Merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su sistemlerinde ısınma ve sıcak su giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin yönetmelik, apartman ve sitelerde en çok tartışma yaratan konulardan birini düzenler: her bağımsız bölümün ödeyeceği ısınma bedelinin nasıl hesaplanacağı. Kat mülkiyeti düzeni ile enerji verimliliği mevzuatının kesiştiği bu alanda, yönetimin uygulaması ile kat maliklerinin beklentisi sıkça çatışır.
Paylaşımın Temel Mantığı
Sistem, tüketimi ölçüme dayalı hâle getirmeyi amaçlar. Bu nedenle toplam gider, bağımsız bölümlerin kendi tüketimini yansıtan kısım ile binanın ortak kayıplarından doğan kısma ayrılır. Ortak kısmın herkese paylaştırılması, radyatör vanasını tamamen kapatan bağımsız bölümün de belirli bir gidere katılması sonucunu doğurur; uygulamada en çok itiraz edilen nokta budur ve bu ayrımın kaldırılması yönetimin takdirinde değildir.
Ölçüm Cihazlarından Kaynaklanan Sorunlar
- Pay ölçerin arızalı olması veya okuma yapılamaması hâlinde uygulanacak hesap yönteminin önceden bilinmemesi.
- Cihaza müdahale edildiği iddiası ve bunun nasıl tespit edileceği.
- Okuma dönemlerinin düzensizliği ve tüketim verisinin bağımsız bölüm sahibiyle paylaşılmaması.
- Ölçüm yapan firmanın seçiminde ve ücretinde şeffaflık eksikliği.
Kat Malikleri Kurulu Kararı ile Yönetmelik Çatıştığında
Kat malikleri kurulu, ortak giderlerin paylaşımına ilişkin geniş bir karar alanına sahiptir; ancak emredici bir düzenlemeye aykırı karar alınamaz. Bu nedenle kurul kararının yönetmelikteki paylaşım esasını ortadan kaldırıp kaldırmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Kararın hukuka aykırı olduğunu düşünen kat maliki için, kararın alındığı tarih ve toplantıya katılıp katılmadığı, açılacak davanın süresi bakımından önem taşır. Bu süre kısa olduğundan, itirazın gecikmesi hakkın kullanılamamasına yol açabilir.
Hatalı Tahakkuka İtiraz
Bir bağımsız bölüm sahibi tahakkuku fahiş buluyorsa, önce yönetimden dönem tüketim raporunu ve toplam gider dökümünü yazılı olarak istemelidir. Talep karşılanmazsa, ödeme yapılmadan bekleme yerine ihtirazi kayıtla ödeyip alacağın iadesini talep etmek çoğu kez daha güvenlidir; çünkü ödenmeyen ortak gider, gecikme tazminatı ve icra takibi riski doğurur. Uyuşmazlık kat mülkiyetine ilişkin özel usul çerçevesinde çözülür ve teknik hesap noktalarında bilirkişi incelemesi belirleyici olur.
Yönetim İçin Uygulama Notları
- Her dönem için toplam gider ve paylaşım tablosunu ilan panosunda ve yazılı olarak duyurun.
- Okuma verilerini bağımsız bölüm bazında saklayın.
- Arızalı cihazlarda uygulanan yöntemi tutanakla kayıt altına alın.
- Ölçüm firması sözleşmesini kurul onayına sunun.
Isınma gideri uyuşmazlıkları teknik hesap ile hukuki değerlendirmenin birlikte yürütülmesini gerektirir. Kendi binanızdaki uygulama için karar vermeden önce dökümlerin bir hukukçuyla incelenmesi faydalı olacaktır.