Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2024/1140 K.2025/1606

2-... VEKİLİ : Av. ...

DAVANIN KONUSU

Taşınmaz Satım Sözleşmesinden Feshi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

İSTİNAF KARAR TARİHİ : 07/11/2025

G. KARAR YAZIM TARİHİ : 17/11/2025

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik taraf vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ve dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilmiş olmakla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar ile davacı şirket arasında 21.02.2018 tarihinde yapılan sözleşme uyarınca davacı şirket tarafından 4150 m² hissenin tapusunun 27.03.2018 tarihinde davalılara eşit oranda devredildiğini, davalılardan ... tarafından Büyükçekmece Başsavcılığı Talimat Bürosu'nun ..... sor ve .... sayılı soruşturmasında verdiği ifadesinde müvekkilinden 7.000.000 TL senet alındığını ve dairelerin teslim edilmeyişi nedeniyle de bu senedin icraya koyulduğunun kabul edildiğini,

iş bu sözleşme ihtilafı neticesinde dava konusu taşınmaz üzerinde ....... isminde proje yapılması kararlaştırılmışsa da ilgili projenin yapımının gerçekleştirilemediğini, davalıların da kendilerine verilen senet ile Konya ....İcra Müdürlüğü'nün ...

Esas sayılı dosyası üzerinden icra takibinin başlatıldığını, başlatılan bu icra takibi ile davalıların sözleşmeyi feshettiklerini, yapılan sözleşmenin şekil şartı yokluğundan geçeriz olduğunu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliğinin resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğunu, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkulün satış sözleşmelerinin geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıklarının bulunmadığını,

taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmenin taşınmaz devrine ilişkin olduğundan şekil şartı yokluğu nedeni ile geçersiz ve geçersiz sözleşme uyarınca tarafların aldıklarını geri vermekle yükümlü olduklarını belirterek 21.02.2018 tarihli sözleşme uyarınca davalılara devredilen hisselerin tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; işbu davanın gayrimenkul alım-satımına ve devamla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı işlemle alakalı ikame edildiğini, ortada müvekkilleri açısından ticari bir işin de bulunmadığından ve bu davaya bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olduğundan, görev itirazlarının kabulü ile dosyanın Nöbetçi Konya Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmesine karar verilmesini talep ettiklerini, davacının dayanak olarak ileri sürdüğü 21.02.2018 tarihli evrak dikkate alınacak ise müvekkillerinin Tüketici konumunda olduğunu, böylece Tüketici Mahkemesi'nin görevli olacağının da açık olduğunu,

bu duruma dair de görev itirazında bulunduklarını, her hal ve şartta Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olmasının söz konusu olmadığını, davacı tarafın, usul ve yasaya aykırı, hiçbir mantık silsilesi dahi bulunmayan tüm iddialarına yönelik zamanaşımı ve hak düşürücü süre iddiasında bulunduklarını, işbu davanın, öncelikle zamanaşımı ve dava şartı yokluğu gerekçesiyle reddine karar verilmesinin gerektiğini, davacı ve grup şirketlerinin birçok arsa sahibini ve kendisinden gayrimenkul satın alan kişileri mağdur ettiğini, bu davanın ise tamamen dolandırıcılık eylemine matuf ikame edildiğini, davacının, kendilerinin davalılarca borçlandırıldığı,

zamanla bu borcun büyüdüğü, bu işlemlerin tefecilik faaliyeti olduğu iddiasının hukuk dışı olduğu kadar etik de olmadığını, davacı ve/veya grup şirketlerinin; piyasaya birçok borcunun bulunduğunu, yine bu şirketlerin birçok projesinde gerek arsa sahipleri ve gerekse kendisinden daire/dükkan satın alan üçüncü kişilere taşınmazlarını vermediğini, hatta arsa sahiplerine ait daireleri dahi üçüncü kişilere sattığını, yine bu şirketlerin birçok inşaat projesinin eksik kaldığını ve arsa sahipleri ve ayrıca satın alan üçüncü kişilerle de davalık olduklarını, davacının, işbu davayı tamamen müvekkilleri dolandırmaya matuf olarak ikame ettiğini,

davacının hukuk ve etik dışı bu iddialarını kabul etmediklerini, müvekkillerinin mülkiyet hakkı sahipliğinin satış işlemine dayandığını, kesin delil niteliğindeki bu belgeye karşı davacının, iddialarını aynı nitelikteki kesin delille ispat etmesinin gerektiğini, müvekkilleri ile davacı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğunu, taraflar arasındaki son sözleşmenin bu sözleşme olduğunu, müvekkillerinin bahse konu arsadan hisse satın aldıktan sonra davacı ile aralarında 29.03.2018 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin imzalandığını,

bu sözleşme kapsamında davacının arsa sahibi olan müvekkillerine toplam 50 adet daire vermeyi taahhüt ettiğini, bu sözleşmenin müvekkillerin ilgili taşınmazda arsa sahibi olduğunun kanıtı olduğunu, yine bu sözleşmenin müvekkillerin arsa sahibi olduğuna dair davacının ikrarını da içerdiğini, davacılar ile müvekkilleri arasında arsa satışına dair resmi işlemin yapıldığını, ve satışın gerçekleştirildiğini, şekil şartının sağlandığını, devamla davacının bu arsa satışı sonucu müvekkilinin arsa sahibi konuma geldiğini kabul ederek müvekkili ile 29.03.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını,

davacının davaya dayanak yaptığı sözleşmenin tarihinin 21.02.2018 olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarihi ise 29.03.2018 olduğunu, davacı ile davalılar arasındaki en son sözleşme ve taraf iradelerini yansıtan durumun 29.03.2018 tarihli sözleşme olduğunu, dolayısıyla taraflar arasındaki durumu yansıtan nihai sözleşme'nin 29.03.2018 tarihli sözleşme olduğunu, davacının şekil şartı yokluğu iddiasının yerinde olmadığını, resmi kayıtlar ile satış işlemi yapıldığının sabit olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda;"...Dava, taraflar arasında yapılan sözleşme uyarınca davalılara devredilen taşınmaz hissesinin satış bedeline ilişkin senedin davalılarca icra konularak sözleşmeden dönülmüş olması nedeniyle davacı taraf adına tesciline ilişkindir.

Taşınmaz satış sözleşmeleri; alıcının borçlandığı bir bedel karşılığında satıcının taşınmaz mülkiyeti ve zilyetliğini devretmeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür.

Taşınmaz satışına ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 237. maddesinde;" Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklinde, TMK'nun 706.maddesinde; " Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir." şeklinde, düzenlemelerin yapıldığı anlaşılmıştır.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 23/05/2023 tarih ve 2023/208 Es.2023/1546 Kar. Sayılı ilamında;"1.Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. " şeklinde,

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun30.9.1988 tarih ve 1987/2 Es.1988/2 Kar.sayılı içtihadında;".... İfa Halinde: Öncelikle "ifa" sözüyle, taşınmaz mülkiyetini geçirme borcunu doğuran sözleşmede şekil noksanlığı veya şekilsizlik bulunmasına rağmen tapuda tescil işleminin yapılmış olması amaçlanmaktadır. Çünkü, taşınmaz mülkiyetini geçirme borcunun ifası tapuda yapılan bir tescil işlemi ile yerine getirilmiş olur.

Taraflar şekle aykırı bir sözleşmeden doğan edimlerini her türlü yanılgıdan uzak bir şekilde bilerek ve isteyerek tümüyle yerine getirmişlerse ( tapuda tescil işlemi yapılmışsa ), bunun iadesinin istenmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği Yargıtay uygulamasıyla kabul edilmektedir ( HGK.nun 11.3.1953 gün ve 2/9 sayılı. 10.9.1955 gün ve 1/62-63 sayılı Kararları... ).

Hukuk Genel Kurulunun 21.3.1986 gün ve 14/541-257 sayılı kararında da aynı ilke benimsenmektedir." şeklinde kabul edilmiştir.

Davalı tarafın mahkememizin görevine ilişkin itirazının; her iki tarafın tacir olması nedeniyle 6102 sayılı TTK.nun 4. Maddesi gereğince yerinde görülmemiştir. Davalı tarafın hakdüşürücü süre ve zamanaşımı define yönelik itirazının; davanın mülkiyet hakkına dayalı olarak açılması nedeniyle yerinde görülmemiştir.

Taraflar arasında düzenlenen ve imzaları inkar edilmeyen 21/02/2018 tarihli sözleşmede tarafların müteahhit firma tarafından( davada davacı) inşaatına başlanacak olan ....... Mah....

Ada ... parsel üzerindeki ....... isimli projeden alıcılara (davada davalılar) 36 adet 3+11 daire ve 15 adet 4+1 daire satışı olduğu, müteahhit firmaya 21/08/2018 tarihinde 7.000.00 TL ödendiği, alıcılara toplam 4150 m2 tapu devrinin yapılacağının kararlaştırıldığı, yine bu bağlamda taraflarca düzenlenen 29/03/2018 tarihli sözleşmede de 27/03/2018 tarihinde ... ve .......'a 2075 er m2den toplam 4150 m2 arsa devrinin yapıldığının belirtildiği, taraflar arasındaki sözleşmenin harici taşınmaz satışına ilişkin sözleşme olduğu, yukarıda anılan TBK'nun 237.ve TMK'nun 706.

Maddeleri kapsamında resmi şekilde yapılmadığından 21/02/2018 sözleşmenin geçersiz olduğu ancak tarafların sözleşme kapsamında edimlerini yerine getirdikleri ve Tapu Sicil Müdürlüğünden gönderilen kayıtlara göre sözleşmede bahsedilen taşınmazların resmi şekilde de satışı yapılmak suretiyle davalılar adına taşınmaz hisselerinin devrinin yapıldığı, davacı şirketin 21/08/2018 tarihli sözleşmenin harici sözleşme olması nedeniyle geçersiz olduğundan bahisle tapu iptali ve tescili talebinde bulunduğu, iradesinin fesada uğradığı veya muvazaa iddiasında bulunmadığı,

taraflar şekle aykırı bir sözleşmeden doğan edimlerini her türlü yanılgıdan uzak bir şekilde bilerek ve isteyerek tümüyle yerine getirdiklerinden davacı tarafından uzunca bir süre sonra şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğu anlaşılmıştır..." gerekçesiyle davanın reddine, karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dava dilekçesindeki hususlar tekrarla taraf arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşme kapsamında verilenlerin iadesinin gerektiğini belirterek istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; kararın gerekçesinin hatalı olduğunu, davacı ve grup şirketlerinin birçok arsa sahibini ve kendisinden gayrimenkul satın alan kişileri mağdur ettiğini, bu davanın ise tamamen dolandırıcılık eylemine matuf ikame edildiğini, müvekkillerinin mülkiyet hakkı sahipliğinin satış işlemine dayandığını, kesin delil niteliğindeki bu belgeye karşı davacının, iddialarının aynı nitelikteki kesin delille ispat etmesi gerektiğini, müvekkilleri ile davacı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, taraflar arasındaki son sözleşmenun bu sözleşme olduğunu,

davacının şekil şartı yokluğu iddiası yerinde olmadığını, edimini tam ve gereği gibi ifa etmeyen davacının sözleşmeden dönemeyeceğini, müvekkillerinin geç teslimden dolayı kira alacağının bulunduğunu, kabul etmemekle birlikte davacının ileri sürdüğü 21.02.2018 tarihli sözleşme dikkate alınacak dahi olsa, sözleşmenin sona erdiği iddiasının dinlenemeyeceğini, alınanların iadesinin rayiç değer üzerinden yapılması gerekliliği karşısında dahi davacının iddialarına itibar edilemeyeceğini,

tüm bunlardan bağımsız davacının icra takibine konu bonoya dair herhangi bir ödemede yapmadığını belirterek istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılarak bu gerekçelerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dairemizce Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; taşınmaz satım sözleşmesinden feshi nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Taşınmaz satışının düzenlendiği 6098 sayılı TBK'nin 237. maddesi;" Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklinde, 4721 sayılı TMK'nin 706.maddesi ise; " Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir." şeklinde düzenlenmiştir.

Buna tapuda bir taşınmazın tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin devrini ihtiva eden sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Haricen yapılmış taşınmazın satışına ilişkin sözleşmeler geçersiz olmakla birlikte harici anlaşma kapsamında tapuda mülkiyet devrine ilişkin edimin yerine getirilmiş olması halinde harici sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez.

Öte yandan tapuda mülkiyet devrini ihtiva eden taşınmaz satım sözleşmeleri resmi şekilde yapılması zorunlu olması, başka bir deyişle sözleşmenin ifası için özel şekil şartı içermesi nedeniyle sözleşmeden dönme suretiyle tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaştırılmasıyla sözleşmenin sona erdirilmesi mümkün olmayıp taşınmaz satım sözleşmesinin taraflarının karşılıklı uygun iradesi veya sözleşmenin feshi yönündeki mahkeme kararının kesinleşmesi sona erebilir.

Somut olayda davacı şirket ile davalılar arasında 21/02/2018 tarihinde yapılan ve taraflarca uyuşmazlık konusu olmayan adi yazılı sözleşme ile, davacı yüklenici şirket tarafından yapılacak Konya ili, Meram ilçesi, ....... Mahallesinde kain, tapunun ... Ada ...

PArsel sırasında kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilecek ....... isimli projeden davalılara 36 adet 3+1 şeklinde daire ve 15 adet 4+1 şeklinde dairenin satışının yapıldığı, satış bedeli karşılığında 7.000.000,00 TL ödendiği, bu sözleşme uyarınca davacı yüklenici tarafından davalılara dava konusu taşınmazın 4150 m² miktarındaki hissesinin devredileceğinin kararlaştırıldığı, bu sözleşme uyarınca Meram Tapu Müdürlüğü'nün 27/03/2018 tarih ve ....... yevmiye sayılı satım sözleşmesi ile davalı ...'a ve .......'a ayrı ayrı 2075 m² olmak üzere toplam 4150 m² hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır.

Yukarıda izah edildiği üzere taraflar arasında haricen yapılmış olan 21/02/2018 tarihli sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olmakla birlikte haricen yapılmış sözleşmenin ifası kapsamında davacı yüklenici tarafından sözleşmede kararlaştırılan hisse miktarının resmi şekilde yapılmış akitle davalılara devri yapılmış olduğundan bu sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.

Başka bir deyişle sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek harici sözleşmede kararlaştırılan hususlara göre tarafların hak ve borçlarının belirlenmesi gerekir. Bu bağlamda ilk derece mahkemesi tarafından 21/02/2018 tarihli sözleşmesinin geçersiz olduğu ve fakat sözleşmenin ifasından uzunca bir süre sonra şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunun kabulü hatalı olmuştur.

Taraflarca yapılmış harici sözleşme uyarınca tapuda pay devri yapıldığına göre bu sözleşmeden feshine ilişkin tarafların iradelerinin birleştiğinin davacı tarafça ispat edilmesi gerekir. Davacı satım sözleşmesinin teminatı olarak sözleşme bedeli olan 7.000.000,00 TL tutarında kambiyo senedin alındığı ve bu senedin tahsili için Konya .... İcra Müdürlüğü'nün ...

Esas sayılı takip dosyasında icra takibi yapıldığını bildirmiş ise de davacının senedin teminat senedi olduğunu kesin delillerle ispat etmesi gerekitiği, taraflar arasında düzenlenmiş olan 21/08/2018 tarihinde teminat senedi düzenlenip davalılara verildiğine yönelik bir ifadenin yer almadığı, davalıların da teminat senedi iddiasını kabul etmediği gözetildiğinde sözleşmenin iradi olarak feshedildiği iddialarının yerinde olmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi doğru olmuştur.

Açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davanın reddine ilişkin yerel mahkeme kararında gösterilen gerekçedeki hatanın giderilmesi için yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-2. maddesi gereğince İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesi değiştirilerek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere kaldırılması gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.