Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi E.2023/551 K.2024/376

Av. ... - ... Av. ... - ...

DAVANIN KONUSU

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 20/01/2021

KARAR TARİHİ : 13/03/2024

İLAM YAZIM TARİHİ : 13/03/2024

"Davalı vekili"nin istinaf başvurusu üzerine Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/310 Esas - 2022/737 Karar sayılı kararı ile dava dosyası incelendi.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARI

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili Kooperatifin yeni seçilen yönetimi, görevine başladıktan sonra önceki dönemlere ait bilgi ve belgeler de herhangi bir usulsüzlüğün olup olmadığını araştırırken 07/01/2019 tarihli yönetim kurulu kararıyla kooperatife ait ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... ve ... parselde bulunan arsa nitelikli taşınmazların satış/tescil işlemlerinde usulsüzlük olduğu tespit edildiğini, incelemeye konu 07/01/2019 tarihli yönetim kurulu kararında,

dönemin yöneticilerinin oy birliğiyle 15/04/2018 tarihli genel kurulda alınan gayrimenkul salış kararına ve türlü sebeplere dayanarak taşınmazların davalı tarafa satışına karar verildiği ve alınan iş bu karara istinaden de usulsüz olarak 15/02/2019 tarihinde bahse konu taşınmazlar davalı tarafa devredilmiş olduğunun tespit edildiğini, iş bu tespitin akabinde yeni yönetimin 02/09/2021 tarihinde tapuya başvuru yaparak işlem akıbeti hakkında bilgi talep edildiğini, Körfez Tapu Müdürlüğü'nün 09/09/2021 tarihli cevabi yazısında Kooperatife ait 07/01/2019 tarihli yönetim kurulu kararı ile satış işleminin tamamlandığının bilgisi verildiğini,

tapu tarafından verilen cevabi yazı dahi yapılan tescil işleminin yolsuz olduğunun en büyük kanıtlarından biri olduğunu bildirerek dava konusu taşınmazların kaydına satış ve devrini önlemek adına ihtiyadi tedbir kararı verilmesine, taşınmazların kaydına davalıdır şerhi işlenmesine, davalı adına kayıtlı taşınmazların tapu kaydının iptaline ve müvekkili adına tesciline karar verilmesi talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı müvekkilinin davacıdan, 31 Ocak 2019 tarih itibari ile 2.142.972,00 TL alacaklı olduğunu, iş bu alacağının 1.900.000,00 TL'lik kısmını tahsil edebilmek için kooperatif yöneticilerinin arsa ile ödeme teklifini kabul etmek zorunda kaldığının ortada olduğunu, davalı müvekkilinin son derece iyi niyetle hareket eden bir şirketi olduğunu, tapu satış tarih itibari ile arsalar için takdir edilen 1.900.000,00 TL satış bedeli piyasa rayiç bedelinin üzerinde bir rakam olduğunu,

yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile arsaların tapu satış tarihindeki gerçek değerinin 1.900.000,00 TL'nin altında olduğu görüleceğini, davacı kooperatif ihtiyati tedbir talebinde bulunur iken dahi kötü niyetle hareket ettiğini, kasten dava dilekçesinde 50.000,00 TL gibi dava konusu gayrimenkullerin değeri ile orantısız bir değer gösterdiğini, taşınmazların devir tarihinden itibaren yaklaşık 3 yıl süre geçmiş olmasına rağmen, davalı şirketin taşınmazlar üzerinde satış dahil herhangi bir tasarrufta bulunmadığını ihtiyati tedbir talebinin hukuksal dayanağı bulunmadığını, beyanla tensip ile konulan ihtiyati tedbirin kaldırılmasına,

haksız ve mesnetsiz olarak açılan davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI

Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/310 Esas - 2022/737 Karar sayılı kararı ile; davanın kabulü ile; ... ili, ... ilçesi, ... mevki, ... ada, ... parsel, ... ada, ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsel'de kayıtlı davalı Adanır Lojistik Kargo Hizmetleri ve Petrolcülük Hizmetleri AŞ adına olan tapu kaydının iptali ile davacı SS. Yarımca Motorlu Taşıyıcılar Kooperatifi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekilinin istinaf başvuru dilekçesinde özetle; "ilk derece mahkemesince verilen kararın hukuka aykırı olduğunu, davacının iş bu davayı açmakta kötü niyetli olduğunu, gayrimenkullerin satım tarihindeki gerçek sürüm değerleri ile satıldığını, kooperatifin bu satışlarla 1.900.000,00 TL borcunu ödediğini, aradan üç yıl geçtikten ve taraflar tüm edimlerini yerine getirdikten sonra, yolsuz tescil sebebi ile huzurdaki davanın açılmasının MK 2 deki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğini, iş bu davada, davacı kooperatifin amacının, gayrimenkullerin satış tarihi ile,

dava tarihi arasında geçen süre içerisinde hem gayrimenkul fiyatlarının hem de motorin fiyatlarının 3-4 kat kadar artmış olması sebebi ile, haksız kazanç elde etmek arzus olduğunu, nitekim Yargıtay'ın istinaf dilekçelerinde sundukları benzer olay sebebi ile verdiği kararında bu hususu da açıkça ifade ettiğini ve kooperatifin açtığı yolsuz tescil sebebi ile tapu iptali ve tescil talebini ret eden yerel mahkeme kararını onadığını, yine davalı müvekkilinin tapu siciline ve sicilin yapmış bulunduğu satış işlemlerine güvenen iyi niyetli üçüncü şahıs olarak kabul edilmesi gerektiğini, zira davalının,

gayrimenkul satımında usulüne uygun bir genel kurul kararı olup olmadığını, yöneticilerin gayrimenkul satmaya yetkilerinin bulunup bulunmadığını bilmesinin mümkün olmadığını ve bilmesinin de kendinden beklenemeyeceğini, yetki belgesini ticaret sicilinin verdiğini, yetki belgesini inceleyip işbu yetki belgesi ile satımın yapılmasına karar veren mercinin de tapu müdürlüğü olduğunu" şeklindeki istinaf sebepleriyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ GEREKÇE

Açılan dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dava dosyasının istinaf kanun yolu incelemesi HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak, kamu düzeni yönünden ise re'sen yapılmıştır.

İlk derece mahkemesince keşfen inceleme yapılıp bilirkişi raporu alındığı, buna göre taşınmazların dava tarihi itibariyle toplam değerinin 3.830.000,00 TL olduğu ve eksik harcın bu değer üzerinden ikmal edildiği görülmüştür.

Davacı kooperatif adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazların yönetim kurulu kararına istinaden kooperatif ile davalı şirket arasındaki alacak borç ilişkisine mahsuben 18/02/2019 tarihinde davalı şirket adına tapuya kayıt ve tescil edildiği ve ve halen bu şekilde kayıtlı oluğu anlaşılmaktadır.

Davacı kooperatif ile davalı şirket arasında Akaryakıt Alım Sözleşmesi bulunduğu, sözleşmeden kaynaklı alacak borç ilişkisine istinaden kooperatif tarafından davalı şirkete ödenmek üzere çekler keşide edildiği, davacı kooperatifin 07/01/2019 tarihli yönetim kurulu kararıyla 15/01/2018 tarihli genel kurul kararına atıf yapılarak davaya konu olan taşınmazların davalı Adanır Lojistik A.Ş'ye satışları hakkında karar verildiği ve bu doğrultuda borca mahsuben devir yapıldığı görülmüştür.

15/04/2018 tarihli genel kurul tutanağı incelendiğinde bu toplantıda genel kurul tarafından alınmış böyle bir karar olmadığı, dolayısıyla yönetim kurulu kararının dayanaksız olduğu görülmüştür.

Davacı kooperatif yetkililerinin Ticaret Bakanlığı'na başvurusu üzerine Ticaret Bakanlığı ticaret müfettişi görevlendirilmiş ve ticaret müfettişi tarafından düzenlenen teftiş raporunda davaya konu olan uyuşmazlık hakkında kooperatifin gayrimenkulleri ile ilgili olarak yönetim kurulu kararına istinaden davalı şirkete satışlarının yapılmış olduğu, ancak yönetim kurulu kararında atıf yapılan 15/04/2018 tarihli kooperatif genel kurul kararında gayrimenkul satışına ilişkin olarak herhangi bir karara rastlanmadığının görüldüğünün tespit edildiği anlaşılmıştır.

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu genel kurulun yetkilerini düzenleyen 42.maddesinde genel kurulun bütün ortakları temsil eden en yetkili organ olduğu ve genel kurulun yetkilerini devir ve terk edemeyeceği hususları madde madde sayılmış ve bunlardan biri de 6.madde de yer alan "gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini yerine ve azami fiyatını satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek" hükmü ile 59.maddenin 8.fıkrasında "yönetim kurulu üyeleri ve temsile yetkili şahıslar genel kurulun devredemeyeceği yetkilerini kullanamaz" hükmü yer almaktadır.

Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

Bu nedenle somut olayda değerlendirme yapıldığında genel kurul kararı olmaksızın sadece yönetim kurulu kararına istinaden 1163 sayılı kanunun 42 vd maddelerine aykırı olacak şekilde taşınmaz satın alan davalı şirket adına yapılan tescil yolsuz tescil niteliğinde olup, tapu kaydı incelendiğinde davalı şirketin ilk satın alan konumunda olması nedeniyle de TMK'nın 1023.maddesindeki iyiniyet müessesinden yararlanamayacağı, davalı şirketin tacir olması ve TTK hükümlerine göre tüm yapılan işlerde basiretli tacir olarak hareket etmesi gerekmesi sebebiyle de iyiniyetinin korunamayacağı açıktır.

Her ne kadar davalı taraf savunmasında taraflar arasında bulunan akaryakıt sözleşmesinden kaynaklanan alacağına istinaden gayrimenkulün davalı şirket adına tescil edildiğini beyan etmiş ve taraflar arasında gerçekten bir borç alacak ilişkisi olduğu tespit edilmiş ise de; tescile dayanak olan temel ilişki alım satım ilişkisidir. Alım satıma konu olan kooperatif mallarının satışı da 1163 sayılı kanunun hükümleri gereğince genel kurulun devredilmez yetkileri içerisinde olduğundan taraflar arasındaki alacak borç ilişkisine tapu iptal ve tescile konu olan taşınmazların devir ilişkisi birbirinden ayrı olarak görülmesi gerektiği ve dayanak tapu iptal ve tescile konu olan gayrimenkullerin satışı da geçerli olmayan hukuki nedene dayalı olduğundan davalı savunması da yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Tüm dosyadaki deliller ve kayıtlar değerlendirildiğinde, kooperatif adına kayıtlı bulunan dava konusu taşınmazların sadece yönetim kurulu kararına dayalı olarak satışının gerçekleştirilmesi, atıf yapılan genel kurul kararında böyle bir kararın yer almaması,

tescile dayanak olan hukuki işlemin geçerli olmaması nedeniyle TMK 1023 vd maddelerine göre yolsuz tescilin söz konusu olduğu ve davalı şirketin ilk el konumunda olması nedeniyle de TMK 1023.maddenin iyiniyet korumasından yararlanamayacağı anlaşılmış, mahkemece dosya içeriğine toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsiz bulunmamasına göre davanın kabulü yönünde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davalı vekilinin istinaf talebinin HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

... · Başkan · ... · ¸e-imzalıdır. · ... · Üye · ... · ¸e-imzalıdır. · ... · Üye · ... · ¸e-imzalıdır. · ... · Katip · ... · ¸e-imzalıdır.