İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2022/2675 K.2025/1310

Tarafların iddia ve savunmalarının özeti

Davacı vekili, 16/04/2018 tarihli dava dilekçesi ile, müvekkil ile davalı yüklenici... A.Ş arasında 12/07/2016 tarihli taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığını, bununla İstanbul ili, Çekmeköy ilçesi, ... mahallesi, ... ada ... nolu parsel ... nolu bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığını, bedelinin 450.013,00 TL olduğunu, 176.000,00 TL' sinin peşin ödendiğini, kalanının 5 adet çek ile ödendiğini, tapu masraflarının da ödendiğini, ancak davalının bağımsız bölümü devretmediğini, taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescilinin gerektiğini, bunun mümkün olmaması halinde rayiç bedelinin tahsilinin gerektiğini, bu sebeple iş bu davayı açtıklarını bildirmiştir. Davalı cevap dilekçesi bildirmemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/470 esas ve 2021/946 karar sayılı 16/12/2021 tarihli kararı ile; davacının tapu iptali ve tescil davasının reddine , terditli bedel davasının kabulüne " 450.013,00 TL' nin ıslah tarihi olan 17/06/2021 tarihinden itibaren yasal faizi ile davalı ... A.Ş' den alınarak davacıya verilmesine" karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı ve dahili davalı Marmara Kurumlar Vergi Dairesi süresi içerisinde istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesi ile, müvekkilin taşınmazı 3. Kişiye kiraya verdiğini, davalı şirketin TMSF tarafından yönetildiğini, bedelin tahsilinin mümkün olmadığını, mahkemenin hacizlerle birlikte tescil kararı verebileceğini, mahkeme kararının kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir. Dahili davalı Marmara Kurumlar Vergi Dairesi vekili istinaf dilekçesi ile, davanın kendileri yönünden reddedildiğini ancak vekalet ücretine hükmedilmediğini, mahkeme kararının kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı.

GEREKÇE VE SONUÇ

HMK ' nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil ile rayiç değer istemine ilişkindir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde TBK m. 184 gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. "-Davada yargılama konusu, davalı bankanın lehtarı olduğu takyidat şerhine konu alacağın varlığına ilişkin olmayıp davacı ile davalı yüklenici arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ayıpsız olarak ifasına ilişkindir.

İstinaf talebinde bulunan davalı bankanın lehtarı olduğu takyidat yada konu alacağın varlığı ve miktarı iş bu davada uyuşmazlık konusu olmayıp davacının istinaf talebinde bulunan davalıya yönelik takyidatın terkini istemi hukuki ayıbın giderilmesi niteliğindedir.

Bu durumda istinaf talebinde bulunan davalının lehtarı olduğu takyidata konu alacak miktarı üzerinden veya taşınmaz değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi mümkün olmayıp hukuki ayıbın giderilmesine ilişkin değeri ölçülemeyen bir istem olarak değerlendirilmekle davalı takyidat lehtarları ile sınırlı ,maktu vekalet ücretine hükmedilmesi yerinde görülmüştür." Davacı ile davalı yüklenicinin 12/07/2016 tarihli adi yazılı şekilde taşınmaz satış sözleşmesi yaptığı, .. ada .. nolu parsel ...

Blok ... nolu bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığı, bedelinin 450.013,00 TL olduğu, 176.000,00 TL' sinin peşin ödendiği, kalanı için 5 adet çek tanzim edildiği anlaşılmıştır. Davacı yaptığı ödemelere ilişkin belge ve dekontları dosya içerisine sunmuştur. Mahkemece dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı dosya içerisine getirtilmiştir. İncelenmesinde, taşınmazın kat mülkiyetine tabii olduğu, daire vasfında olduğu, 29/12/2017 tarihinde satış ve birleştirme ile ...

İnşaat A.Ş adına tescil edildiği, tapu kaydında 17/04/2018 tarihli 1.396.987,32 TL bedelli Marmara Kurumlar Vergi Dairesi lehine kamu haczi ve aynı tarihli 89.613.686,65 TL bedelli ... T.A.Ş lehine icrai haciz şerhinin olduğu anlaşılmıştır. Davacı vekili 13/03/2019 tarihli dilekçesi ile, bağımsız bölümün yatırım amaçlı alındığını belirtmiştir. Mahkeme 19/02/2021 tarihinde keşif icra etmiştir.

Harita mühendisi ve inşaat mühendisinden oluşan heyet raporlarında, taşınmazı krokilerinde göstererek, fotoğraflamışlar, taraf beyanlarını, tapu kaydını, emsal değerlendirmesini, sözleşmeyi, taşınmazın özelliklerini ve yerinde yaptıkları tespitleri belirterek, taşınmazın halen kullanıldığını, inşaatın tamamlandığını, taşınmazın değerinin 485.000,00 TL olduğunu bildirmiştir.

Davacı ıslah dilekçesi ile, öncelikle takyidatlardan ari şekilde tescil, mümkün olmaz ise harca esas bedelin faizi ile tahsilini talep etmiştir. Haciz alacaklıları davaya dahil edilmiştir. Somut olayda; davacının davalı yüklenici ile 12/07/2016 tarihli adi yazılı şekilde taşınmaz satış sözleşmesi yaptığı, dava konusu bağımsız bölümün davalı ...

İnşaat A.Ş adına kayıtlı olduğu, tapu kaydında dahili davalılar lehine tesis edilen iki adet haciz şerhinin bulunduğu, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda ana taşınmazdaki inşaatın tamamlandığı, bağımsız bölümün davacı tarafından kullanıldığının belirlendiği, davacının ıslah dilekçesi ile takyidatlardan ari şekilde tescil talep ettiği, taşınmaz satış sözleşmesinin adi şekilde yapıldığı ve tapu şerhinin bulunmadığı,

bu sebeple dahili davalıların hacizlerden kaynaklı haklarının korunmasının gerektiği, davacının istinaf dilekçesinde takyidatlar ile tescil talep ettiği, buna göre davacı lehine tescil şartlarının oluştuğu, mahkemenin davacıya takyidatlarla tescili kabul edip etmediğini sorması gerektiği, bilirkişi heyetinden ek rapor alarak bağımsız bölümün dava tarihi itibarıyla değerinin tespitini sağlaması gerektiği, HMK ' da dahili davalı konusunda düzenleme olmaması nedeniyle de davacıya haciz lehtarları aleyhine dava açması ve eldeki dava dosyası ile birleştirmesi için süre tanıması gerektiği,

mahkemenin eksik inceleme ile hüküm tesis ettiği anlaşılmakla. Davacının istinaf talebi hakkında HMK 353/1-a-4-6. Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın kesin olmak üzere karar vermek gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.