İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi E.2020/1338 K.2022/1363

İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 03/03/2020 tarih ve 2018/351 Esas, 2020/197 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.

İDDİA VE İSTEK

Davacı vekili yargılama sırasındaki yazılı ve sözlü beyanlarında özetle; "Taraflar arasındaki gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi gereğince; ... İli, ... İlçesi, ... ada, ... parsel zemin kat 28 nolu bağımsız bölüm (Ek 19 nolu deposu ile birlikte) 1.100.000 TL (KDV dahil) bedel karşılığında, davalı tarafından yapılarak satışının kararlaştırıldığı ancak davacı tüm satış bedelini ödediği halde, davalının süresinde edimine yerine getirmediği, davacının sözleşmesi gereğince gecikme tazminatına hak kazandığı, bu konuda yapılan icra takibine itiraz edildiği" iddiası ile davayı açmıştır.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, "Davanın yetkisiz mahkemede açıldığı, esasen de 15 Temmuz darbe teşebbüsü sürecindeki ülkenin içinde bulunduğu OHAL'den kaynaklı mücbir sebep nedeniyle inşaatın tamamlanamadığı " savunması ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İlk derece mahkemesi 03/03/2020 tarih ve 2018/351 Esas, 2020/197 Karar sayılı kararında özetle; "Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, sözleşme konusu taşınmazın resmi devri de yapılmadığı için gecikme tazminatı istenemeyeceği" gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davacı vekili 01/07/2020 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; "Taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı yapılmış olsa bile, davalının hem arsa sahibi he de yüklenici olması nedeniyle, olayda alacağın temliki hükümlerinin uygulanması gerekip, resmi şeklin zorunlu olmadığı, davacının satış bedelini ödeme edimini yerine getirdiği, davalının ise cevabi ihtarnamesinde ve cevap dilekçesinde; sözleşmeyi, borcu ve gecikme durumun kabul ederek mücbir sebep def'ini ileri sürdüğü , gözleşme geçerli olup mücbir sebep de bulunmadığından, davalının gecikme tazminatı ödemesi gerektiği, kararının usul ve yasaya aykırı olduğu" ifade edilerek yerel mahkeme kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesi isteği ile istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır:

Dava, yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölüme ilişkin tazminat ile ilgili itirazın iptali isteğine ilişkindir.

Davacı taraf "davalı yüklenicinin edimini sözleşmedeki süre içerisinde yerine getirmediğini, bu nedenle sözleşmenin 7.8. Maddesine göre gecikme tazminatı olarak hesaplanan parayı icra takibi ile istediğini, ancak takibe itiraz edildiğini" iddia etmektedir.

Davalı taraf ise "edimin süresinde yerine getirilememesinin sebebinin 15 Temmuz darbe teşebbüsü sürecindeki ülkenin içinde bulunduğu OHAL koşulları olduğunu, ortada bir mücbir sebep bulunduğunu" savunmaktadır.

Taraflar arasında "... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel 28 nolu bağımsız bölüm ve ek 19 nolu deposu ile ilgili olarak gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi adı altında bir sözleşme bulunduğu, davacının satış bedelini ödeyerek edimini yerine getirdiği, davalının ise bağımsız bölünü teslim borcunu yerine getirmediği" konularında uyuşmazlık mevcut değildir.

Uyuşmazlık; "yüklenici satıcının edimini süresinde yerine getirmemesinde savunduğu üzere mücbir sebep olup olmadığı, bu anlamda davacının sözleşme nedeni ile gecikme tazminatına hak kazanıp kazanmadığı" noktalarında toplanmaktadır.

İlk derece mahkemesince her ne kadar "taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme nedeniyle gecikme tazminatı istenemeyeceği" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, iş bu kararın yerleşik yargı kararlarına uygun bir karar olmadığı anlaşılmıştır.

Şöyle ki: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi tapu devrini gerektirdiği için, kural olarak resmi şekilde yapılmaları gerekiyor ise de, istisnai bazı durumlarda bu resmi şekil koşulu aranmamaktadır.

Arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binasının finansmanını sağlamak üzere yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeli ile üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da yüklenici ile üçüncü kişiler arasındaki sözleşmenin yazılı yapılması yeterli olup resmi koşul aranmaz.

Burada da; yüklenicinin herhangi bir arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen bağımsız bir bölümü üçüncü kişilere satması durumunda olduğu gibi, şahsi bir alacağın temliki durumu söz konusu olup, alacağın temliki hükümleri uygulanmakta ve yazılı koşul yeterli sayılmaktadır.

Uygulamada ve halk arasında yap-satçı olarak tabir edilen arsa sahibi ile yüklenici kişinin aynı kişi olması durumunda da, üçüncü kişinin adeta yüklenicinin arsa sahibi olarak yine kendisinden elde ettiği şahsi alacağını temlik aldığı var sayılmaktadır. (Yargıtay HGK'nin 2010/14-290 E. 2010/328 K. Sayılı ilamı da bu yöndedir.)

Somut olayda da; taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmış bir bağımsız bölüm satış sözleşmesi mevcut olup, davacı satış bedelini ödemiştir. Binayı yapıp satacak olan yüklenici davalı ise aynı zamanda taşınmazın tapu malikidir. Buna göre, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda, mahkeme kararının yanılgılı gerekçesinde belirtildiği şekilde resmi bir şekil koşuluna ihtiyaç olmayıp, yazılı şekilde gerçekleşen bu sözleşme geçerlidir.

Dairemizce, yargılama sırasında yapılan keşif sonucunda düzenlenen 26/12/2017 tarihli bilirkişi kurulu raporunun; dosya kapsamındaki sözleşme, yapı ruhsatı, ihtarnameler, icra dosyası ve diğer esaslı belgeler çerçevesinde, gecikme tazminatı hesabı ile ilgili olarak denetime ve hüküm kurmaya elverişli bir rapor olduğu değerlendirilmiştir.

Buna göre; inşaatın %55 seviyesinde olarak tamamlanmadığı, sözleşmeye göre teslim süresinin inşaat ruhsatının alınmasından sonra 16 ay olduğu, satıcıdan kaynaklanmayan her türlü durumun teslim süresinin ertelenmesini gerektiren bir sebep olduğu, bu sebepler gerçekleşmese dahi sürenin 2 ay ertelenebileceği, inşaat ruhsatının 27/04/2015 tarihli olup, toplam 18 aylık süre eklendiğinde teslim tarihinin 27/10/2016 tarihi olduğu, gecikme tazminatına hak kazanılabilmesi için de 30 gün süre eklendiğinde bu tarihin ise 27/11/2016 tarihi olduğu, 27/11/2016 tarihi ile takip tarihi olan 13/02/2018 tarihi arasındaki 14 aylık sürenin sözleşmenin 7.8.

Maddesine göre gecikme tazminatı bedelinin toplam 14.000 USD olduğu, ayrıca takipten önce temerrüt oluşmadığı için de faiz talep edilemeyeceği belirlenmiştir.

Bilirkişi kurulundaki raporundaki bu tespitlerin taraflar arasında geçerli olduğu kabul edilen sözleşme hükümlerine ve diğer belgelere uygun tespitler olduğu, ayrıca gecikme tazminatının muaccel hale geldiği tarihin 27/11/2016 olduğuna göre, davacı vekilinin dosyada bulunan tebliğ şerhi olmayan 06/10/2016 tarihli ihtarnamesi ve davalı tarafın cevaben gönderdiği 12/10/2016 tarihli ihtarnamesinin belirtilen muacceliyet tarihinden önce oldukları görülmekle, gerçekten takip tarihinden önce temerrüt oluşmadığı, dolayısıyla asıl alacağa takip tarihinden önce faiz işletilemeyeceği saptanmıştır.

İcra dosyasına bakıldığında ise; 14.000 USD asıl alacak ve 247,90 USD işlemiş faiz olmak üzere toplam 14.247,90 USD miktar bakımından takipte bulunulduğu anlaşılmıştır.

Bütün bu açıklamalar doğrultusunda; ilk derece mahkemesinin "davanın reddi" yönündeki kararı usul ve yasaya aykırı olup kaldırılması gerekmekle birlikte, yargılamayı gerektiren başka bir durum bulunmadığından, dairemizce HMK'nın 353/1-b/2 maddesi gereğince "asıl alacak miktarı yönünden itirazın iptali, fazlaya ilişkin faiz miktarı ile alacak yargılama sonucunda ortaya çıkmış olup likit nitelikte olmadığından icra inkar tazminatı isteklerinin reddi" yönünde hüküm kurulması gerektiği kabul edilmiştir.

Buna göre; davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b/2. Maddesi gereğince kaldırılarak, "davanın kısmen kabulü " yönünde, esas hakkında yeniden karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.