Birden çok parsel üzerinde, ortak altyapı ve sosyal tesislerle birbirine bağlanmış sitelerde yönetim sorunları tek bir apartmandakinden çok daha karmaşıktır. Toplu yapı rejimi tam da bu ihtiyaçtan doğmuştur ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun toplu yapılara ilişkin hükümleri ile bu alandaki ikincil düzenlemeler birlikte uygulanır.
Toplu Yapıyı Ayıran Nokta
Toplu yapıdan söz edebilmek için, birden fazla yapının onaylı yerleşim planına göre bir bütün oluşturması ve aralarında ortak kullanım alanları bulunması gerekir. Bu ortaklık, tek bir binadaki ortak yer kavramından farklıdır: bir blokun malikleri, kendi blokunda bulunmayan ama tüm siteye hizmet eden tesislerin giderine de katılabilir. Kimin hangi gidere katılacağını belirleyen temel metin yönetim planıdır.
Yönetim Planının Bağlayıcılığı
Yönetim planı, toplu yapının anayasası niteliğindedir ve tapu kütüğüne işlendiği andan itibaren yalnızca mevcut maliklere değil, sonradan mülkiyeti devralanlara, kiracılara ve bağımsız bölümden yararlananlara da uygulanır. Bu nedenle bir daire satın alınmadan önce yönetim planının okunması, sonradan itiraz edilen gider paylaşımlarının çoğunu baştan önler. Yönetim planının değiştirilmesi, kanunda öngörülen nitelikli çoğunlukla mümkündür; olağan bir kurul kararıyla plana aykırı uygulama getirilemez.
Organların Yetki Sınırları
- Blok kat malikleri kurulu, yalnız kendi blokunu ilgilendiren konularda karar alır
- Ortak yerlere ilişkin kararlar için yönetim planında gösterilen üst kurul yetkilidir
- Toplu yapı temsilciler kurulu, tüm yapıyı ilgilendiren konularda görev yapar
- Yönetici, kurul kararı olmadan olağanüstü harcama yapma yetkisine kural olarak sahip değildir
Uygulamada iptal edilen kurul kararlarının önemli kısmı, doğru organ yerine yanlış organın karar almasından kaynaklanır. Çağrı usulü, gündem ve yeter sayı da aynı ölçüde önemlidir.
Ortak Gider Alacağı ve Takip
Ödenmeyen ortak gider payı için yönetici, kat maliki aleyhine icra takibi başlatabilir; kanun bu alacak için gecikme tazminatı da öngörür. Alacağın dayanağı işletme projesi veya kurul kararıdır; bu belge yoksa takip zayıflar. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme içindir. Site yönetimiyle yaşanan bir ihtilafta yönetim planı, işletme projesi ve karar defteri birlikte incelenmeden değerlendirme yapılması doğru olmaz; kurul kararının iptali gibi süreye bağlı taleplerde vakit kaybedilmemelidir.