İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2021/3876 K.2024/2879

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİ A

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı şirketten ... Mah. ... ada ...-...-... parsel sayılı taşınmaz üzerinde ...

Projesinde ... nolu taşınmazı 31.10.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi adı altında düzenlenen yazılı sözleşme ile satın aldığını, sözleşmeye göre satın alınan taşınmazın projeye uygun olarak yapılıp teslim edileceği tarihin 30.12.2012 olarak belirlendiğini, bu sürede inşaatın tamamlanıp iş yerinin teslim edilmemesi durumunda davalı şirkete 4 aylık ek süre verileceğinin sözleşmenin 3/3 maddesinde belirtildiğini, ancak dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir yapım faaliyeti gerçekleşmediğinden 3 ay içerisinde yerin imal edilerek tesliminin mümkün olmadığını,

davalının inşaatın tamamlanmamasına sebep olarak imar değişikliğini gösterdiğini, davalının henüz imar izni için Belediye'ye müracaat edip yapı ruhsatı almadan ve belediye tarafından onanmış bir inşaat projesi yokken taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri imzalamış olduğunu, söz konusu sözleşme gereğince müvekkilinin satın aldığı 2-08 nolu taşınmazın değerinin sözleşmede 231.480 TL olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin toplam 169.000 TL nakit ödediğini, sözleşme ekinde yer alan ödeme tablosu ile de 20.11.2011 tarihinde başlayıp 20.11.2012 tarihinde bitecek olan toplam 48 adet her biri 4.510 TL tutarında bono düzenlendiğini,

böylece 48 X 4.510= 216.480 TL 'lik bono ve 169.000 TL nakit olmak üzere toplam satış bedelinin 385,480 TL olduğunu, henüz vadesi gelmemiş ve ödenmemiş 33 adet senet bulunduğunu, taşınmazın teslim tarihi olan 30.12.2012 tarihinden itibaren ön görülen 4 aylık sürenin henüz dolmadığını, taşınmazın ek sürede tamamlanıp teslimi mümkün olmadığından bu sürenin dolacağı 30.04.2013 tarihinden itibaren gecikilen her ay için 385.480 TL üzerinden aylık %0,5 oranında gecikme zammı ödenmesi gerektiğini,

taraflar arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi eki olan Kira Garantisi Sözleşmesi kapsamında 2012 Eylül ayına kadar 10 ay boyunca kiralar düzenli olarak ödenmiş ise de belirtilen tarihten itibaren kira ödemelerinin yapılmadığını, kira sözleşmesi ile taahhüt edilen kira garantisi 5 yıl olup müvekkilinin toplam 50 aylık olmak üzere 84.500 TL kira alacağının bulunduğunu , müvekkilinin henüz vadesi gelmemiş 33 adet senet tutarı 148.830 TL borcundan 84.500 TL kira alacağının mahsubu sonucu 64.330 TL borcu kaldığını,

yine söz konusu kira sözleşmesinde ödenmeyen ayların kiraları için öngörülen % 1 gecikme faizi ile sözleşmenin 5. Maddesinde öngörülen ek kira gelirinin hesaplanarak müvekkilinin davalıya olan borcundan mahsubunun gerektiğini beyanla müvekkilinin satın aldığı 2-08 nolu taşınmaza ilişkin arsa payının tespiti ile arsa payı oranında davalı payının iptali ile müvekkili adına tesciline, henüz vadesi gelmemiş ve ödenmemiş 33 adet senedin ödemesinin durdurulmasına,

gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi eki olan kira garantisi sözleşmesinin 1-2-5 maddelerinde düzenlenen alacaklarının söz konusu borçtan mahsubuna, sözleşmenin aynen ifasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dosyaya bakmakla görevli olan mahkemenin İstanbul Tüketici mahkemeleri olduğunu, davacı ile davalı şirket arasında Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin yapılmasından sonra Esenyurt Belediyesi ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi arasında yetki karmaşasının oluştuğunu, davaya konu proje dahil Esenyurt bölgesindeki proje ve inşaatların durdurulduğunu, projeye ait inşaat yapı ruhsatının düzenlendiğini, inşaat projesinin onaylandığını, tadilat yapı ruhsatlarının alındığını, ancak İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin müdahalesi ile inşaatın mühürlendiğini, müvekkili şirketin ekonomik darboğaza sürüklendiğini,

Kadıköy 1. ATM'nin 2012/1614 Esas sayılı dosyası ile (İstanbul Anadolu 7. ATM 2013/605) 28.12.2012 tarihinde şirketin mal varlığının korunması için iflas ertelemesine esas olacak şekilde ihtiyati tedbir kararı verildiğini, mahkemenin tedbir kararından sonra şirket mallarına haciz ve ihtiyati tedbir kararının tatbik edilemeyeceğini, şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu geçersiz sözleşmeye dayanılarak tazminat cezai şart gecikme cezasının verilemeyeceğini, uyuşmazlığın ortaya çıkmasında ve inşaata devam edilememesinde müvekkili şirketin kusurunun bulunmadığını,

kat irtifakı tapusu bulunmadığından tescilin mümkün olmadığını, mucbir sebep giderildikten sonra ancak paraının iadesinin talep edilebileceğini, taraflar arasındaki işlemin tüketici hukuku işlemi olduğu ve ticari temerrüt uygulanamayacağını açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ

Yerel mahkemece "...Davacının tazminat isteminin dayanağı Türk Borçlar Kanununun 112. maddesidir. Buradaki borcun nedeni yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayandığından buna akdi tazminat, borçlunun sorumluluğuna da akdi sorumluluk denir. Anılan maddede ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır.

Müspet zarardan borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyetle malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır. Davacı dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde taşınmaz tamamlanıp teslim edilmiş gibi rayiç değerin tahsilini talep etmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı yapmakta oduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde TBK'nun 184.maddesi gereğince 3.kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu nedenle davacının dayandığı 31/10/2011 tarihli işyeri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi alacağın temliki niteliğinde olup temlik işlemi resmi şekle tabi değildir.

Davacının dayandığı sözleşme geçerli olduğundan tapu iptali ve tescil şartlarının oluşmaması ve hükmen tescilin mümkün olmaması durumunda davacı sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerini talep edebilir. Bilirkişi kurulu raporu ile dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri, davacının kararlaştırılan satış bedelinden ödediği miktar ile borçlu bulunduğu miktar belirlenmiş ve hesaplanmıştır.

Davacının satış bedeline istinaden verdiği senetlerden ödenmeyen senetlerin akıbetleri araştırılmış olmakla, ihtiyati tedbir nedeniyle senetlerin ödenmediği, bu hususta tarafların mutabık olduğu, davalı vekilinin mahkememize ibraz ettiği beyan ile de ödenmeyen senetlerin iptal kaşesi basılmak suretiyle iptal edildiği ve mahkemeye ibrazına hazır olduklarının belirtildiği anlaşılmıştır.

Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle satış değeri 570.000 TL olup, taşınmaz satış bedeline karşılık olarak davacı tarafından yapılan ödeme toplamı 236.650,00 TL’dir.

Dava konusu taşınmazın kararlaştırılan satış bedelinin 385.480,00 TL olduğu, satış bedelinden ödenen miktarın toplam satış bedeline oranının % 61,3 olduğu, taşınmazın dava tarihindeki satış bedeline göre davacı tarafça talep edilebilecek müspet zarar tutarının belirlenen orana göre 349.410,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede davalı yan edimini yerine getirmemekle müspet zarar yanında aynı anda menfi zarar da istenmesi mümkün değildir.

Sözleşme yerine gelse idi ancak o zaman eksik ya da geç yerine gelme nedeni ile uğranılan zararın istenebilmesi söz konusu olacağından, davacının kira alacağı ve cezai şarta ilişkin taleplerinin reddine karar vermek gerektiği"gerekçesiyle.

Açılan davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİNE, 1-Tapu iptali tescil talebinin reddine, 2-Davacının terditli tazminat isteminin kısmen kabul kısmen reddi ile 349.410,00 TL'nin dava tarihi olan 04/02/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,3-Davacı tarafça taşınmaz satış bedeli olarak davalıya verilen, bedeli ödenmemiş 33 adet senedin karar kesinleştiğinde davacıya iade edilmek üzere davalı tarafça mahkememiz kasasına tevdi edilmesine, 4-Davacı tarafın kira alacağı ve şart alacağına ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkeme tarafından hükmen tescil talebinin reddi yönündeki karar hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, işbu dava devam ederken davalı şirket ile ...

A.Ş arasında sözleşme imzalanarak dava konusu projede "kat irtifakı " tesis edildiğini, kat irtifakı kurulurken müvekkilinin tedbiri ana taşınmaz üzerinde bulunduğundan davalı taraf müvekkiline ait bağımsız bölüm sorulduğunu ve dosyada mevcut davalı beyanına göre müvekkile ayrılan bağımsız bölümün Esenyurt İlçesi, .. köyü, ... Ada, ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde ...

Blok ... nolu bağımsız bölüm olduğu kabul ve beyan edildiğini, davalının bu beyanı doğrultusunda işbu yargılamada 13/12/2017 tarihli ara karar ile ana taşınmazda bulunan tedbirin müvekkiline ait olduğu bildirilen bu bağımsız bölüm üzerine konulması yönünde ara karar oluşturulduğunu, bu karar doğrultusunda tedbirin de bu bağımsız bölüme konulduğunu, bu açıklamalarından da anlaşılacağı üzere müvekkiline ait bağımsız bölüm kat irtifakı kurulurken belirli hale gelmiş olup taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesinin mümkün olduğunu,

sözleşmesel edimlerinin tamamını ifa eden müvekkilinin hükmen tescil hakkını kullanması için bağımsız bölümün fiili tesliminin gerçekleşmiş olması şartının aranmasının hukuka aykırı olup müvekkilinin mağduriyetine sebep olduğunu, sözleşme bedelinin geri kalanına tekabül eden meblağ olan senet bedellerini mahkeme kasasına depo edilmesine ilişkin defaatle talepte bulunmasına rağmen bu hususta herhangi bir karar verilmediğini, bu talebin açıkça taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması,

devamına ve tarafların edimlerini karşılıklı ifasına sağlamasına yönelik olup kabulüne karar verilmemesi sözleşme hukukunun temel ilkelerine alenen aykırılık teşkil ettiğini, davacı müvekkilinin kira alacağı ve cezai şarta ilişkin taleplerin reddi dava konusu sözleşmeye ve hakkaniyete aykırı olduğunu, açıklanan nedenlerle Yerel mahkeme tarafından verilen hükmen tescil talebinin reddi kararının kaldırılması ve talebin doğrultusunda karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve ekleri, imar işlem dosyası, tapu kaydı, keşif, bilirkişi raporları, ek rapor, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünün sicil kayıtları, delil listeleri sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı,

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden (yüklenicinin temlikinden) kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ceza-i şart, kira alacağı olmadığı taktirde rayiç değerin tahsili istemine ilişkindir. Dava ehliyeti, kişinin bizzat veya vekili aracılığıyla bir davayı davacı veya davalı olarak takip etme ve usuli işlemleri yapabilme ehliyetidir.

Dava ehliyeti, medeni hakları kullanma ehliyetinin usul hukukunda büründüğü şekildir; dolayısıyla, medeni hakları kullanma ehliyetine (fiil ehliyetine) sahip gerçek ve tüzel kişiler dava ehliyetine de sahiptirler. Taraf sıfatına gelince; bir hakkı dava etme yetkisi (dava hakkı) kural olarak o hakkın sahibine aittir.

Bir hakkın sahibinin kim olduğu, dolayısıyla o hakkı dava etme yetkisinin kime ait olduğu, (o davada davacı sıfatının kime ait olacağı) tamamen maddi hukuk kurallarına göre belirlenir.

Ancak, bir davanın davacısının o dava yönünden davacı sıfatına sahip bulunmadığının belirlenmesi halinde, mahkeme dava konusu hakkın mevcut olup olmadığını inceleyemeyeceği ve sıfat yokluğundan davanın reddine karar vermek zorunda olduğu için, taraf sıfatı usul hukukunun da düzenleme alanındadır. Eş söyleyişle, sıfat, dava konusu sübjektif hak (dava hakkı) ile taraflar arasındaki ilişkidir.

Taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve davayı takip yetkisi, davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu halde, taraf sıfatı dava konusu sübjektif hakka ilişkindir (Baki Kuru-Ramazan Arslan-Ejder Yılmaz, Medeni Usul Hukuku, 7. baskı, Ankara 1995, s. 231). Bu nedenle, davanın tarafları, taraf ehliyetine sahip olmalıdır. Yani, bir davada taraf olabilmek için, ya hakiki şahıs; ya da hükmi şahıs olmak gerekir.

Zira, taraf ehliyeti, medeni hukukun haklardan istifade ehliyetine tekabül eder (Saim Üstündağ, Medeni Yargılama Hukuku, C. I-II, 7. Baskı, İstanbul 2000, s.288) 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca, ticaret şirketleri tüzel kişiliği haizdir.

Aynı Kanun’un 136. ve devamındaki maddelerinde ticaret şirketlerinin birleşmesi hususuna yer verilmiş olup, 136/son maddesinde birleşmeyle, devralan şirketin devrolunan şirketin malvarlığını bir bütün hâlinde devralacağı, birleşmeyle devrolunan şirketin sona erip, ticaret sicilinden silineceği hükmü düzenlenmiştir. Açıklanan bu yasal düzenlemeler uyarınca, belirtilen hususların doğruluğu, taraf ehliyetine sahip olunup olunmadığı hususları önem arz etmektedir.

Zira, birleşme nedeniyle eldeki davada davalı şirketin tüzel kişiliği sona erecek ve terkin edilen şirket davalı olamayacağı gibi, aleyhine hüküm tesis edilemeyecektir. Somut olayda, davanın davalı ... San. Ve Tic. Ltd. Şti.aleyhine açıldığı ve iş bu davalı hakkında hüküm kurulduğu sabittir. İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünün 03/06/2021 tarihli dosya içerisinde mevcut cevabi yazısı ile davalı ... San. Ve Tic. Ltd.

Şti.'nin son tescilini 28/09/2012 tarihinde yaptırdığı, şirketin tasfiyesiz infisah nedeniyle 28/09/2012 tarihinde kaydının kapatıldığı, devralan şirketin ... sicil numarası ile kayıtlı ... Dış Tic. Ltd. Şti.olduğu bildirildiğinden mahkemece yapılacak iş davalı şirketin birleştiği ve davalı şirketi devralan ... Dış Tic. Ltd.

Şti.'ne yöntemince husumet yöneltildikten sonra savunmasını tespit edip delillerini toplamak ve sonucunda doğru hasım hakkında infaza elverişli hüküm kurulması gerekir. Mahkemece bu maddi ve hukuki olgular göz önünde bulundurulmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması kamu düzenine usul ve yasaya aykırı olup kararın kaldırılması gerekir.

Ayrıca davalı şirket ile arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı ilgililerden sorularak bulunduğunun belirlenmesi halinde ilgili noterlikten sureti temin edilerek değerlendirilmesi, ayrıca taşınmazın tapu kaydında ye alan "tamamında/...hissenide kat karşılığı inşaat hakkı vardır. "şerhine dayanak belgelerin ilgili tapu müdürlüğünden temin edilerek incelenmesi, değerlendirilmesi, tartışılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzeni yönünden davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İDM kararının HMK'nun 353/1-a-4.maddesi gereğince kaldırılmasına, dosyanın dairemiz kararı doğrultusunda karar verilmesi için mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.