İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2025/1049 K.2025/1175

Tarafların iddia ve savunmalarının özeti

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, Davalı arsa sahibi ... Ticaret A.Ş’nin diğer davalı Müteahhit ... Adi Ortaklığı ile İstanbul, Tuzla Merkez/Bozalanı Tavşantepe/... Ada, ...-...-... Parseller nezdinde 26.03.2018 tarihinde Kartal ...

Noterliği'nce tanzim olunan ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladığını, işbu sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, anılan sözleşmeye ek olarak; davalı Arsa Sahibi ... Tic. A.Ş. ile, davalı şirketten kredi alacakları bulunan (İpotek Sahipleri) davalı bankalar arasında Üsküdar ...

Noterliği'nde, 06.04.2018 tarihinde, ... yevmiye numarası ile akdedilmiş (ve birbirinin ayrılmaz birer parçası olarak akdedilmiş oldukları kayıtlı) bulunan, “Hasılat Payı Alacağının Temliki Sözleşmesi” de tapuda kayıtlı olup her iki sözleşmede de; davalı (Müteahhit) ... - ... Âdi Ortaklığı Ticari İşletmesi'nin satışa yetkili olduğunu sözleşmelerde açıkça (ve metrekaresi en az KDV hariç 5.600,00. TL ile en çok 7.503,00.

TL olarak) kayıtlı asgari satış bedellerinin altında olmamak kaydıyla satışlar yapabileceğini satış bedellerini ödeyen alıcılara, tüm ipoteklerinde fek edilerek, tapularının temiz şekilde verileceğini (Arsa Sahibi davalı Şirket tarafından, teslim edileceği) hususu açıkça kayıt altına alındığını işbu sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, müvekkili şirketin, tapu siciline ve şekil şartına uygun anılan sözleşmelere de güvenerek davalı ...-...

Adi Ortaklığı ile 22.10.2021 tarihinde Kartal ...Noterliği'nce tanzim olunan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, işbu sözleşme kapsamında müvekkilinin iskanlı, kat irtifakı kurulu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesinde kain ... Ada, ... numaralı parseldeki ...

Blok ... bağımsız bölüm numaralı dükkan vasıflı net 164,14 metrekare, brüt 175,51 metrekarelik taşınmazı KDV Dahil toplam 2.709.280,00 TL (İkiMilyonYediYüzDokuzBinİkiYüzSeksenTürkLirası) taksitli satış bedelinin ödenmesi mukabilinde devir almayı kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, davalılar arasındaki sözleşmede satış bedellerinin davalılardan ... Bankası A.Ş. nezdindeki ve ...

Bankası A.Ş.’ye ait temlik hesabına ödeneceğinin kayıt altına alındığını, nitekim müvekkilinin Yüklenici ile imzalamış olduğu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 2.11. Maddesinde de ödemelerin ... Bankası A.Ş. Marmara Kurumsal Şubesi uhdesindeki TL hesabı olan ...

İban numaralı hesaba yapılacağının belirtildiğini, bu çerçevede müvekkilinin, işbu dava açılış tarihine değin taksitli satış bedelinin tamamını (Ekte sunulu dekontlardan da anlaşılacağı üzere farklı tarihlerde toplam 2.709.280,00 TL (İkiMilyonYediYüzDokuzBinİkiYüzSeksenTürkLirası) senet mukabilini sözleşmede belirtilen banka hesabına tamamen ödediğini, ancak arsa sahibinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamede sözleşmenin geriye etkili feshi tehdidinde bulunduğunu ve müvekkilinin de dahil olduğu satış vaadi alacaklılarına tapularını vermeyeceğini belirttiğini, yüklenicinin,

arsa sahibine karşı İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde 2022/449E. Sayılı dosyası ile bir kısım bağımsız bölümlerin tapusunun kendisi adına tescilini talep ettiğini, ayrıca bu davada müvekkilinin de bağımsız bölümünün içerisinde yer aldığı tüm bağımsız bölümlere tedbir konulduğunu, arsa sahibinin ise İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/914E.

Sayılı davası ile sözleşmenin geriye etkili feshini, daha önceden devri gerçekleştirilmiş olan tapuların iptali ve kendi adına tescilini ve gerçekleştiğini iddia ettiği zararların tazminini talep ettiğini, İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/914E. Sayılı dosyanın yüklenicinin ikame etmiş olduğu İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/449E. Sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verildiğini belirterek dava konusu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ...

Mahallesi, ... Ada, ...

Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''...'' no’lu bağımsız bölümün üçüncü kişilere her türlü devir, temlik ve satışı ile konu taşınmazla ilgili her türlü tasarrûfi ve borçlandırıcı işlemlerin müvekkilinin yaşadığı mağduriyet de düşünüldüğünde teminatsız olarak tedbiren durdurulmasını, müvekkil ile davalı Yüklenici arasındaki 22.10.2021 tarihinde Kartal ...Noterliği'nce tanzim olunan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin tedbiren tapu kütüğüne (geçici) tescil ve şerhinin işlenmesini, İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ...

Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''..." no’lu bağımsız bölümün davalı Arsa Sahibi adına kayıtlı iken işbu tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına tescilini, bu uğurda dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydındaki davalı Bankalar nezdinde olan ipotek vs. tüm kayıt ve şerhlerden mürekkep takyidatın terkinini, aksi halde satış bedeli davalı Arsa Sahibi ... Ticaret A.Ş. lehine ...

Bankası A.Ş'nin ilgili hesabına yatırıldığından satış bedeli için ödenen 2.709.280,00 TL (İkiMilyonYediYüzDokuzBinİkiYüzSeksenTürkLirası) karşılığı olarak davalı ...

Ticaret A.Ş.'nin aynı tutardaki taşınır ve taşınmaz mallarıyla üçüncü kişilerdeki hak ve alacaklarına ihtiyati haciz konulmasını, fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakkları saklı kalmak kaydıyla dava konusu bağımsız bölümün yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonrası karar tarihine en yakın değeri belirlenerek işbu bedelin ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini,

işbu talebin kabul görmemesi halinde ise fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakkları saklı kalmak kaydıyla müvekkilinin ödediği KDV dahil 2.709.280,00 TL (İkiMilyonYediYüzDokuzBinİkiYüzSeksenTürkLirası) toplam taksit bedelinin her bir ödeme gününden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.Bir kısım davalı vekilleri cevap dilekçelerinde özetle: davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ: İstanbul Anadolu 7.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2023/585 E, (birleştirme ve tefrik sonrası 2023/873 Esasına kaydedilmiştir.) 31/08/2023 tarihli ara kararı ile, “1- İhtiyati Tedbir isteyenin talebi yerinde görüldüğünden, Davalı kooperatif adına kayıtlı olan, tapunun. İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''...'' no’lu bağımsız bölümünün.

3. Kişilere devrine engel olmak amacıyla taşınmazın tapu kaydı üzerine HMK 392 ve 87. maddeleri kapsamında takdiren teminatın % 15 oranında 406.392,00 TL teminat mukabili ile ihtiyati tedbir talebinin KABULÜNE, verilen tedbir kararı HMK 393/1 maddesi gereğince tebliğinden itibaren 1 hafta içinde kararın uygulanması aksi halde tedbir kararı kendiliğinden kalkacağına, 2- Süresi içerisinde teminat yatırıldığında ve talep edildiğinde kararın infazı için ilgili Tapu Müdürlüğüne kararın bir suretinin gönderilmesine,” şeklinde karar verilmiş, davacı vekili teminat yönünden davalı ...

Metal’in ise esas yönden tedbire itirazı üzerine itiraz ... esas sayılı dosyada duruşmalı incelenerek 25/12/2023 tarihli duruşmada tedbire itirazın reddine karar verilmiş, bu karara karşı taraf vekillerince istinaf yasa yoluna başvurulmuş İstanbul BAM 15 HD’nin 2024/898 E, 2025/555 K sayılı kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, bunun üzerine davacı vekili ilk derece mahkemesinden yeniden teminatsız tedbir kararı verilmesi istenmiş, 28/11/2024 tarihli duruşmada İhtiyati tedbirin teminatsız olarak uygulanması talebinin reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, ilk derece mahkemesi kararının teminat yönünden kaldırılarak dava konusu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''..." no’lu bağımsız bölüme ihtiyati tedbir konulması için ilk derece mahkemesince belirlenen 406.392,00 TL'lik teminat kararının kaldırılmasını, ilgili taşınmaz üzerine teminatsız şekilde tedbir konulmasını aksİ halde teminat miktarının düşürülmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ipotek, vs. tüm kayıt ve şerhlerin terkini, olmadığı taktirde taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.Davacı vekili 28/11/2024 tarihli tedbirin teminatsız uygulanması talebinin reddine ilişkin ara kararı istinaf etmiştir.6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyadi tedbir ve ihtiyati haciz kararları,

karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir.

Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle

bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil,

kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür.

İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir.

(HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir.Dava konusu somut olayda davacının ilk talebi tapu iptali ve takyidatsız tescile ilişkin olup taşınmazın dava konusu olduğu anlaşılmaktadır. Davacının davasını noterde resmi şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayandırdığı açıktır.

Davacı iddiasını ispata yarar satış vaadi sözleşmesini, ödeme dekontlarını ve diğer delillerini bildirmiştir.HMK 392 madde uyarınca talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir. Mahkemece bu hususta değerlendirme yapıldığı ve teminat alınması yönünde takdir kullanıldığı görülmüştür.

Davacının sözleşme yanında delil olarak ödeme belgelerine de dayandığı ortadadır. Bu durumda davacının talebi resmi belgeye dayandığından, durum ve koşullar dikkate alındığında davalı nezdinde ödemeleri bulunan davacıdan teminat alınması davacının aleyhine hak yarar dengesini bozacak niteliktedir.

Bu nedenle teminatsız ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerekirken takdirde hata edilerek ihtiyati tedbirin teminat karşılığında kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Bu nedenle davacı vekilinin teminata yönelik itirazının kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup dosya kapsamına da uygun düşmemektedir.

Davacı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmekle kabulü gerekir. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İDM'nin 28/11/2024 tarihli ara kararının kaldırılmasına-, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle “Davacı vekilinin teminata itirazının kabulü ile davacı vekilinin teminatsız ihtiyati tedbir talebinin KABULÜNE, dava konusu İstanbul ili Tuzla ilçesi ...

Mah. ... ada ... parsel kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifakına göre ''...'' no’lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı ... Tic. A.Ş adına kayıtlı olması halinde dava sonuçlanıncaya kadar 3.kişilere devir, temlik ve satışının önlenmesi amacıyla teminatsız İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, tedbire ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yapılmasına” şeklinde karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış ve açıklanan nedenlerle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.