İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi E.2023/680 K.2025/1668

...

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İZMİR 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 24.01.2023

NUMARASI

2017/1016 Esas 2023/32 Karar

DAVANIN KONUSU

Tapu İptali ve Tescil

KARAR TARİHİ : 27.11.2025

KARAR YAZIM TARİHİ : 27.11.2025

İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 24.01.2023 tarih 2017/1016 Esas 2023/32 Karar sayılı kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, üye ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kooperatifin genel kurulunun 2001 ve 2002 yıllarında aldığı karara dayanarak, peşin ve yaklaşık 10 yıl ön ödeme ile dükkan satın aldığını, ancak davalının kendi karar ve belgelerini tanımayarak müvekkiline tapu vermeyi reddederek,

halen para istediğini, 30/06/2001 tarihinde yapılan genel kurulda dükkanların satışa ilişkin karar verildiğini, 30/06/2002 tarihinde yapılan genel kurulda ise m2 fiyatı en az 300,00-TL olmak üzere dükkanların satışı konusunda yetki verildiğini, dükkanların alınan karar gereği öncelikle daire üyelerine teklif edildiğini, dava konusu 13 D numaralı dükkanın 127 numaralı karar ile davalı tarafından müvekkiline devredildiğini, 23/09/2013 tarihinde yapılan numara değişikliği ile bu dükkanın numarasının 5 D olarak değiştirildiğini,

devirler öncesinde kooperatif olağan genel kurulunda alınan karar gereği yönetim kurulunun dükkanların satışı ve üye kaydı konusunda yetki aldığını, 04/07/2002 tarihli 126 sayılı kararı ile üye kaydı şartlarının belirlendiğini, dükkanların müvekkiline ve diğer maliklere peşin bir şekilde satıldığını, dolayısıyla dükkan sahiplerinin sadece kooperatifin yaptığı giderlerden sorumlu tutulabileceğini, 2016 yılında yapılan genel kurulda "dükkan sahiplerinden alınan miktar ile diğer üyelerden alınan aidatlar arasındaki farkların kapatılması ve bu şartlarda dükkan sahiplerine tapu verilebileceği" hususunun kararlaştırıldığını,

müvekkilinden 10/08/2007 tarihinde 3.000,00-TL tapu masrafı tahsil edilmesine rağmen hala tapuların verilmediğini, kooperatif yönetim kurulunun 16/06/2009 tarihli ve 2009/13 sayılı yazısında “kooperatifin konut yapı kooperatifi olması nedeniyle iş yerleri ile ilgili üye kaydetmesinin mümkün olmadığı, kat irtifakı kurulmadığından iş yerlerinin satılan kişiler üzerine tescilinin de mümkün olmadığı,

iş yerlerini satmak isteyenlerin tapu tescillerini kooperatif üzerine yaptıktan sonra genel kurul kararı ile satışlarının mümkün olabileceği, yapılan teklif üzerine genel kurulun görüşünün iş yerlerinin satılan aynı kişilere verilmesi yönünde olup, ancak kooperatif üyelerinin ödediği aidat oranında ödeme yapmaları halinde m2 birim fiyat üzerinden geriye dönük ödemeleri, belgelerin yönetim kuruluna ibraz edilmesi halinde tapuların tescillerinin yapılmasına karar verildiği” hususlarının bildirildiğini belirterek,

dükkanın müvekkiline satılmış olması nedeniyle tapu kaydının iptaline ve müvekkili adına bedelsiz olarak kaydına, bu istekleri yerinde görülmez ise depo edilmesi gereken miktar varsa bu bedelin belirlenerek tapu kaydının iptali ile müvekkili adına kaydına, bu istek de yerinde görülmezse müvekkilinin üye olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, müvekkili kooperatifin iş yeri imal yetkisinin bulunmadığını, sadece konut edindirme amacı olduğunu, müvekkili ile davacı arasında üyelik ilişkisinin olmadığını, dükkan alımına ilişkin işlemlerin davacının kooperatif üyeliği sonucunu doğurmayacağını, ayrıca davacının dükkan satışını veya üye olmasını onaylayan bir genel kurul kararının bulunmadığını, kooperatifin satış yetkisinin de olmadığını, o dönemdeki yönetim kurulu üyelerinin zimmet suçu nedeniyle İzmir 7. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2009/13 Esas ve 2015/167 Karar sayılı dava dosyasında yargılandıklarını,

30/06/2002 tarihli genel kurulda alınan satış yetkisinin yasal olmadığını, kooperatifin önce 30/06/2001 tarihli genel kurulda dükkanların satılabilmesi için kat irtifakı kurulmasına karar verdiğini, ancak bir sonraki 30/06/2002 tarihli genel kurulda ise henüz kat irtifakı kurulmamış olan dükkanların satışına karar verildiğini, bu iki kararın birbiriyle çeliştiğini, yapılan bu işlemlerin yasal olmadığını, taşınmazların kat irtifaklarının yeni kurulduğunu, daha önceki satış kararlarının tamamının geçersiz olduğunu, davacının, kooperatifin ortak giderlerine katılmadığını,

2007 yılından bu yana her bir üyenin toplam 42.880,00 TL ortak gider ve aidat ödediğini, bugüne kadar dükkanlarla ilgili bir satışın yapılmadığını, henüz ferdileşme olmadığını, tapuların alınmadığını, Karşıyaka 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin dükkanda hak iddia eden kişilerin kooperatif üyesi olmadığına karar verdiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı kooperatifin 30/06/2002 tarihli genel kurul toplantısında “kooperatife ait dükkanlara şartlı üye kaydedilmesine, m²’si 300,00 TL’den aşağı olmamak kaydıyla üye kaydedilmesi konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesine” ilişkin (6) numaralı kararın alındığını, 2002 yılında ise dükkanlar için "şartlı üye kaydedilmesine".

04/07/2002 tarihinde yönetim kurulu tarafından da "kooperatife ait dükkanlar için m²’si 350,00 TL’den az olmamak üzere üye kaydedilmesine" karar verildiğini, 05/08/2002 tarihli yönetim kurulu toplantısında da 04/07/2002 tarihli ve 126 sayılı karar gereğince "7 adet dükkan için üye kaydedilmesi" kararlaştırıldığı, 13/D numaralı 20,80 m² alanlı (zemin kat 44 numaralı) dava konusu dükkanın üyelik yoluyla davacıya tahsis edildiğini, bu karara göre davacının ödeyeceği tutar olan 7.280,00 TL tahsis bedelinin ödendiği, başkaca ödeme yapılmadığı, daha sonra 13/D numaralı dükkanın davacıya tesliminin gerçekleştirildiği,

davalı kooperatif tarafından davacıdan herhangi bir aidat ödemesi istenmediği, davacıya dükkan tahsisi sabit/peşin ödemeli (şartlı) üyelik olarak yapıldığı, sabit/peşin ödemeli üyelerden inşaat imalatları için bir fark istenmesi mümkün olmasa da inşaat imalatlarının dışındaki giderlere (genel yönetim giderleri, alt yapı giderleri, çevre düzenlemesi vs.) sabit/peşin ödemeli üyelerin de katılması gerektiğini, davacının, davalı kooperatife olan üyelik edimini peşin olarak yerine getirdiğini, dolayısıyla diğer üyelerle aynı haklara sahip olup, bilirkişi kök ve ek raporuna göre davacının aidat borcunun bulunmadığı,

sadece genel yönetim ve alt yapı giderlerinden borcunun bulunduğu anlaşıldığından, TBK’nın 97. maddesindeki birlikte ifa kuralı çerçevesinde 14/12/2022 tarihli ek raporda hesaplanan toplam 34.331,90 TL tutarındaki genel ve alt yapı giderlerini hükümden önce depo etmesine ilişkin 23/12/2022 tarihli makbuzun dosyaya sunulduğundan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karara karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalı vekili, davalı kooperatifin defter ve kayıtlarının tamamı incelenmeksizin rapor düzenlendiğini, her ne kadar davacının kooperatife 7.280-TL para ödediği ve bu ödemeye itiraz edilmediği söylenmekte ise de davaya cevap dilekçesinde de belirtildiği gibi bu bedelin kooperatif kayıtlarında mevcut olmadığını, bilirkişi raporunda salt 30.06.2001 ve 30.06.2002 tarihli genel kurul tutanaklarına göre değerlendirme yapıldığını, taraflar arasında ortaklığa yönelik bir irade açıklaması bulunmadığını, kaldı ki 2001-2002 yıllarında ortak olduğunu iddia eden davacının 21 yıl boyunca genel kurullara katılmadığını,

katılma yolunda bir irade ortaya koymadığını, bu nedenle taraflar arasında fiilen hiçbir zaman ortaklık kurulmadığını, kooperatifin ana iştigal konusunun ortaklarına konut edindirme olduğunu, müvekkil ile davacı arasındaki ilişkinin ortaklık ilişkisi olmayıp eski yönetim tarafından yetki verilmeksizin kooperatife ait dükkânın geçerli olmayan satışına ilişkin olduğunu, davacının dükkân alımına ilişkin işleminin davacının kooperatife üyeliği sonucunu doğurmadığını, davacının dükkân satışını veya ortak olmasını onaylayan herhangi bir genel kurul kararının bulunmadığını,

davacının peşin ödemeli üye olduğuna dair herhangi bir genel kurul kararı da olmadığını, 30.06.2002 tarihli genel kurul da alınan satış yetkisi yasal olmadığı gibi ana sözleşmeye de aykırı olduğunu, Kooperatifin 30.06.2001 tarihli genel kurulda dükkânları satılabilmesi için öncelikle kat irtifakı kurulmasına karar verdiği,

ancak bir sonraki genel kurul olan 30.06.2002 tarihinde ise henüz kat irtifakı kurulmamış olan dükkânların satışına karar verdiğini, 2001-2002 yılındaki yöneticilerin düzensiz acemi, ana sözleşmeye ve yasaya aykırı hareket ettiğini, bu işlemler geçerli olmadığını, taşınmazların kat irtifakı henüz yeni kurulabilmiş olup daha önceki satış kararlarının geçersiz olduğunu, taşınmaz alım satımının genel kurulun devredemeyeceği yetkilerden olduğundan yönetim kurulunun bedeli ile birlikte diğer şartları belirleyerek yaptığı işlemin yasa ve ana sözleşmeye aykırı olduğunu,

mahkemece ödemesi gereken ortak gider ve aidatların da hesaplanarak davacıdan tahsil edilmesi gerektiğini, peşin ödemeli ortak kayıt etmenin ancak genel kurul kararıyla olanaklı olduğunu, Genel kurul kararı yoksa yönetim kurulu, genel kurula ait bir yetkiyi kullanmış olacağından, alınan kararın geçersiz sayılacağını, bu nedenle ortak gider ve aidatlardan davacının da sorumlu olduğunu, satışların yönetim kurulu kararları ile yapıldığını, yönetim kararının tek imza ile alındığını, ancak kooperatifin çift imza ile temsil edildiğini, bu nedenle alınan kararların geçersiz olduğunu,

genel giderlerin 30.11.2022 tarihi itibariyle hesap edilmesine karşın, karar tarihinin 24.01.2023 olduğunu, davacının toplam 34.331,90 TL birlikte Genel kurul kararları uyarınca tüm aidatlardan, gecikme cezalarından faizlerinden, emlak ve çevre temizlik vergilerinden de davacının sorumluluğu bulunduğunu belirtmiştir.

GEREKÇE

Dava, davalı kooperatif adına kayıtlı dükkanın tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tescili, olmadığı takdirde üyelik tespiti istemine istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzenine ilişkin sebeplerle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.

Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kooperatiften dükkân satın almasına karşın, tapusunun müvekkiline devredilmediğini, kooperatif yönetiminin, dükkân sahiplerinden daha fazla para almaya çalıştığını iddia ederek, sonuç olarak dava konusu dükkânın tapuda davacı adına tescil edilmesini istemiş, davalı taraf ise, kooperatif ile davacı arasında imzalanmış geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesi bulunmadığından, satış sözleşmesine dayanarak, dava konusu dükkânın davacı adına tescilinin istenemeyeceğini, tescil için davacının ortaklıktan doğan parasal yükümlülüklerin yerine getirmesi gerektiğini, ancak davacının, parasal yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçındığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece Kooperatif Bilirkişi ...'den alınan asıl ve ek raporlarda;30.06.2002 tarihinde yapılan genel kurulda, gündemin 6. maddesinde alınan kararla Kooperatife ait dükkânlara şartlı üye kaydedilmesine, m2’si 300.000.000 TL’den aşağı olmamak kaydıyla üye kaydedilmesi hususunda Yönetim Kurulunda oybirliği ile yetki verildiği, bu şekilde 2001 yılı koşullarında dükkânların satılması düşünüldüğü, ancak bunun mümkün olmadığı görülünce, 2002 yılında, dükkânlar için şartlı ortak kaydedilmesinin kabul edildiği, böylece Genel Kurulun, dükkânlar için özel şartlarda ortak kaydedilmesini ve bu konuda Yönetim Kuruluna yetki verdiği,

kooperatif kayıtlarına göre, inşa edilen 13/D nolu dükkanın, m2’si 350,00 TL üzerinden davacıya tahsis edildiği, dükkanın toplam tahsis bedelinin 7.280,00 TL olduğu, davacının 2002 ve 2003 yıllarında bu bedeli ödeyip, başka ödeme yapmadığı, o dönemdeki kooperatif yönetiminin de, 7.280,00 TL’nin ödenmesini yeterli bularak, 13/D nolu dükkanı davacıya teslim edip, aidat olarak her hangi bir talepte bulunmadığı, bu şekilde davacının sabit/peşin ödemeli ortak olduğu değerlendirilerek sabit/peşin ödemeli ortaklardan tahsil edilen bedelin, inşaat imalatlarının bedelini karşıladığı,

bu nedenle sabit/peşin ödemeli ortaklardan, inşaat imalatları için bir fark talep edilmesinin mümkün olmadığı, buna karşılık, inşaat imalatlarının dışındaki giderlere (genel yönetim giderleri, altyapı giderleri, çevre düzenlemesi vs.) sabit/peşin ödemeli ortakların katılması gerektiği belirtilerek söz konusu giderlerin hesaplandığı, mahkemece TBK’nın 97. maddesi çerçevesinde 14/12/2022 tarihli ek raporda hesaplanan toplam 34.331,90 TL tutarındaki genel ve alt yapı giderlerin mahkemece hükümden önce depo edilmesiyle davanın kabulüne karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı değerlendirilmiştir.

Açıklanan tüm bu hukuki ve maddi vakıalar karşısında, dosya içerisindeki bilgi ve belgelere, tarafların iddia ve savunmaları ile dayandıkları delilere göre, hükme esas alınan asıl ve ek bilirkişi raporundaki tespit ve değerlendirmelerin dosya kapsamına uygun olmasına, raporun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmasına, özellikle de dükkanlar için özel şartlarda ortak kaydedilmesinin Genel Kurulun bilgisi dahilinde ve verdiği yetkiye dayanılarak gerçekleştirilen bir işlem olup, davacıya yapılan dükkân tahsisinin sabit/peşin ödemeli ortaklık şeklinde gerçekleştirildiğinin tespit edilmiş olmasına,

sabit/peşin ödemeli ortağın katılması gereken genel yönetim giderlerinin tespit edilip depo ettirilmiş olmasına, mahkemece uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin doğru nitelendirilmesine, hükmün dairemizce de benimsenmiş bulunan yasal ve hukuksal gerekçeleriyle dayanağı maddî delillere ve özellikle bu delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, ilk derece mahkemesince verilen kararda bir hukuka aykırılık bulunmamakla, istinaf itirazlarının yerinde olmadığı değerlendirilerek, yerinde görülmeyen istinaf itirazlarının HMK'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince reddine karar verilmiştir.