İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi E.2024/1053 K.2024/1822

Taraflar arasındaki davadan dolayı İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 25/04/2024 gün ve 2023/710 Esas 2024/381 Karar sayılı hükmün istinaf yoluyla Dairemizce incelenmesi davacılar vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için üye ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili, davacının davalı konut yapı kooperatifin ortakları olduğunu, davalı kooperatif adına kayıtlı taşınmaz bulunduğunu, kooperatif yönetiminin belirlediği aidat ve ödemeleri tahsil etmek dışında hiçbir iş yapmadığını, olağan toplantılar dışında üyelerin hiçbir şekilde yönetimden bilgi alamadığını, 2018 yılı kooperatif olağan genel kurul toplantısında kooperatifin tasfiye sürecine girdiği ve buna ilişkin kararlar alındığını,

2019-2020 hesap yılı olağan genel kurul toplantısında da kooperatif arsasının 2.000-TL’den aşağı olmamak üzere satışının yapılması bunun için bir yıllık süre konulmasına satışın bu sürede olmaması halinde yeniden birim fiyat belirlenmesi kararları alındığını, kooperatif arsasının taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 7.114.800-TL bedelle diğer davalı ...

Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ye satış vaadi şeklinde sözleşme ile satış vaadine konu yapıldığı, kooperatif yönetiminin üyelerin yıllarca binbir zorlukla ödedikleri üye hakların satıp oldu bittiye getirerek kooperatif üyelerini büyük zarara uğrattığını, rayiç değeri en az 80-100 milyon TL civarında olan taşınmazı 7.114.800-TL bedelle satış vaadi şeklinde satmak istediklerini, kooperatif arsası ile ilgili olarak kamulaştırmasız el atma davasında 2017 yılı için m2 brim fiyatının 2.500-TL olarak belirlendiğini, yine kooperatif ortağı ...’nun eşi ...'nun emlakçılık yaptığını,

2017 yılında kooperatif arsası için ilan verdiği ve o tarihlerde 16-17 milyon lira ile alıcı çıktığını, 2022 yılı Haziran ayında 25-26 milyon lira veren alıcı çıktığını, davalı kooperatif yöneticilerinin Kooperatifler Kanunu ' na aykırı eylem içinde olup bu hususta dava ve şikayet haklarının saklı olduğunu, kooperatifin tek mal varlığının yasaya aykırı olarak diğer davalıya satış vaadine konu edildiğini, yönetim kurulunun satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin hükümsüz olduğunu, belirtilerek;

davalılar arasındaki 27.12.2022 tarihinde İzmir 32. Noterliği’nin 24089 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin batıl olması nedeniyle iptaline, bu sözleşmenin tapuya verdirilen şerhin de kaldırılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ... San. Tic.

A.Ş. vekili, davalı kooperatifin yapılan genel kurul toplantısında alınan karar uyarınca yönetim kuruluna bir yıl süre ile kooperatifin hissedarı olduğu arsasını düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalacak net miktarını m2’si KDV dahil 2.000,00-TL’den az olmamak üzere satma, satış ile ilgili ön sözleşme yapma yetkisini verildiğini, yönetim kurulu tarafında kooperatifin taşınmazdaki hisselerinin m2 nin birim fiyatı 2.000-TL’den toplam fiyatın 7.114.800-TL olarak belirlendiği, davalı kooperatifin taşınmazdaki hissesinin tamamına karşılık gelen satış bedeli kooperatif vekilinin banka hesabına ödendiği,

düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kooperatifin taşınmazdaki hissesinin davalı şirkete satışı vaad edildiğini, alıcının ilk isteminde alıcı adına tapuda kati ferağ takriri verileceğinin taahhüt edilmesine rağmen rağmen tapuda kooperatif hissesinin davalıya devredilmediğini, davalının da kooperatif aleyhine satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescili davası açıldığını, davalıya yapılan satış vaadi sözleşmesinin kooperatifin 28.12.2021 tarihli genel kurulda aldığı karara dayalı olupduğunu, davacıların bu genel kurul toplantısına katılarak karara katıldıkları,

yasal süre içerisinde genel kurul kararının iptali için dava açmadıklarını, kooperatif genel kurul toplantısında alınan kararların tüm üyeleri bağlayacağı ve iptal edilmediği sürece geçerli olduğunu, bu karara dayalı olarak yapılan iptali istenen satış vaadi sözleşmesi işlemlerinin de hukuka uygun olduğunu, belirterek; davanın reddine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacı tarafça, davalılar arasında imza altına alınan satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesi talep edilmiş ise de davacıların davalı kooperatifinin üyesi oldukları, davacı tarafça sözleşmenin hukuka aykırı, hükümsüz ve satış vaadine konu taşınmazın gerçek bedelini yansıtmadığı gerekçeleri ile söz konusu sözleşmenin iptalini talep ettiği satış vaadi sözleşmesinin davalı kooperatifinin 28/12/2021 tarihinde yapılan 2019-2020 hesap yılı olağan genel kurul toplantısının 6. Maddesinde alınan karar doğrultusunda imza altına alındığı,

davacı kooperatif üyeleri tarafından alınan 28/12/2021 tarihli genel kurul kararının iptaline yönelik açılmış bir dava bulunduğu iddiasının ileri sürülmediği gibi eldeki davada genel kurul kararının iptaline yönelik bir talepte bulunmadığı, sözleşmenin iptalini talep etme hakkının sözleşme taraflarına ait olduğu, davacıların davalı kooperatifin ortağı oldukları ancak kooperatif ortaklarının kooperatif adına satış vaadi sözleşmesinin iptalini talep etme, tasarrufta bulunma ve dava açmaya yönelik aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı, belirtilerek; davanın davacıların aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Karara karşı, davacılar tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacılar vekili, davacıların davalı konut yapı kooperatifinin üyesi olduğunu, 28/12/2021 tarihinde yapılan kooperatif genel kurulunda kooperatif adına kayıtlı 6468 m2 alanlı arsanın m2 si 2.000-TL den aşağı olmamak üzere bir yıl süre ile satış kararı alındığı,

kooperatif yöneticilerinin son gün diğer davalı şirket ile iyiniyet kuralları ile bağdaşmayan hukuka aykırı ve bir tertip ve plan dahilinde rayiç değerlerin çok altında bir fiyatla kooperatif arsasını noter sözleşmesi ile davalı şirkete satış vaadinde bulunduklarını, satış bedeli olarak gösterilen ödemenin kooperatif hesabı yerine kooperatif avukatının şahsi hesabına yapıldığını, davacılardan ..., ... varisleri, ..., ... varislerinin de aralarında olduğu bir çok üyeye hiçbir ödeme yapmadığını gibi satış bedeli olarak alındığı söylenen paranın bilançoda gösterilmediğini,

29/12/2023 tarihinde kooperatif arsasının satışı ile ilgili onay alınması gündemi ile yapılan genel kurul toplantısında onay alınmadığı bu konudaki taleplerin oy birliği ile reddedildiğini, özetle kooperatif arsasının satış vaadi şeklinde satılmak istenmesi ve yapılan sözleşmenin yukarıda ayrıntılı olarak izah edilen nedenlerle hukuka aykırı olduğunu, kooperatif yöneticilerinin üye haklarını gözetmeksizin hareket ettiklerinden davacıların üyelik haklarından kaynaklanan dava haklarını kullandıklarını, davalılar tarafından davacıların aktif husumet ehliyetinin olmadığı yönünde hiçbir itirazlarının bulunmadığını,

belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, davacıların üyesi olduğu davalı kooperatife ait taşınmaza ilişkin davalı kooperatif ile diğer davalı şirket arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda açıklanan gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiştir. 1. Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.

2. Davacı kooperatif ortakları tarafından davalı kooperatif yönetim kurulunca kooperatifin tek mal varlığı olan taşınmazın yasaya aykırı olarak diğer davalıya satış vaadine konu edildiğini, yönetim kurulunun satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin hükümsüz olduğu belirtilmiş olup, iddianın ileri sürülüş şekline göre esasta davacıların talebi kooperatif arsasının satışına ilişkin taşınmaz satış vaaddi sözleşmesi yapılması yönündeki kooperatif yönetim Kurulunun 27.12.2022 tarihli 2022/4 sayılı kararın ve bu karar ile yapılan sözleşmenin batıl olduğunun tespiti istemine yöneliktir.

Her ne kadar sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince kural olarak sözleşmenin iptalini ancak sözleşmenin tarafları isteyebilir ise de sözleşmenin batıl olması durumunda ilgili kişiler bunun tespitini isteyebilirler.

Buna göre somut olayda, davalı kooperatifin ortağı olan davacıların, davalı kooperatif yönetim kurulunun 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42. maddesinin emredici mahiyetteki hükümlerine aykırı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği iddiasıyla ilgili kişi sıfatıyla yönetim kurulu kararının batıl olduğunun tespitini isteyebileceğinin kabulü gerekir. (Yargıtay 11. HD'nin.

14.02.2005 tarih ve 2004/4501 E., 2005/1130 K; 13.02.2006 tarih ve 2005/1362 E., 2006/1253 K; 16.06.2006 tarih ve 5064 E., 7042 K; 07.06.2010 tarih ve 6305 E., 6499 K. 23. HD'nin 30.06.2015 tarih ve 2014/8864 E. 2015/5070 K. )

3. Açıklanan tüm bu hukuki ve maddi vakıalar karşısında. İDM tarafından davacının aktif dava ehliyetinin bulunduğu kabul edilmek suretiyle yargılamaya devam edilerek tarafların bildirdiği tüm deliller ile kooperatif defter, kayıtları, ana sözleşme, genel kurul ve yönetim kararları eksiksiz şekilde toplanıp, tarafların iddia ve savunmalarını karşılayacak sekilde gerekli araştırma ve inceleme yapılarak,

aşınmaz satış vaaddi sözleşmesi yapılması yönündeki kooperatif yönetim Kurulunun 27.12.2022 tarihli 2022/4 sayılı kararın ve bu karar ile yapılan sözleşmenin batıl olup olmadığının tespiti hususunda oluşacak sonuca göre talebi aşmayacak, işin esasına uygun düşecek ve infaza elverişli şekilde davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, dosya kapsamına uygun düşmeyecek şekilde davacıların aktif dava ehliyeti bulunmadığından bahsile dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir.

Bu itibarla; ilk derece mahkemesince dava şartı hakkında hatalı şekilde karar verilmiş olması nedeniyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a-4 maddesi uyarınca istinaf başvurusunun kabulüne ve ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve kaldırma kararının sebep ve şekline göre sair istinaf itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmiştir.