Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi E.2025/164 K.2025/222

KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 11/11/2024 tarih ve 2024/30 E - 2024/1018 K kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ...'in ...

Tapu Müdürlüğü'nde kayıtlı olan... pafta, ... ada, ... parsel ... blok ... kat, ... nolu bağımsız bölümü ...'ten 02/05/2019 tarihli adi yazılı belge ile devraldığını, davalı kooperatif yönetim kurulunun da 06/05/2019 tarih ve 2019/07 sayılı kararı ile mezkur devir işlemini kabul ve tasdik ettiğini, müvekkilinin davalı kooperatifin ... nolu üyesi olarak şu ana kadar genel kurullarda alınan tüm kararlar uyarınca üye olarak yerine getirmesi gereken tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kur'a çekiminde adına çıkan ve kendisine teslim edilen dairenin tapusunun hala kendine devredilmediğini,

söz konusu tapunun kaydı üzerine müvekkili ile ilgisi olmayan bir takım hacizler ve kayıtlar konulduğunu, müvekkili tarafından bu güne kadar toplamda 420.000,00-TL ödeme yapıldığını, bu ödeme miktarının bugünün rayiçlerinden hesaplandığında çok ciddi bir rakama tekabül ettiğini, dairenin müvekkiline fiilen teslim edilmesine rağmen üzerindeki şerhler nedeniyle resmi tescilinin henüz gerçekleşmediğini, tapuda herhangi bir devir söz konusu olmadığından müvekkilinin mağdur olduğunu, bunun yanında müvekkilinin söz konusu bağımsız bölümün kira gelirinden de mahrum kaldığını,

kooperatif borçlarından ötürü Kayseri mahkemelerinde ve icra dairelerinde takip ve davaların devam ettiğini, müvekkilinin sahibi olduğu taşınmazda pek çok haciz kayıt olduğunu, bunun yanında halen de kayıt üzerine haciz işlemleri yapılmaya devam ettiğini, davalı kooperatifin borcundan dolayı müvekkilinin daha da mağdur olması ve hatta bir daha bu eve sahip olamama ihtimalinin olduğunu belirterek Kooperatifler Kanunu'nun 2. maddesi kapsamında mülkiyeti tahsis sonucu müvekkile geçen taşınmazın her an satılma ihtimali olduğunu,

bunu önlemek amacıyla mahkemece bir an evvel devrinin önlenmesi amacıyla tedbir konulmasını talep ettiği ve müvekkilinin mağduriyetinin giderilmesi için, müvekkilin oturduğu dairenin tapuda devir ve tescilini bu mümkün değilse ödemiş olduğu bedel ve aidatlarının yasal faizi ve ferileriyle birtikte tanzimine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı tarafa usulüne uygun meşruhatlı dava dilekçesi tebliğine rağmen süresinde cevap dilekçesi sunulmadığı anlaşılmıştır. Duruşmaya katılan davalı vekili davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkeme kararında; "...Yargılama sonunda toplanan tüm delillere ve alınan hüküm kurmaya elverişli ve denetlenebilir bilirkişi raporunda temin edilebilen ve incelenen kooperatif kayıtları ile delillere göre davacının kooperatife üye olduğu, kooperatif üyeliğinden istifa veya ihraç edildiğini gösterir delil bulunmadığı,

böyle bir iddianın da olmadığı anlaşıldığından davacının ilk terditli istemi olan dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerindeki ipotek ve tüm hacizlerin kaldırılması sureti ile tapu kaydının iptali ve davacı adına tapuya kayıt ve tescili isteminin yukarıda sözü edilen nedenler çerçevesinde reddine,

davacının ikinci terditli istemine ilişkin tazminat davasının kabulü ile ile 529.108,00-TL'nin dava dilekçesi ile talep edilen 10.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 21/01/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ve bakiye 519.108.00-TL'nin ise ıslah tarihi olan 09/10/2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine reddine karar verilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.

Davacının terditli ilk istemi olan dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerindeki ipotek ve tüm hacizlerin kaldırılması sureti ile tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tescili isteminin reddine, Davacının 2. terditli istemine ilişkin davasının KABULÜ ile 529.108,00-TL'nin dava dilekçesi ile talep edilen 10.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 21/01/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ve bakiye 519.108.00-TL'nin ise ıslah tarihi olan 09/10/2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ..." şeklinde karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle. Müvekkili ..., ...Tapu Müdürlüğünde kayıtlı olan ...Pafta, ... Ada, ... Parsel... Blok ...

Kat, ... nolu bağımsız bölümü ...’ten 02.05.2019 tarihli adi yazılı belge ile devraldığını, davalı Kooperatif Yönetim Kurulunun da 06.05.2019 Tarih ve 2019/07 sayılı kararı ile mezkur devir işlemini kabul ve tasdik ettiğini, müvekkili davalı kooperatifin ... nolu üyesi olarak şu ana kadar genel kurullarda alınan tüm kararlar uyarınca üye olarak yerine getirmesi gereken tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kura çekiminde adına çıkan ve kendisine teslim edilen dairenin tapusu hala kendisine devredilmediğini,

ekli evraklardan da anlaşılacağı üzere söz konusu dairenin aidatlarını bizzat ödediğini ve dava konusu bağımsız bölüm davalı kooperatif tarafından müvekkiline tahsis edilmişse de resmi tapu devrinin gerçekleştirilemediğini, bu süreçten sonra ise söz konusu tapunun kaydı üzerine müvekkili ile ilgisi olmayan bir takım hacizler ve kayıtlar konulduğunu, müvekkili tarafından bu güne kadar toplamda 420.000 TL ödeme yapıldığını, söz konusu ödeme miktarı, bugünün rayiçlerinden hesaplandığında çok ciddi bir rakama tekabül ettiğini, daire, müvekkiline fiilen teslim edilmesine rağmen üzerindeki şerhler nedeniyle resmi tescil henüz gerekleşmediğini,

tapuda herhangi bir devir söz konusu olmadığından müvekkilinin mağdur durumda olduğunu, bunun yanında müvekkilinin, söz konusu bağımsız bölümün kira gelirinden de mahrum kaldığını, Kooperatifin borçlarından ötürü Kayseri Mahkemelerinde ve icra dairlerinde takip ve davaların devam etmekte olup, müvekkilinin sahibi olduğu taşınmazda pek çok haciz kaydının mevcut olduğunu, bunun yanında halen de kayıt üzerine haciz işlemlerinin geldiğini, davalı kooperatifin borcundan dolayı müvekkilinin daha da mağdur olması ve hatta bir daha bu eve sahip olamama ihtimali olduğunu,

söz konusu mülkiyetin tahsis tarihinde müvekkiline geçtiğinden ve kooperatifin borçları müvekkili tarafından sorumlu tutulamayacağından ilgili kanun hükümleri ve yerleşik içtihatlar doğrultusunda söz konusu meskenin müvekkili üzerine tapu iptali ve tescili ile hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesi gereğinin ortaya çıktığını, müvekkilinin mağduriyetinin giderilmesi için, müvekkilinin oturduğu dairenin tapuda devir ve tescilini, bu mümkün değilse ödemiş olduğu bedel ve aidatlarının yasal faizi ve ferileriyle birlikte tazminine karar verilmesi için iş bu davayı açmak zaruretinin hasıl olduğunu,

yerel mahkemece hatalı bir hüküm kurulduğunu ileri sürerek yerel mahkeme ilamının mahkeme tarafından müvekkili lehine ortadan kaldırılmasına, ilk talepleri olan bağımsız bölümün ipotek ve hacizler kaldırılmak suretiyle müvekkili adına tapuya tesciline, bedelin hatalı hesaplanması nedeniyle kararın bozulmasına, karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekilince sunulan istinafa cevap dilekçesinde özetle; Talep konusu taşınmaz üzerinde davacının tapu devrinin gerçekleşmesine engel olması sebebiyle ondan fazlaca haciz konduğunu, bu haciz ve ipoteklerin kaldırılmasının mümkün olmadığını, bu sebeple tapu iptal ve tescilinin müvekkilince mümkün olmadığını, gerekçeli kararda da bu hususun mümkün olmadığı kanun ve Yargıtay kararları ışığında izah edildiğini, karşı tarafın yaptığı ödemelerin istemi dışına çıkan fazlaca isteklerini taşınmazın kendisine fiilen teslim edilmesiyle ve kendisinin kiracı tesis edip bundan gelir elde etmesi nedeniyle kabul edilmesinin mümkün olmadığını beyan ederek davacının istinaf talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

H.M.K 355. Maddesi gereğince inceleme Kamu düzenine aykırılık halleri dışında istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.

Davacı vekili, davalı kooperatifin üyesi olan müvekkilinin üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen kur’a ile müvekkiline isabet eden ... ilçesi ... ada ... numaralı parselde yer alan bağımsız bölümlerden ... blok ... kat ... numaralı bağımsız bölümün kendi adına tescil edilmediği ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu iptaline şerhlerden arındırılmış şekilde kendisi adına tesciline olmadığı takdirde mahkemece bilirkişi marifetiyle belirlenen tazminatın faiziyle birlikte talep etmiştir.

Davacı 06.04.2023 tarihli ıslah dilekçesi sunmuştur.

Mahkemece Dairemiz 2023/2285 Esas 2023/2296 Karar sayılı ilamı doğrultusunda davacının tapu iptal ve tescil davasının reddi ile 529.108 TL'nin faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verildiği görülmüştür.

Davacı vekili tapu iptal tescil davalarının red edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek karara karşı istinaf yasa yoluna baş vurmuştur.

Davaya konu edilen taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde; Kooperatif hissesi üzerinde 07.11.2024 tarihi itibariyle 502 adet haciz ve ... A.Ş lehine tesis edilmiş ipotek bulunduğu görülmektedir.

Davacının kooperatif üyesi olduğu, kooperatiften ihraç edildiğine yada istifa ettiğine dair dosyada delil bulunmadığı, davalı kooperatifçe yapılan kura çekilişi, tahsis belgesi sunulmadığı, toplamda kooperatife 339.870 TL ödeme yaptığı, 11.03.2023 tarihli bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere kooperatifçe bir dairenin tahsisi ortağa şahsi hak kazandırmakta olup, kooperatifin tapuda kendisi adına kayıtlı olan dairenin tapu devrini ortağı üzerine yapmaması kendi adına olan tescilin yolsuz olduğu anlamına gelmez. TMK'nın 705.maddesinde tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği haller "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer haller" olarak belirtilmiştir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanununda, kooperatif üyelerine mülkiyetin, kura çekimi ile geçeceğine ilişkin bir düzenleme olmadığı gibi TMK'nın 705.maddesinde öngörülen diğer istisnai haller de bulunmaması halinde, konut yapı kooperatiflerinde kura çekimi ile mülkiyetin kooperatif üyesine tescilsiz geçeceğinin kabulü de mümkün değildir.

Taşınmazın davacı ortağa tahsisi mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeder ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı verir.

Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından kooperatifin gerçek alacaklılarının haciz tarihinde borçlu kooperatif adına kayıtlı taşınmaz üzerinde haciz uygulattırmaları ve borcun ödenmemesi üzerine satış istemeleri yasal bir işlemdir.

Bununla birlikte kooperatife borcu olan ortak, mülkiyetin tespitini isteyemez ise de, konutun kendisine tahsis edildiğinin tespiti isteyebilir. (Yargıtay 23. H.D 2014/10748 Esas 2015/6820 Karar- 2014/1167 Esas 2014/6445 Karar - 2016/5420 Esas, 2017/828 Karar )

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi güncel 2024/204 Esas 2024/3320 Karar 2023/3157 Esas 2024/1420 Karar sayılı ilamları incelendiğinde ;"Davacı tapunun kendi adına tescilini talep ediyorsa tapu kayıtlarına göre taşınmazlar üzerinde haciz, ipotek ve diğer kısıtlayıcı şerhlerin lehdarı olan kişilerin davada taraf olarak yer alması gerekmekte olup, mahkemece taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup mahkemece bu şekilde taraf teşkilinin sağlanması ve sonrasında işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. " şeklinde oldukları görülmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin güncel 2024/204 Esas - 2024/3320 Karar, 2023/3157 Esas - 2024/1420 Karar sayılı ilamları ve davacının hali hazırda tapu iptal tescil talebinde bulunduğu dikkate alınarak davacıya haciz ve ipotek sahipleri hakkında ayrı bir dava açması ve açılan davaların birleştirilip bu şekilde taraf teşkilini sağlaması amacıyla süre verilerek davacı tarafça belirtilen şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi amacıyla davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.