Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi E.2024/2030 K.2026/387

Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik süresi içinde istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine gönderilen dosyanın yapılan incelemesi sonucunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı yüklenici arasında "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Devir) Sözleşmesi" yapıldığını, davalı kooperatif ile yapılan sözleşmeden önce, müvekkili şirket ile arsa sahibi olan ...Yapı Kooperatifi arasında.

Kayseri 2. Noterliğinden tanzim edilen ... tarih ve ... yevmiye nolu "Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ve bu sözleşmeyi tadil eden Kayseri 2. Noterliğinden tanzim ve tasdikli ... tarih ve ... yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Tadil Sözleşmesi" yapıldığını, müvekkili şirketin bu sözleşmelere dayanarak,

... ada ... nolu parselin üzerine bir kısım imalatlar gerçekleştirdiğini, sözleşmeye konu parsellerin teslimi ile ... ada ... nolu parsel üzerine yapılan bir kısım imalatın olduğuna ilişkin taraflar arasında 19.09.2018 tarihli yer teslim tutanağı düzenlendiğini, teslim tutanağında belirtilen imalatların cinsleri ile malzeme, işçilik, montaj ve KDV dahil olmak üzere, teslim tarihi itibariyle ne kadar olduğunun belirlenmesi için, davalı yüklenici kooperatif tarafından Kayseri 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/40 D.

İş sayılı dosyasıyla tespit yaptırıldığını, taraflar arasında yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Doğru Etkili feshi talep edildiğinden; kararlılık kazanmış Yargıtay İçtihatları doğrultusunda, feshe konu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin noterde belirlenen değeri olan 222.500,00 TL üzerinden dava harcının yatırıldığını belirterek Düzenleme Şeklinde Taşınmaz satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Devir Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, vekalet ücreti ile yargılama masraflarının davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı şirket ile müvekkili kooperatif arasında imzalanan sözleşmenin halen yürürlükte olduğunu ve devam ettiğini, davacı şirket ile karşılıklı olarak Kayseri 2. Noterliği ... tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi ile Kayseri ... ...

Mah. ... ada ... parsel ve ... ada ... parsele ilişkin sözleşme imzalandığını, bu sözleşmenin ikinci sayfasının yüklenici firmanın sorumlulukları, arsa sahibinin yükümlülükleri ve daire teslim süreleri başlıklı maddesi ''Ek sözleşme Tadil Metni'' ile arsa sahibinin alacağı bağımsız bölüm oranı %33 iken %31 olduğunu, kooperatifin alacağının bağımsız bölüm oranının %67 iken %69 olduğunu, sözleşme hükümlerine göre ... ada ... parsel üzerine yapılacak ... blok'un(34 daire+5 dükkan), ... blok ...

Kat (... Daire), ... blok ... Kat (...Daire) ve ... blok ... nolu dükkan (44,10 metrekare) ayrıca ... ada ... parsel üzerine yapılacak ... blok (28 daire+7 dükkan), ... blok ... ve ... Katlarda bulunan 8 daire, ... blok ... Kat 1/2 kuzeybatı cepheli daire ve ... blok 3 nolu dükkanın arsa sahibine verileceğini, sözleşme süresinin ise arsa sahipleri olan ...

Yapı Kooperatifine ait 2021 Olağan Genel Kurulunda Covid 19 tedbirleri kısıtlamaları, maliyet artışlarındaki hızla yükseliş gerekçeleri ile beraber 4 yıl daha uzatıldığını, hal böyle iken Kooperatifin işe başladığını, işi gerekli alt taşeron firmayla anlaştığını, arsa üzerine satış ofisi ve gereken alt yapı hizmetlerini yaptırdığını, ayrıca üzerine yükümlü proje, ruhsat harçları, jeoloji ve harita mühendisleri ve yapı denetim bedellerine ait olarak belirlenen, ücret ödemelerinin bir çoğunu ödeyerek ruhsat devirlerini üzerine aldığını, hatta 8 bloka ait ruhsatların 2022 yılı belediye ve maliye olarak harç ödemelerinin yapılıp,

müvekkili kooperatif adına tekrar güncellendiğini, maliyetlerdeki yükselişler ve ülkemizin içerisinde bulunduğu mali gücün üyeler üzerindeki olumsuz etkileri, Covid 19 kapsamlı Genel Kurulların ertelenip yapılamaması, iş programının olumsuz yönde etkilendiğini belirterek davanın reddine, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ

Mahkemece; binanın yapı ruhsatının alındığı, sözleşme uyarınca da binaların 30/07/2020 ve 30/07/2023 tarihlerinde teslim edilmesi gerektiği, taşınmaz başında yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi kurulu raporu ile; binaların fiziki gerçekleşme oranının %2 ve %0 olduğunun belirlendiği, bu seviyeye getirilen eserin, sözleşmeye, fen ve amacına uygun meydana getirildiği ve tamamlanmış bir eser olmadığının kabulü gerektiğinden davacı ile davalı arasında yapılan Kayseri 2. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Devir) Sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEP VE GEREKÇESİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporuna karşı itirazlarının olduğunu, iş bu rapor inşaat çalışmasının yapılmamış olduğunu tespit etmiş olsa da raporun haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davacı şirket ile müvekkil kooperatif arasında imzalanan sözleşmenin halen yürürlükte olduğunu ve devam ettiğini, sözleşme süresinin 2021 2021 Olağan Genel Kurulunda Covid 19 Tedbirleri kısıtlamaları, Maliyet artışlarındaki hızla yükseliş gerekçeleri ile beraber 4 yıl daha uzatıldığını,

sözleşme halen devam ederken sözleşmenin feshi hakkında dava açılmasının haksız ve kötüniyetli olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshinin mümkün olmadığını, iş bu sözleşmenin iptal edilmesi halinde sebepsiz zenginleşme hükümlerinin dikkate alınması gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesine yönelik olarak hüküm kurulmasının yeterli olmadığını, feshin ileriye veya geriye dönük etkilerinin de dikkate alınması gerektiğini, mahkemece müvekkil firmaca yapılan iş ve işlemler sonucu, davacının sebepsiz olarak zenginleşeceği hükümlerinin değerlendirilmediğini,

yalnızca inşaat seviyesine bakıldığını ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLER

İddia, savunma, tapu kayıtları, bilirkişi raporu ve dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler.

İSTİNAF NEDENLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, eser sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir.

Dava dışı Arsa sahibi ... Yapı Kooperatifi ile yüklenici ... Anonim Şirketi arasında Kayseri 2. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile Kayseri 2. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Tadil Sözleşmesi" yapıldığı, sözleşmede yüklenici şirketin sözleşme konusu Kayseri ili ... ilçesi ...

Mahallesi ... ada ... parsel ile aynı yer ... ada ... parsel ve ... ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerine inşaat yapmayı üstlendiği, anılan parsellerde arsa sahibine kullanılan inşaat alanından %25 oranında daire verilmek üzere anlaşıldığı, anılan sözleşmenin Devir ve Temlik Edilme Şartları ve Şartı Ceza başlıklı 7. maddesinde, “Yüklenici sözleşmeye konu işi temlik ettiremez, Ancak dilediği yapı kooperatifleri ile bu sözleşmedeki ...

Yapı Kooperatifi'ne karşı ve kendi sorumlulukları eksiksiz devam etmek şartı ile dilediği şartlarda noterden sözleşme yapabilir ve yine kendi sorumluluğu devam etmek şartı il kooperatiflere ve kooperatiflerin inşaatları yaptıracağı firma veya üçüncü şahıslara inşaatları ve inşaat ruhsatlarını devir edebilir.(...)” şeklinde hüküm bulunduğu, sözleşmenin bu maddesine dayanılarak taraflar arasında feshe konu sözleşmenin yapıldığı anlaşılmıştır.

Taraflar arasında düzenlendiği ihtilafsız olan Kayseri 2. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Devir) Sözleşmesi incelendiğinde; davalının Kayseri ili ... ilçesi ...

Mahallesi ... ada ... parsel ile aynı yer ... ada ... parsel sayılı taşınmazlar üzerine inşaat yapmayı üstlendiği, anılan parsellerde arsa sahibine kullanılan inşaat alanından %33 oranında daire verilmek üzere anlaşıldığı, sözleşmenin Teslim Tarihi ve Cezai Şartlar başlıklı D maddesinde,

“30-07-2020 taribine kadar ... ada ... blokun tamamı olan 34 (otuzdört) daire ile emin kattaki 5 adet iş yeri aynı ada parseldeki ... blaktaki 12 (oniki) daire ve aynı bloktaki 69.78 m² 1 nolu dükkan ile 26.45 m² 2 nolu dükkan teslim edilecektir...) 30-07-2023 tarihine kadar kalan ... ada ... nolu parselde bulunan ... blokun tamamı olan yirmi sekiz (28) daire ve 7 (yedi) dükkan ile ... bloktaki 9(dokuz) daire ve 62.10 m² 6 nolu dükkan ile 21.33 m² 7 nolu dükkan teslim edilmezse her bir daire için rayiç bedeli kadar kira bedeli ödenecektir.(...)” şeklinde düzenleme olduğu görülmüştür.

Davacı tarafça, taraflar arasında düzenlenen Kayseri 2. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Devir) Sözleşmesi uyarınca davalının yapılan tüm ihtarlara rağmen edimlerini yerine getirmediği ileri sürülerek sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi talep edilmiştir.

Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafça istinaf edilmiştir.

Arsa payının tapuda devrinin öngörüldüğü ve noterce düzenlenmesi zorunlu bulunan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin feshine mahkemece karar verilmesi ya da taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesi gibi istisnalar bulunmakla birlikte, kural olarak eser sözleşmeleri, tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla feshedilmesi mümkün olan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin mahkemece feshine karar verilmesini istemekte, hukuki yarar bulunduğundan söz edilemez.

Mahkemece her ne kadar yazılı şekilde karar verilmiş ise de; davacı tarafın feshini talep ettiği sözleşmede, asıl arsa sahibine karşı kendisinin inşaatın %25'i oranında daire ve dükkan teslim etme yükümlülüğü devam etmekle, Yargıtay'ın istikrar bulan içtihatlarında fesih için mahkeme kararı ya da taraf iradelerinin birleşmesini gerekli gören istisnalar bulunmamaktadır.

Buna göre, somut olayda yukarıda açıklandığı üzere, davacı iş sahibi şirketin fesih iradesini davalı yükleniciye iletmekle sonlandırılması mümkün olan bir sözleşmenin feshi için mahkeme kararı almasında hukuki yararı bulunmamaktadır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114/1-h bendi uyarınca, davacının açmış olduğu davada hukuki yararının bulunması dava şartı olup, aynı Kanun'un 115. maddesi uyarınca, kural olarak, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülmese bile mahkemesince re'sen değerlendirilmesi gerekir.

Bu durumda; mahkemece, sözleşmenin feshi isteminin hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değil ise de; yapılan yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayıl HMK'nın 353/1.b.2 maddesi gereğince kabulü ile davanın hukuki yarar dava şartı yokluğundan reddine dair Dairemizce yeniden hüküm tesis edilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Yukarıda açıklanan nedenlerle, A-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2023/789 Esas-2024/932 Karar sayılı kararının yeniden esas hakkında karar verilmek üzere KALDIRILMASINA;

B-DAVANIN YENİDEN ESASIYLA İLGİLİ OLARAK

1-Davanın hukuki yarar dava şartı yokluğu nedeniyle REDDİNE,

2-492 sayılı yasa uyarınca alınması gereken 732,00-TL karar harcından peşin olarak alınan 3.799,75- TL harçtan mahsubu ile fazla alınan 3.067,75-TL harcın kararın kesinleşmesine müteakip talep halinde davacıya iadesine,

3-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan AAÜT 7/2 maddesi uyarınca hesaplanan 35.600,00- TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

5-Yatırılan gider avansından varsa kullanılmayan kısmın HMK'nın 333. maddesi gereğince yazı işleri müdürlüğü tarafından karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine,

C-İSTİNAF YARGILAMASI YÖNÜNDEN

1-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde iadesine,

2-Davalı tarafça istinaf kanun yolunda yapılan 1.169,40-TL istinaf başvuru harcı ve 394,00 TL posta masrafı olmak üzere toplam 1.563,40-TL istinaf yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

3-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

4-Karar tebliği ve harç işlemlerinin 6100 Sayılı HMK'nın 333. md. uyarınca İlk Derece Mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,

5-Kullanılmayan gider avansı var ise; 6100 Sayılı HMK' nun 333. maddesi ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu Yönetmeliği'nin 59. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra İlk Derece Mahkemesi Yazı İşleri Müdürünce başvuranlara iadesine,