İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi E.2023/518 K.2023/870

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında 05.01.2021 tarihli taşınmaz satış sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu sözleşmeyle tarafların ... ili, ... ilçesi, ...

Mah. ... pafta ... ada,... parselde kayıtlı arsa üzerinde bulunan B blk 2 ve 5 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin tamamını 550.000,00 TL bedelle müvekkiline satışı konusunda anlaştıklarını, sözleşmenin 3. Maddesinde " satış bedelinin 200.000,00 TL si taşınmazların temeli atıldığında alıcı tarafından satıcıya peşin olarak ödenecektir denildiğini, taşınmazların temelinin davalı tarafça atıldığını ancak davacıya bilgi verilmediğini, bilgi verilmediği için müvekkilinin peşinat bedelini ödeyemediğini davalı ile görüşmeye ve sözleşmeye konu taşınmazların yapılacağı arsaya bakmaya gittiğinde inşaatın başladığını öğrendiğini,

edimini yerine getirmek üzere davalıdan banka hesap numarası talep ettiğinde sözleşmenin artık geçerli olmadığını, inşaat maliyetlerinin değiştiğini, bu nedenle sözleşmeyi tek taraflı feshettiğinden ötürü inşaata başladığını bildirdiğini, yazılı olarak da noterlik aracılığı ile ıban numarası talep ettiğini, ancak davalı tarafın Bodrum 5. Noterliğinin 30.12.2021 ve 12653 yevmiye sayılı ihtarında;

taşınmazların temelinin atıldığını, akabinde inşaat aşamasına geçildiği bilgisine sahip olmanıza ve yine bahse konu bildirimin taraflarına bildirilmiş olmasına rağmen sözleşme şartları yerine getirilmediği için sözleşmenin feshedildiğini" beyan ettiğini, davalı tarafın ihtarnamede belirttiği bildirimin hiçbir şekilde müvekkile yapılmadığını, bildirimin yapıldığının ispat yükünün davalı tarafta olduğunu, davalının müvekkili ile yapmış olduğu sözleşmeyi kötü niyetli olarak tek taraflı feshettiğini ve müvekkilinin mağduriyetine sebep olduğunu,

alacağın tahsil imkanının devam edebilmesi bakımından davalı şirketin taşınmaz malları ile varsa araç kayıtları üzerine alacak miktarı kadar teminatsız olarak ihtiyati haciz mahiyetinde ihtiyati tedbir konulmasına, davalarının kabulü ile dava konusu 05.01.2021 tarihli taşınmaz satış sözleşmesinin davalı tarafından tek taraflı feshi sebebi ile 100.000,00 TL cayma bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkile ödenmesine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalı şirket üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili, müvekkili tarafından ilgili arazi üzerinde temelden inşaat yapılması adına davacı harici iki farklı dava dışı kişiyle de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını toplamda üç evin ileride inşaatı bittikten sonra devri hususunda anlaşıldığını, davacı yanca temelin atıldığı bilgisine sahip olunmasına rağmen aradan geçen zaman içerisinde herhangi bir ödeme yapılmadığı gibi inşaatın bitimine yakın davacı yanca ön ödeme yapılmak istendiğini, taraflarınca kabul edilmediği akabinde ise haksız ve nesnetsiz dava ikame edildiğini, taraflar arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekle dayandığını,

geçersiz yani adı yazılı sözleşmelere dayanılarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemelerine olanak olmadığını, sözleşmenin mahkemece geçerli olduğu kanaatine varılır ise uyuşmazlık konusunun müvekkilin edimini yerine getirip getirmediğinin tartışmasız olduğunu, dava dışı diğer mal sahiplerinin temel atıldığından bilgisi var ise ve dava dışı şahıslar temel atma tarihinden bir hafta önce ödemelerini gerçekleştirdi ise aksinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu,

tüm bunlara ek olarak davacının iddiasının aksine edimini yerine getirmeyen davacı olduğunu vaktinde ve zamanında ön ödemesini yapmadığından bahisle müvekkilini bir çok zarara uğrattığını, TBK md 182/2 gereği müvekkilin sorumlu tutulamayacağı bir sebepten yani davacının kusurundan asıl borcun ifasının imkansız hale geldiği için cezai şartın ödenmesinin talep edilemeyeceğini, fazlaya ilişkin hak ve talepleri saklı tutulmak kaydı ile haksız ve nesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı yana yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.

MAHKEME

"...... tacir taraflar arasında düzenlenen 05/01/2021 tarihli "satış vaadi sözleşmesi" noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmediğini, hukuken geçerli olmayan bir sözleşme nedeni ile, taraflar sadece verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebileceğini, oysa ki davacının davalıya verdiği bir bedel bulunmadığını, davacının talebinin, davalının sözleşmeden dönmesi ve taşınmazını 3. Bir kişiye satması nedeni ile, cayma bedeli istemine ilişkin olduğu, ancak yasal olarak, böyle bir bedel talep edemeyeceği " gerekçesi ile; "Davanın REDDİNE," karar vermiştir.

BİLDİRİLEN İSTİNAF NEDENİ

Davacı vekili; taleplerinin tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olmadığını, yazılı sözleşme ile belirlenen cayma bedeline ilişkin davada mahkemenin geçcersiz sözleşme nedeniyle taleplerinin reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek yerel mahkemenin usul ve yasaya aykırı olarak vermiş olduğu kararın kaldırılması gerektiğini bildirerek istinaf itirazında bulunmuştur.

GEREKÇE

Uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tahsili isteğine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince, yukarıda özetlenen gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı davacı vekili istinaf yasa yoluna başvurmuştur.

Bilindiği üzere tapuda kayıtlı taşınmazların satışı tapu memuru huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır. Bu durum 4721 Sayılı TMK'nun 706, 6098 Sayılı TBK'nun 237 (818 Sayılı BK'nun 213), 2644 Sayılı Tapu Kanunun 26, 1612 Sayılı Noterlik Kanunun 89.maddesi gereğince geçerlilik şartıdır. Tapuya kayıtlı taşınmazların anılan düzenlemeler gereğince satışı resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez.

Geçersiz sözleşmeye göre, bir bedel ödenmişse 10/07/1940 tarih ve 1939/2 E- 1940/77 K sayılı Yargıtay İBK'na göre tarafların satışın kanıtlanması durumunda ancak verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler.

Öte yandan cezai şartı düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 179/1. maddesinde ise; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmü yer almaktadır.

Cezai şart ise; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Geçersiz sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01/07/2019 gün ve 2019/3015 esas, 2019/6029 karar sayılı ilamı).

Somut olayda; 05.01.2021 tarihli geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak geçersiz sözleşmede yer verilen cezai şart istenilmiştir. Bu nedenl ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.

Bu itibarla ilk derece mahkemesince hukuki nitelendirmenin davadaki ileri sürülüş ve dosya kapsamına uygun olarak belirlenmesine, taraflarca ileri sürülen delillerin toplanarak usulüne uygun olarak değerlendirilmesine, delillerin değerlendirilmesinin dosya kapsamına uygun bulunmasına, taraflarca ileri sürülen iddia ve savunmaların tartışılarak gerekçeli kararın oluşturulmasına, ihtilafa uygulanması gereken yasal mevzuatın doğru olarak tespit edilmesine, mahkemenin karar gerekçesiyle hüküm fıkrasının birbiriyle uyumlu olmasına,

mahkeme hükmünün yasal unsurları taşımasına ve özellikle taraflar arasında resmi yazılı şekilde yapılması gereken gayrımenkul satış sözleşmesinin şekil şartı yokluğu nedeniyle geçersiz olması karşısında sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedeline ilişkin hükmün de geçersiz olması nedeniyle istenememesine göre; ilk derece mahkemesi kararına karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun HMK 353/1-b.1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiştir.