Kocaeli ili İzmit ilçesi Veliahmet ve Hacıhızır Mahallelerinde bazı alanların riskli alan ilan edilmesine ilişkin kararın yürürlükten kaldırılması, bölgedeki maliklerin karşısına şu soruyu çıkarır: alan statüsü bittiğine göre yapının güvenliğine ilişkin endişe nasıl ele alınacaktır. Bu yazı, alan bazlı statü sona erdikten sonra malike açık kalan yolu ele almaktadır.
Alan bazlı statü ile yapı bazlı tespitin ayrımı
6306 sayılı Kanun uygulamasında iki farklı mekanizma bulunur. Birincisi, belirli bir bölgenin bütün olarak dönüşüme konu edilmesidir. İkincisi ise tek tek yapıların teknik incelemeyle riskli olup olmadığının belirlenmesidir. Bunlar birbirinin alternatifi değildir; alan statüsünün kalkması, yapı bazlı tespit yolunu kapatmaz. Bu nedenle bina güvenliği yönünden endişe taşıyan malikin başvuru imkânı sürer.
Yapı bazlı tespit süreci nasıl işler
- Malik, lisanslı kuruluşa başvurarak yapının incelenmesini talep eder.
- Yapıda gerekli inceleme ve ölçümler yapılarak rapor düzenlenir.
- Rapor idareye iletilir ve sonuç maliklere bildirilir.
- Riskli bulunması hâlinde tapu kütüğüne belirtme yapılır.
- Tespite itiraz etmek isteyen malikler, bildirimden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde başvurarak teknik heyet incelemesi isteyebilir.
İtiraz süresinin kısalığı, bu süreçteki en yaygın hak kaybı sebebidir; bildirimin ulaştığı tarih mutlaka kayıt altına alınmalıdır.
Kat maliklerinin birlikte karar verme yükü
Yapı riskli bulunduğunda süreç, tek bir malikin iradesiyle değil, kat malikleri arasındaki karar mekanizmasıyla ilerler. Bu aşamada sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
- Bazı maliklere ulaşılamaması, adres ve iletişim bilgilerinin güncel olmaması
- Miras yoluyla intikal etmiş ancak tapuda intikali yapılmamış paylar
- Karara katılmayan malikin payının akıbeti konusundaki belirsizlik
- Kiracıların tahliyesi ve taşınma sürecinin planlanmaması
- Yüklenici seçiminde şeffaf bir usul izlenmemesi
Kaldırma kararı sonrası ilk kontroller
Alan statüsü döneminde yapılmış işlemlerin ne olacağı ayrıca netleştirilmelidir: tapuya konulmuş belirtmeler, verilmiş muvafakatler, başlatılmış ancak sonuçlanmamış idari işlemler ve varsa yardım ödemeleri tek tek sorgulanmalıdır. İdareye yapılacak başvurunun yazılı olması ve cevabın yazılı istenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkta dayanak oluşturur.
Karar verirken karşılaştırılması gerekenler
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı sorusunun cevabı; yapının mevcut taşıyıcı durumu, imar hakkı, tahmini maliyet ve süreç boyunca katlanılacak barınma gideri birlikte değerlendirilerek verilmelidir. Yalnızca maliyete bakılarak alınan kararlar, çoğu zaman sonradan daha pahalıya mal olur.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yapınızın durumu, malik sayısı ve süreçte atılmış adımlar sonucu etkileyeceğinden, somut olayınızda hukuki ve teknik değerlendirmenin birlikte yapılması önerilir.