İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2021/3627 K.2024/2434

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİ A

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirket ile müvekkili arasında 18/03/2018 tarihinde 645.745 TL bedel ile İstanbul Beylikdüzü ... mevkii ... ada ... parsel ... blok ... numaralı bağımsız bölüm, 30/04/2014 tarihinde ise 633.012 TL bedel ile aynı yer ...

Blok ... numaralı bağımsız bölüm numaralı iki ayrı taşınmazın satışı için sözleşme imzaladıklarını, bu sözleşmeler ile taşınmazların satışının müvekkiline gerçekleştiğini ve belirlenen bedellerin peşin ve tam olarak yatırıldığını, davalı tarafın belirttiği hesaplara banka kanalıyla ödendiğini, davalı tarafın Büyükçekmece ....

Noterliğinin 16/12/2016 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesinde dava konusu taşınmazların satış bedellerinin ödenmediği ödenmesinin talep edildiğini, müvekkilinin ihtarnameye itiraz ettiğini, davalının ise Büyükçekmece ...

Noterliğinin 12/06/2017 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmeleri feshettiğini bildirdiğini, bu nedenlerle davanın kabulü ile İstanbul Beylikdüzü ... mevkii ... ada ... parsel ... blok ... numaralı bağımsız bölüm, 30/04/2014 tarihinde ise 633.012 TL bedel ile aynı yer ... Blok ... numaralı bağımsız bölüm numaralı taşınmazların müvekkili şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili yargılama sırasında sunduğu 24/01/2019 tarihli dilekçesi ile tapu iptali ve tescil davası ikame edildiğini ancak davalının kötü niyetli olarak dava açıldıktan sonra taşınmazları 3.kişilere satış yoluyla devrettiği anlaşıldığından HMK uyarınca seçimlik hakkını kullanarak davaya tazminat davası olarak devam edildiğini, ıslah talebinin kabulüne, DAVAnıN KABULÜ ile İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, ... Mevkii, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı, ...

Blok ... numaralı bağımsız bölüm ve İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, ... Mevkii, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı, ... Blok ... Numaralı Bağımsız bölüm numaralı taşınmazların rayiç bedellerine ilişkin olarak ıslah ve dava dilekçesi kapsamında ileri sürdüğü taleplerininin kabulü ile toplamda 3.400.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tazmin edilerek davacıya ödenmesini talep etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle eksik harcın tamamlatılmasını aksi halde davanın reddedilmesini, davanın ...

Yatırım A.Ş'ye ihbarını talep etmiş, davanın esasına ilişkin taraflar arasında noterde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olmadığını, bu nedenle tapu devrinin talep edilemeyeceğini, davacı tarafın satış bedelini ödemediğini ve temerrüde düştüğünü, temerrüt sonucunda ve haklı nedenle sözleşmenin feshedildiğini, dava dilekçesinden de görüleceği gibi davacı tarafın satış bedelini müvekkiline ödemesi gerekirken kendi şirketine ödediğini, müvekkili ile isim benzerliği olan ...

A.Ş.'ye ödeme yapıldığını ve bu şirketin bizzat davacıya ait olduğunu, bu nedenlerle davanın ... A.Ş.'ye ihbar edilmesini, haksız ve mesnetsiz davanın reddine, masraf ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Yerel mahkemece "..Dava, yükleniciden adi yazılı satım sözleşmesi ile satın alınan bağımsız bölümlerin üçüncü kişiye satılması nedeniyle ödenen bedelin iadesine yöneliktir.Davalı vekilinin sözleşmenin şekil şartlarına uygun olmadığı yönündeki itirazı incelendiğinde taşınmazların yüklenicisi olan davalının adi yazılı şekilde yapmış olduğu satış sözleşmelerinin geçerli olduğu ve buna dayanarak tescil talep edilebileceği Yargıtay uygulamasında yerleşik hale geldiğinden mahkememizce ilgili sözleşmeler geçerli kabul edilmiş,

bunun doğal sonucu olarak da ödenen bedelin iadesinin denkleştirici adalet ilkesine göre değil dava tarihi itibarıyla rayiç değere göre olması gerekeceğinden dava değeri olarak bilirkişi tarafından belirlenen 3.200.000,00 TL esas alınmıştır.Her ne kadar davalı vekilinin taşınmaz bedelinin kendi hesaplarına yatırılmadığı yönünde itirazı mevcut ise de; paranın gönderildiği tarihte söz konusu şirketin henüz davacı şirket yetkililerince satın alınmadığı anlaşılmış olup davacı tarafın kendisine o tarihte ait olmayan bir şirket hesabını kontrol etmesinin de mümkün olmadığı sonucuna ulaşılmış;

satım bedelinin davalı şirketin talebi üzerine o tarihte davalı şirket yetkililerince kontrol edilen ihbar olunan şirket hesabına gönderilmesi isteğine dair aksi kanıtlanmayan ve tanıklarca da doğrulanan e-posta içeriklerine göre yüklenici şirketin TMSF kontrolünde olması sebebiyle paranın rahatça tasarruf edilebileceği kanaatine varılmış, davacı tarafın ödediği bedelin de iade edildiği iddia ve ispat edilememesine göre dava tarihi itibarıyla tespit edilen rayiç bedeller üzerinden talebin kısmen kabulüne karar vermek gerektiği"gerekçesiyle.

1-Davanın kısmen kabulü ve kısmen reddi ile dava konusu Beylikdüzü ilçesi, ... mah. ... ada ... parsel ... blok ... ile ... blok ... nolu bağımsız bölümler için hesaplanan 3.200.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, 2-Hükmedilen asıl alacağın 1.278.757,00 TL'lik kısmına 24/01/2018 tarihinden, kalan kısmına ise ıslah tarihi olan 24/01/2019 tarihinden itibaren ticari işlerde uygulanan avans faizi uygulanmasına karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı .... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;davacı şirket tarafından müvekkili şirkete yapılmış herhangi bir ödeme bulunmadığını, davanın başından itibaren savundukları ve davacı tarafça da itiraza uğramayan husus davacı tarafın müvekkili şirkete dava konusu gayrimenkullerin alım bedelinin ödenmediğini, nitekim önemle belirtmek gerekir ki, davacı şirketin ödeme yaptığı dava dışı 3. şirket davacı tarafından satın alınan bir şirket olduğunu, davacı, ödeme yaptıktan sonra ...

Yatırım A.Ş.’yi satın almış, yani bir cebinden çıkarttığı parayı öteki cebine koyduğunu, ayrıca davacının satın aldığı taşınmazların değeri şirketin aktifinden çıkması nedeniyle hisse devir bedelinden düşüldüğünü, yani somut olayda davacının fiili bir fakirleşmesi kesinlikle söz konusu olmadığını, taşınmaz satış sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış olup sözleşmenin geçerli olduğuna karar verilmesi hukuka aykırı olduğunu, hükmedilen alacak hesabının hatalı olduğunu, yerel mahkemece gerekli inceleme yapılmadan karar verildiğini Büyükçekmece 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin aynen hükme alındığını,

açıklanan nedenlerle Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/419 E., 2021/702 K. sayılı hukuka aykırı kararının kaldırılmasına, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Dava konusu taşınmazların tapu kaydı, çaplı krokisi, davalı ...'nin hesap hareketleri, gayrimenkul satış sözleşmeleri, ihtarnameler, dava konusu taşınmazın mimari projesi, keşif, bilirkişi raporu, delil listeleri, sunulan ve toplanan tüm deliller ile tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklanan ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır.30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E.,

1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.

Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir.

Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için.

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması, 2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, 3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması, 4. Satıcının tescile yanaşmaması, Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.

Eldeki uyuşmazlıkta yüklenici sıfatıyla hareket eden ve aynı zamanda dava konusu taşınmazın maliki olan davalı şirket ile davacı arasında dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin 30/04/2014, 18/03/2014 tarihli taşınmaz satış sözleşmesi akdedildiği, satış bedellerinin sözleşmelerde açıkça yazılı bulunduğu, taşınmazların dava açıldıktan hemen sonra satış suretiyle dava dışı şahıslara devredildiği, davacının HMK 125.maddesi gereğince seçimlik hakkını kullandığı ve davanın davalıya karşı tazminat davası olarak devamını talep ettiği bilirkişi raporu doğrultusunda 24/01/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile netice-i talebini artırdığı sabittir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu nedenle davacının dayandığı sözleşme alacağın temliki niteliğinde olup, temlik işlemi resmi şekle tabi değildir.

Davacının dayandığı sözleşme geçerli olduğundan, davacı taraf dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle rayiç bedelini gerçek zararı olarak talep ve dava edebilir.

Dosya içerisinde mevcut banka dekontları ile davalı şirket tarafından davacı şirkete gönderilen yazılardan ve tüm dosya kapsamından açıkça anlaşıldığı üzere satış bedellerinin yatırılmasının istenildiği banka hesap numaralarının ve hesap adının bildirildiği, davacı tarafça da davalı şirketin ve yetkililerinin bildirdiği banka hesaplarına satış bedellerinin yatırıldığı ve ödendiği sabittir.

İDM'nin davanın kısmen kabul kısmen reddine ilişkin kararı ve gerekçesi usul ve yasaya uygun olup doğru görülmüştür. Davalı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmediğinden reddi gerekir.

İlk derece mahkemesince tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine temyiz yasa yolu açık olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.