Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2024/197 K.2024/264

Taraflar arasındaki harici satış sözleşmesiyle yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemi nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararı davacı vekili tarafından istinaf edilmekle; kesinlik, süre, istinaf şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, istinaf dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Üye Hakim tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde;

Vekil eden şirket ile davalı şirket arasında 30/05/2019 tarihli anlaşmaya göre; davalı şirketin 6 ay içinde ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi ... Ada, ... Parsel'de bulunan yapının ...

Blok, Kat ... no'lu dublex 152,5m2 brüt 3+1 bağımsız bölümü, tam ve kullanıma hazır şekilde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, firmanın ise 230.000 TL ödemede bulunmayı taahhüt ettiğini, vekil eden firmanın 15.000 TL ön ödemede bulunduğunu, 180.000 TL'lik barter çeki verdiğini, ancak davalı firmanın verilen süre içerisinde daireyi tamam edemediği gibi, kaba inşaat halinden ileri de götüremediğini, davalı firmanın daireyi tamamlamadığı gibi vekil edene Başiskele Noterliği'nden ... yevmiye nolu, 05/09/2019 tarihli bir ihtarname çektiğini bakiye parayı talep ettiğini, 23/09/2019 tarihinde bu ihtarnamenin vekil edence tebliğ alındığını,

davacı vekil edenin, teslimin taahhüt edildiği son tarih olan 30/11/2019 tarihine kadar teslimin gerçekleşemeyeceğinin anlaşıldığını, bedeli ödemeye hazır olduklarını bildirdikleri halde tapu devrinden imtina edildiğini, taşınmazların halen kaba inşaatı dahi tamamlanmadığını belirterek dava konusu ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi ... Ada, ... Parsel ...

Blok, Kat ... no'lu dublex meskenin tapu kayıtlarının iptali ile sözleşme gereği bakiye kalan inşaatın tamamlanmış kısmına karşılık gelen miktarı ödemeye hazır olan vekil eden adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini, yargılamanın gereği olarak dava sonuna kadar, ... İli, ... Mahallesi, ... Caddesi ... Ada, ... Parsel'de bulunan yapının ... Blok, Kat ... no'lu dublex 152,5m2 brüt 3+1 bağımsız bölümü üzerine ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde;

Söz konusu iddiaların gerçeği yansıtmayan, vekil edenin haksız menfaat elde etmeye yönelik mesnetsiz iddialar olduğunu, vekil eden ile davacı şirket arasında ikame edilen sözleşmede açıkça anlaşıldığı üzere 300.000,00 TL ücret mukabilinde vekil eden tarafından davacıya satılan daire için sözleşmenin akdedildiği tarihte 180.000,00 TL'si Barter Çeki, 50.000,00 TL'si nakit olmak üzere peşin ödeme yapılacağını, geriye kalan 70.000,00 TL'nin ise ödendiğinde tapu devri yapılacağını, davacı tarafın dava dilekçesinde de ikrar ettiği üzere sözleşmeye göre nakit ve peşin olarak 50.000,00 TL ödeme yapması gerekirken 15.000,00 TL ödeme yaptığını,

vekil edenin bir taraftan inşaat sektöründe baş gösteren mali krize rağmen İnşaat'ı ilerletirken diğer taraftan da davacı tarafça sözleşmeye aykırı olarak ısrarla ödenmeyen bakiye 35.000,00 TL için defaaten talepte bulunduğunu, davacı yanın ısrarla dava dilekçesinde de ortaya konan, devri yaparsan ödemeyi yaparım şeklindeki evvela akdedilen sözleşmeye ve reel piyasa alışkanlığına ve devir prosedürüne aykırı tavırlarla 30.05.2019 tarihinde ödemesi gereken peşinatını halen ödemediğini, şifahi görüşmelerden hiçbir netice alamayan vekil edenin,

05.09.2019 tarihinde Sözleşme gereği Peşin olarak derhal ödenmesi gereken Bakiye 35.000,00 TL'nin halen ödenmediğini, 10 gün içinde ödenmesi, ödeme yine de yapılmazsa Sözleşme ile taahhüt edilen edimin yerine getirilmesinde temerrüte düşüldüğünü, vekil eden şirketçe teslim alınan Barter Çeki, davacı yanın, sözleşmenin başlangıç şartı hükmündeki 50.000,00 TL sözleşme peşinatını ödememesi sebebi ile sözleşmenin devam etmeyeceği kanısı ile hiç kullanılamadığını, davacı tarafından vekil edenin erken satışı kabul ettiğini, ödeyeceği peşinat hakkında sözleşmenin açık hükümlerini kabul edip imzaladığını,

fakat yapması gereken peşin ödemeyi yapmayarak vekil edenin açısından erken satışı anlamsız ve faydasız hale getirdiğini, davacının haksız olarak edimini yerine getirmemiş olması, İhtarname ile verilen süreye rağmen ön koşulsuz ve sözleşme akdedilmesi tarihinde yapması gerek ödemeyi yine de yapmayarak temerrüte düşmesi sebepleri ile vekil eden haklı olarak sözleşmeyi feshettiğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına göre; ''Davanın HMK'nın 114/1-d maddesi uyarınca pasif husumet yokluğundan usulden reddine'' karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf isteminde bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinafa başvuru dilekçesinde özetle;

Vekil eden şirket ile davalı şirket arasında 30/05/2019 tarihli anlaşmaya göre davalı şirket 6 ay içinde ... İli, ... Mahallesi, ... Caddesi ... Ada, ... Parsel'de bulunan yapının ...

Blok, Kat ... no'lu dublex 152,5m2 brüt 3+1 bağımsız bölümü, tam ve kullanıma hazır şekilde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, firma ise 230.000 TL ödemede bulunmayı taahhüt ettiğini, anlaşma yapıldığını, vekil eden firma 15.000 TL ön ödemede bulunduğunu ve 180.000 TL'lik barter çeki verdiğini, davalı firma verilen süre içerisinde daireyi tamam edemediği gibi, kaba inşaat halinden ileri de götüremediğini, davalı firma daireyi tamamlamadığı gibi vekil edene Başiskele Noterliği'nden ... yevmiye nolu, 05/09/2019 tarihli bir ihtarname çekmiş bakiye parayı talep ettiğini, ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirdiğini,

23/09/2019 tarihinde bu ihtarname vekil edene tebliğ alındığını, bakiye miktarı ödemeye hazır olduklarını, tapu devrinin gerçekleştirilmesi için mühlet verdikleri gölcük 4. noterliği'nden ... yevmiye nolu, 01/10/2019 tarihli bir karşı ihtar çektiğini, eldeki dava ikame edilmiş neticesinde de delillerin dahi toplanmadan usul ve yasaya aykırı ve ret kararı verildiğini, mahkemece hiçbir delil toplanmadığını, arsa sahiplerinin davalı olarak davaya dahil edilmesinin iş bu yargılama açısından hiçbir hukuki fayda ve yarar sağlamayacağı açık olduğunu, gerekçe yapılan yargıtay kararının da iş bu durumla uyuşmadığının da açık olduğunu,

kararın kaldırılmasının gerektiğini, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, harici satış sözleşmesiyle yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı HMK, 6098 sayılı TBK, 6102 sayılı TTK

3. Değerlendirme

Dava, harici satış sözleşmesiyle yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır.

Mahkemece, davanın kabulüne ile toplam 10.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair karara karşı davacı vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.

Dairemizin 08/10/2021 tarihli, 2021/681 Esas, 2021/840 Karar sayılı ilamıyla taraflar arasından ki sözleşme ilişkisinin yüklenici temliki çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi ve davacının ödeme iddiasının araştırılması gerektiğine işaret edilerek 6100 Sayılı H.M.K'nun 353/1-a-6 maddesi gereğince mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

Kaldırma kararı sonrasında Mahkemesince, davanın HMK'nın 114/1-d maddesi uyarınca pasif husumet yokluğundan usulden reddine dair verilen karara karşı davacı vekilince istinafa başvurulmuştur.

Davacı vekili, vekil eden şirket ile davalı şirket arasında 30/05/2019 tarihli sözleşmeyle 230.000 TL bedelle davalı şirketin 6 ay içinde ... Ada, ... Parsel'de bulunan yapının ...

Blok, ... no'lu dublex 152,5m2 brüt 3+1 bağımsız bölümü, tam ve kullanıma hazır şekilde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, vekil eden tarafından 15.000 TL peşinat verildiğini, 180.000 TL'lik barter çeki verdiğini, ancak davalının verilen süre içerisinde tahahüdünü yerine getiremediğini belirterek dava konusu ... ili, ...

İlçesi, ... no'lu dublex meskenin tapu kayıtlarının iptali ile sözleşme gereği bakiye kalan inşaatın tamamlanmış kısmına karşılık gelen miktarı ödemeye hazır olan davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini, bu talepleri kabul görmez ise şirketin sözleşmeye aykırı davranması sebebiyle taahhüt edilen süre içerisinde taşınmaz teslimini yapamayacağının aşikar olması sebebiyle davalı şirkete davacının ödemiş olduğu meblağ ve uğramış olduğu zararlar için HMK m.107 gereği şimdilik 10.000 TL bedelin vekil edene iadesine kararı verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacı tarafın sözleşmeye göre nakit ve peşin olarak 50.000,00 TL ödeme yapması gerekirken 15.000,00 TL ödeme yaptığını, ödenmeyen bakiye 35.000,00 TL için talepte bulunduğunu, ödemesi gereken peşinatı ödemediğini, sözleşme ile taahhüt edilen edimin yerine getirilmesinde temerrüte düşüldüğünü, teslim alınan barter çekinin hiç kullanılmadığını ve aslının kendilerinde olduğunu (aslının mahkeme kasasına alındığı), ihtarname ile verilen süreye rağmen ödemeyi yapmayarak temerrüte düşülmesi sebebi ile sözleşmenin feshedildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 300.000,00 TL bedelli 30.05.2019 tarihli satış sözleşmesinde 50.000,00 TL peşin, 180.000,00 TL değerindeki barter çeki ve bakiye ödemenin tapu tesliminde ödenmek üzere ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi ... Ada, ... Parsel'de bulunan yapının ... Blok, Kat ... no'lu dublex 152,5m2 brüt 3+1 bağımsız bölümün sözleşmeye uygun olarak davacıya devir ve tescili kararlaştırılmıştır.

Sözleşmede peşinat olarak kararlaştırılan bedelin 35.000,00 TL'sinin ödenmediği tarafların kabulündedir. Davalı Başiskele Noterliği'nden ... yevmiye nolu, 05/09/2019 tarihli bir ihtarnamesiyle bakiye bedelin ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini davacıya bildirmiştir.

Davacı, Gölcük 4. Noterliği'nden ... yevmiye nolu, 01/10/2019 tarihli ihtarnamesiyle teslimin taahhüt edildiği son tarih olan 30/11/2019 tarihine kadar teslimin gerçekleşemeyeceğini, bedeli ödemeye hazır olduklarını bildirdikleri halde tapu devrinden imtina edildiği, ancak yine de bakiye miktarı ödemeye hazır olduklarını, tapu devrinin gerçekleştirilmesi için mühlet verdiğini davalıya ihtar etmiştir.

Dairemizin kaldırma kararı sonrasında Mahkemece yapılan araştırmada davaya konu taşınmazın düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğu ve dava konusu dairenin yükleniciye isabet eden yerlerden olduğu anlaşılmıştır.

Davacı vekili, 12/12/2023 tarihli beyan dilekçesiyle dava konusu taşınmaz yargılama aşamasında cebri icra yoluyla satıldığını belirterek talebini terditli talebi olan sözleşme sebebiyle uğranılan zararın tazmini olarak devam ettiklerini beyan etmiştir.

Mahkemece, tazminat talebi yönünden de arsa sahiplerinin de davaya dahil edilmeleri gerektiği ve davacı vekilinin arsa sahiplerine ilişkin ek dava açmayacağına ilişkin beyanı dikkate alınarak pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın karar verilmiş ise de; kaldırma kararı öncesindeki davacının istinafı tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup, Dairemizin kaldırma kararında işaret edildiği üzere davalı yüklenicinin dava konusu taşınmazda taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmesi durumunda tapu iptal ve iptal talebi yönünden arsa sahibi ve sahiplerinin davada taraf olması gerekmektedir.

Davacının tazminat istemi yönünden devam olunan yargılamada temliken tescil talebine ilişkin yargılama yapılmaması sebebiyle arsa sahiplerinin davada taraf olmalarının beklenmeyeceği açıktır. Mahkeme kararında dayanılan Yargıtay İçtihadının dava konusu olayla uygun olmadığından somut olayda uygulamaya yeri bulunmamaktadır. Davacının zarar talebi açıklattırılıp HMK 31. maddede düzenlenen aydınlatma ödevi kapsamında uyuşmazlığın buna göre sonuçlandırılması gerekmektedir.

Ayrıca, dosyanın tarafları tacir olduğundan resen tarafların ticari defterine incelemesine karar verilebileceğinden tarafların iddialarının ve sözleşme kapsamında ödemelerinin tespiti için ticari defterler incelenmeden ve davacının barter çeki ödemesi araştırılmadan karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle davacıya sözleşmeden kaynaklı zararının kapsamı ve niteliği konusunda açıklamada bulunması için süre ve imkan tanınması, davacının sözleşme kapsamında yaptığını barter çeki ödemesinin araştırılması, tarafların ticari defterleri üzerinde bilirkişi incelemesi yapılması, davacının sözleşme kapsamında yaptığı toplam ödemenin belirlenmesi, sözleşme hükümleri gözetilerek davacının talebi değerlendirilmeli, davacının zarar talebine göre gerektiğinde keşif de yapılmak suretiyle bilirkişi kurulundan gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınarak davacının tazminat talebi yönünden işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme sonucu eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile, HMK nun 353/1-a-4-6 maddesi gereğince davanın yeniden görülmesi için yerel mahkeme kararının kaldırılarak dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

* ... Başkan ... ¸e-imzalı ... Üye ... ¸e-imzalı ... Üye ... ¸e-imzalı ... Katip ... ¸e-imzalı