İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi E.2024/834 K.2024/2250

Davacı vekili tarafından yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca yapılan ön inceleme sonucu eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla; inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı 10/10/2022 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi uyarınca; ... İli, ... İlçesi, ...

Mah, ... parsel kayıtlı taşınmazın 4.600.000 TL bedelle satışı konusunda anlaşmış ve 07/12/2022 tapu senedi ile satış yapıldığını, ancak müvekkili sözleşmede de görüleceği üzere; taşınmazı içerisinde bulunan 3 adet ticari bağımsız bölüm ve bu ticari bağımsız bölümlerin yapı kayıt belgesi olması nedeniyle taşınmazı satın aldığını, yapı kayıt belgesi düzenlenirken, davalının 2019 yılında yapmış olduğu 3 adet ticari bağımsız bölümü, 2017 yılından önce yapmış gibi göstermesi nedeniyle yapı kayıt belgesi iptal olduğunu, taşınmaz üzerinde bulunan 3 adet ticari bağımsız bölümün yapı kayıt belgesinin iptal edilmiş olması,

taşınmazın belediye tarafından mühürlenmesi ve yıkım kararı alınacak olması ile müvekkili, dolandırıldığını ve kendisine ayıplı mal satışı yapılarak zarara uğratıldığını anladığını, bu nedenle. Torbalı Cumhuriyet Başsavcılığının 2024/826 Sor. Sayılı dosyasından soruşturma devam ettiğini, 10/10/2022 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinin madde 2- sözleşme konusu başlık maddesinde; “ ... ili, ... ilçesi, ... Mah, ...

Mevkii, ... pafta, ... parselde kayıtlı zeytinli tarla niteliğindeki ve içerisinde CELYJ6HC belge no ile 02.03.2019 tarihinde düzenlenmiş olan 3 adet ticari bağımsız bölüm olan taşınmazı 4.600.000 TL bedel ile alıcı tarafından yerinde görülüp almakta mutabık kalındığı,

satıcının satmakta mutabık kaldığı taraflar arasında teyit edilmiştir. “ yazdığını, sözleşmeden de açıkça anlaşılacağı üzere müvekkilinin bu taşınmazı alma nedeni, üzerinde bulunan 3 adet ticari bağımsız bölüm ve bu 3 adet ticari bağımsız bölüme ait CELYJ6HC belge no’lu yapı kayıt belgesi bulunması olduğunu yapı kayıt belgesi olmadan üzerindeki 3 adet ticari bağımsız bölümün hukuken kullanılması mümkün olmadığı gibi, 3 adet ticari bağımsız bölümün yasal bir yapı olmayacağı da açık olduğunu, ayrıca taşınmazın; üzerinde 3 adet ticari bağımsız bölüm olmaksızın;

sözleşmede yazılı bedelde satılamayacağı da izahtan vareste olduğunu, müvekkilinin tacir olması ve ticari işleri için kullanma dışında bir amacı olamayacağı da bunun başka bir göstergesi olduğunu, davalı de tacir olup, taşınmazın üzerindeki 3 adet bağımsız bölümün bu niyetle inşaa edildiği de müvekkiline bildirildiğini, yine 3 adet ticari bölüm incelendiğinde de; yapıların konut ve barınma ihtiyacına yönelik değil, ticari iş ve fabrika için yapıldığı açıkça görüldüğünü, davalı ve emlakçısı ile satın alma sürecinde yapılan görüşmelerde; müvekkilinin özellikle yapı kayıt belgesini sözleşmeye ekletmek istediği,

sözleşmenin bu nedenle birkaç defa düzenlendiği de görüleceğini, müvekkili taşınmazın fabrika olarak kullanmak amacıyla satın almış ve işlerinin yoğunluğu, ülkedeki ekonomik durum ile pandemi koşullarının sona ermesi için bir süre beklediğini, ancak; bir süre sonra; taşınmaza Torbalı Belediyesi tarafından mühür vurulduğu gördüğünü, akabinde. Torbalı Belediyesine gidilerek yapılan araştırma neticesinde.

“CELYJ6HC belge numaralı yapı kayıt belgesinin iptal edildiği ve 03.11.2023 tarihli yapı tatil zaptı ile üzerindeki 3 adet ticari bağımsız bölümün kaçak yapı olması nedeniyle mühürlendiği, dosyanın belediye encümeninde olduğu ve yıkım kararı verileceği” tespit edildiğini, tapuyu kontrol eden müvekkili; webtapu üzerinden yaptığı araştırmada; yapı kayıt belgesinin 20/01/2023 tarihinde iptal edildiğini ve bu durumun tapuya işlendiğini gördüğünü, yapılan araştırmada;

yapının 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı uydu fotoğraflarından tespit edildiğinden yapı kayıt belgesinin iptal edildiği anlaşıldığını, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğ’in 4. Maddesinde; “ Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir.” denildiğini, yani davalı tarafından yapılan 3 adet ticari bağımsız bölüm 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmasına rağmen;

daha önce yapılmış gibi yapı kayıt belgesi alındığı açıkça ortada olduğunu, yapıyı yapan ve yapı kayıt belgesi alan kişi davalı olduğundan, bu durumu ve ne zaman yapıldığını bilmemesi mümkün olmadığını, bu durum davalı tarafından bilinmesine rağmen müvekkilden gizlenmiş, yapıların 2017 yılından önce yapıldığı beyan edilmiş ve müvekkil yapı kayıt belgesi ile hileli hareketlere güvenerek taşınmazı satın alması sağlandığını, davalı tarafından gizli ayıbın bilindiği ve müvekkilinden gizlendiği,

bu şekilde yapı kayıt belgesi ile güven oluşturarak ve hileli hareketlerle satışın yüksel bedelle yapılmasının sağlandığını, yapı kayıt belgesi alınırken, davalı tarafından yapılmış 3 adet ticari bölümün 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığının bilinmemesi mümkün olmadığını, sonuç olarak; davalı yalan beyanıyla düzenlediği yapı kayıt belgesini kullanmış, yapıların hukuka aykırı olduğunu ve 2017 yılından sonra yapıldığını hileli hareketlerle gizlemiş ve müvekkilinde oluşturduğu güvenle taşınmazı satarak;

müvekkilinin hem hileli hareketlerle dolandırmış ve hem de büyük bir maddi zarara uğrattığını, eylemin dolandırıcılık suçunu oluşturduğu açıkça ortada olduğunu, ayrıca belgenin resmi belge olması nedeniyle; resmi belgede sahtecilik ve resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan suçları da oluştuğunu, müvekkili ile yapı kayıt belgesinin usulsüz ve sahte olması nedeniyle; müvekkili ile yapılan akitin de ayrıca özel belgede sahtecilik suçunu oluşturduğu izahtan vareste olduğunu, tüm bu suçların işlenerek hileli hareketlerle müvekkilinin kandırılması neticesinde;

büyük bir maddi kayba neden olunduğunu, söz konusu arsa üzerinde olan ve yapı kayıt belgesi bulunan 3 adet ticari bağımsız bölümün; mühürlenmesi ve akabinde yapı kayıt belgesinin 31/12/2017 tarihinden sonra yapıların yapılması nedeniyle iptal edilmesi sebebiyle; bu yapıların yıkılacağı ortada olduğunu, bu 3 adet ticari bağımsız bölümün arsadan bağımsız olarak ve kendi başına bir değeri olduğu, bu değerin de hatırı sayılır yüklü bir bedele karşılık geldiğini, davalının anlatılan hareketleri ve davranışları; hukuka aykırı olmakla birlikte, basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğününü de yerine getirmediğini gösterdiğini, gelinen aşamada;

bahsedilen ayıpları hukuken çözmek mümkün olmadığı gibi; ayıp giderilememekte ve tazmini için de bir ödeme yapılmadığını, bu durum müvekkilinin iş ve kar kaybını artırmakta ve hatta zararına neden olduğunu, enflasyon, ekonomik kriz ve kur artışının yaşandığı günümüz ekonomik koşullarında; malın iade edilmesi veyahut diğer seçenekler; her iki tarafın da aleyhine olacağından ve müvekkilinin zararını artıracağından;

belirtilen çözümün en adil ve yasal olacağı düşünüldüğünü, alıcının ayıp oranında bedelden indirim hakkı da bu çözümü yasal hale getirdiğini, söz konusu arsa üzerinde olan ve yapı kayıt belgesi bulunan 3 adet ticari bağımsız bölümün; mühürlenmesi ve akabinde yapı kayıt belgesinin 31/12/2017 tarihinden sonra yapıların yapılması nedeniyle iptal edilmesi sebebiyle; bu yapıların yıkılacağı ortada olduğunu, bu 3 adet ticari bağımsız bölümün arsadan bağımsız olarak ve kendi başına bir değeri olduğu, bu değerin de hatırı sayılır yüklü bir bedele karşılık geldiği açık olduğunu, keza.

3 adet ticari bağımsız bölüm yaklaşık 1.000m2’dir ve müteahhitler görüşüldüğünde.

1 m2 yapım bedelinin 15.000-20.000 TL arasında olduğu ve yeniden yapım maliyetinin 20.000.000 TL civarında olacağı söylendiğini, 3 adet ticari bağımsız bölümün kendi değeri dışında, taşınmaza da katmış olduğu bir değer olduğunu, yapı kayıt belgesinin de tek başına taşınmaza ve yapıya kattığı bir hukuki koruma nedeniyle ayrıca bir değer olduğunu, 3 adet ticari bağımsız bölümün yapı kayıt belgesi olması halinde; bu değer çok daha fazla artacağını, başka bir anlatımla; tarlanın boş halindeki değeri ile,

üzerinde yapı kayıt belgesi bulunan 3 adet ticari bağımsız bölüm bulunmasındaki değeri, 3 adet bağımsız bölümün maliyetinden çok daha fazla olduğunu, bu durumda yapı kayıt belgesi ile taşınmaz ve üzerindeki yapı hukuki bir korumaya erişmekle, maliyet dışında ayrıca değerini artırdığını, bu nedenle.

3 adet ticari bağımsız bölümün yapım maliyeti dışında; yapı kayıt belgeli hali ile taşınmaz kattığı değer de ayrıca talep edildiğini, bu noktada; bilirkişi incelemesi yapılırken, hem 3 adet taşınmazın yapı maliyetinin hem de tarlanın üzerinde yapı kayıt belgesi bulunan 3 adet bağımsız bölümle oluşan değerinin ayrı ayrı hesaplanmasını talep ettiklerini, gelinen aşamada 3 adet ticari bağımsız bölümün; yapı kayıt belgesi iptal edilmiş, yapılar mühürlenmiş ve yıkım kararı alınarak yıkılacak duruma geldiğini, zarar hesabı yapılırken;

ülkedeki ekonomik kriz ve gayrimenkul fiyatlarındaki yüksek artışın da nazara alınması gerektiğini, Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına Göre; "rayiç değer miktarı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan az ise rayiç değere, rayiç değer, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan fazla ise bu miktara karar verilmesi gerekir.” Yargıtay içtihatlarında belirtildiği üzere;

rayiç değer yada denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenen değerden hangisi yüksekse onun tazminini talep etmek zorunluluğu hasıl olacağını, hesap yöntemi, taşınmazın güncel değeri ile denkleştirici adalet ilkesine göre hesap yapılmasına ilişkin yargıtay kararlarının;

bilirkişi raporunda nazara alınmasını talep ettiklerini, hem 3 adet ticari bağımsız bölümün yıkılması nedeniyle bir zarar ve hem de arsada yapılar ile yapı kayıt belgesinin olmaması nedeniyle arsanın değerinin düşmesi sebebiyle de bir başka zarar ortaya çıkacağını, her iki zararın da ayrı ayrı hesaplanarak tazminini talep ettiklerini, taşınmazın 4.600.000 TL bedelle satışı konusunda anlaşılmış; müvekkili bedeli peşin ödemiştir.

Hem bu bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre değeri hem de taşınmazın değeri hesaplanmalı, hangisi bedel yüksek ise ona hükmedilmesi gerektiğini, müvekkili taşınmazı kullanamamakta, kiraya veremediğini, özellikle ecrimisil başta olmak üzere; diğer tüm hak ve alacaklarımızı saklı tuttuklarını, yapı kayıt belgesinin iptali ve yapı tatil zaptı ile taşınmazın mühürlenmesi;

müvekkiline hileli hareketlerle ayıplı mal satışı yapıldığının en büyük delil olduğunu, davalı hakkında yapılan suç duyurusu da halen devam ettiklerini, davalının üzerindeki mal varlıklarını kaçırma ve tahsil kabiliyetinin kalmaması ihtimali bulunduğunu, bu durum müvekkilinin daha fazla mağdur olmasına neden olacak ve müvekkili açısından telafisi imkansız olan zararların ortaya çıkmasına sebep olacağını, ayrıca taraflar arasında imzalanan sözleşme, yine dilekçe ekinde sunulu evraklar ile yargıtay kararlar gereğince yaklaşık ispat da gerçekleştiğini,

müvekkilinin daha fazla mağdur olmaması için tüm koşulları oluşan ihtiyati haciz kararı verilmesini talep ettiklerini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; ileride bilirkişi raporuyla belirli hale getirmek kaydıyla şimdilik 100 TL için; davanın kabulü ile; hileli ve ayıplı mal satışı nedeniyle, müvekkilinin zararının taşınmazın rayiç değeri yada denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerden hangisi yüksek ise ona göre müvekkiline iadesine ve karşı yandan tahsiline, ihtiyati haciz talebinin kabulüne, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı yana tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

MAHKEMECE

"...01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öğreti ve yargısal kararların bu uygulaması aynen benimsenerek, davacının, dava açmakta hukuki yararının bulunması “Dava Şartları” başlıklı 114. maddesinin 1. fıkrasının (h) bendinde açıkça dava şartları arasında sayılmıştır. Bir davada, hukuki yarar ilkesinin dava şartı olarak gözetilmesinin, yargılamanın amacına ve usul ekonomisi ilkesine uygun olarak yargılama yapılmasına yarar sağlayacağı, her türlü duraksamadan uzaktır.

4721 sayılı TMK 704 vd ile 994 vd. Maddeleri mucibince tapuya kayıtlı olmayan ve tapu sicilinde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmesinin batıl olması;

Bu itibarla batıl sözleşmelerden kaynaklı ayıp ve sair hakların gerek taraflar gerek iyi niyetli 3.kişiler tarafından talep edilemeyeceği, zira TMK, 3194 sayılı İmar Kanunu ve sair mevzuat kapsamında tapu dışındaki satış sözleşmeleri ile gayrimenkul mülkiyetine konu olmayan satışların yok hükmünde olması ile geçersiz satış kaynaklı hakları bahşetmeyeceği nazara alınarak;

Açıklanan gerekçelerle davanın HMK'nun 114/1-h maddesinde düzenlenen davacının hukuki yararının bulunmaması sebebiyle usulden REDDİNE karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. '' gerekçesi ile;

HÜKÜM

Yukarıda yazılı bulunan gerekçeye göre; 1-Davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle HMK 114/1-h maddesi gereğince usulden REDDİNE," şeklinde karar verilmiştir.

İSTİNAF BAŞVURU SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; söz konusu bağımsız bölümlerin yapım tarihinin yanlış gösterilmesi sebebiyle; yapı kayıt belgesinin hukuka aykırı olarak alındığının müvekkil tarafından bilinmesinin ve araştırılmasının beklenemeyeceğini, gizli ayıp söz konusu olduğundan harici satış sözleşmesinin dikkate alınmasa dahi dosyanın esasına geçilmesi gerektiğini, ayrıca yapı kayıt belgesi olan ve arsası satılan 3 adet ticari bağımsız bölümü batıl sözleşme olarak nitelendirmenin de hatalı olduğunu, tapuda satış yapıldığını ve yapı kayıt belgesi olan 3 adet ticari bağımsız bölümün de mülkiyetinin müvekkile geçtiğini,

ayıplar ile yapı kayıt belgelerinin geçersiz olduğunun gizlenmesinin, müvekkilin kandırılmasının ve yapı kayıt belgelerinin iptali nedeniyle haksız bir fiil ile hilenin söz konusu olduğunu, davalının ticari bağımsız bölümlerinin 2017 yılından sonra yapılmış olmasına rağmen önce yapılmış gibi beyanda bulunarak yapı kayıt belgesinin çıkarılmasına karşın bu resmi belgelere güvenerek taşınmazı satın alan müvekkilin zararlarının karşılanmamasının hakkaniyete aykırı olduğunu, yalan beyan ile resmi belge düzenlettiren davalının adeta ödüllendirilmiş olacağını, verilen kararın içeriğinin anayasal mülkiyet hakkının ihlali olduğunu,

dilekçeler teatisi aşaması geçmeden, taraflara açıklama yaptırılmadan ve ön inceleme duruşması dahi yapılmadan karar verilmesinin hatalı olduğunu, hukuki dinlenilme hakkının ihlali olduğunu, ihtiyati haciz kararı verilmemesi durumunda telafisi mümkün olmayan zararların doğacağını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını istinaf başvuru sebebi olarak ileri sürmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava: alacak istemine ilişkindir.

HMK'nun 355. Maddesi gereğince istinaf incelemesi istinafa başvuran vekilinin dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine ilişkin hususlarda res'en gözetilerek yapılmıştır.

Davacı taraf; davalıdan davaya konu taşınmazı satın aldığını, taşınmazın üzerinde 3 adet ticari bölüm olduğunu, bunların yapı kayıt belgesi olduğunu bu nedenle yüksek fiyattan taşınmazı satın aldığını, ancak sonradan bu yapıların aslında kaçak yapılmış olması nedeniyle 2023 yılında yapı kayıt belgesinin iptal edildiğini, davalı hakkında dolandırıcılık ve resmi belgede sahtecilik suçundan suç duyurusunda bulunduğunu, yapı kayıt belgesinin resmi evrak olduğunu buna dayanarak satın aldığını, yapının 2017 yılından önce yapılmış olarak gösterildiğini, oysa sonradan 2017 yılından sonra yapıldığının anlaşıldığını belirterek zararının tazminini, ayıp oranında bedelden indirim talep etmiştir.

Her ne kadar ilk derece mahkemesince hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının sunduğu tapu senedine göre taşınmazın davacı tarafından satın alınmış olduğu, dolayısıyla gayrimenkul satışının adi yazılı şekilde yapılmış olmasının bir önemi olmadığı, taşınmazı satın alan davacının hile ile taşınmazın kendisine satıldığı yönündeki iddialarının dinlenmesi gerektiği, taşınmazın niteliği gizlenerek yapılmış bir satış var ise; ayıp oranında indirim istemekte hukuki yararının bulunduğu kanaatine varılmakla, mahkemece hiç bir delil toplanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Mahkemece yapılacak iş; davaya konu taşınmazın tedavüllü tapu kayıtlarının ve davalı tarafından davacıya satışına ilişkin resmi satış senedinin ilgili tapu müdürlüğünden getirtilmesi, taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgesi olan 3 adet yapı ile ilgili imar müdürlüğünden ilgili belgelerin getirtilmesi, soruşturma dosyasının akıbetinin ilgili C. Başsavcılığından sorulması, dava açılmışsa dosyasının dosya arasına getirtilmesi, tarafların tüm delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi olmalıdır.

Sonuç olarak yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek derecede önemli delillerin toplanmamış veya değerlendirilmemiş olması nedeniyle HMK'nın 353/1-a-4, 353/1-6 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve dava dosyasının kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.