İstanbul Gaziosmanpaşa ilçesi Karayolları Mahallesi sınırlarındaki bazı taşınmazların belediye tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin 1333 sayılı Karar, malikler bakımından iki ayrı süreci aynı anda başlatır: el koymanın hukuka uygunluğu tartışması ve bedelin belirlenmesi. Bu iki süreci karıştırmak, uygulamadaki en pahalı hatadır. Rehber, ikisini ayırarak ilerler.
Acele Kamulaştırma Nedir, Olağan Usulden Farkı Ne?
Olağan kamulaştırmada idare önce uzlaşma görüşmesi yapar, anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açar. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesinde düzenlenen acele kamulaştırmada ise idare, mahkemece belirlenen bedeli bloke ederek taşınmaza önceden el koyabilir. Yani mülkiyet hemen geçmez ama fiilî kullanım idareye geçer; bedel yargılaması sonradan tamamlanır.
Birinci Cephe: El Koyma Kararına Karşı Dava
Acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu idari yargıda tartışılır. Öne sürülen tipik gerekçeler; ivedilik ve kamu yararı unsurunun somut biçimde ortaya konmamış olması, taşınmazın proje sınırıyla örtüşmemesi ve olağan usulün uygulanmasına engel bir durumun bulunmamasıdır. Bu davada yürütmenin durdurulması talebinin gerekçesi, taşınmazın yıkım veya inşaat nedeniyle geri döndürülemez şekilde değişeceği olgusuna dayandırılmalıdır.
İkinci Cephe: Bedel Tespiti Dosyasında Yapılacaklar
- Kıymet takdirine itiraz: Emsal satışların gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığı, konum ve imar durumu üzerinden tartışılır.
- Yapı ve muhdesat: Bina, ruhsatsız da olsa yapı sınıfı ve yaşına göre değerlendirilir; bahçe duvarı, tesisat, dikili ağaç ayrı kalem olarak talep edilmelidir.
- Artık alan zararı: Taşınmazın bir kısmı alınıyorsa, kalan bölümün kullanım kabiliyetindeki azalma ayrıca istenir.
- Kiracı ve işletme zararı: Taşınmazda faaliyet yürütenlerin talepleri malikin talebinden bağımsızdır.
Duruşma Öncesi Belge Hazırlığı
- Tapu kaydı, imar durum belgesi ve varsa yapı ruhsatı.
- Çevredeki güncel satış ilanları ve tapu harcına esas beyan değerleri.
- Yapının içi-dışı, çatı, tesisat ve eklentileri gösteren tarihli fotoğraflar.
- Kira sözleşmeleri, işletme gelir belgeleri ve abonelik kayıtları.
- Keşif gününde bilirkişiye sunulacak yazılı beyan taslağı.
Sık Yapılan Hatalar
Bedelin bankaya yatırılmış olması, o rakamın kabul edildiği anlamına gelmez; itiraz hakkı saklı tutularak tahsil yoluna gidilmesi tercih edilir. Tebligata cevap verilmemesi, dosyanın maliksiz sürdürülmesine yol açar. Ayrıca idari yargıdaki iptal davasının sonucunu bekleyip bedel dosyasında pasif kalmak, çoğu kez düşük bedelin kesinleşmesiyle sonuçlanır; iki dosya paralel yürütülmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma dosyalarında süreler kısa ve teknik değerlendirmeler belirleyici olduğundan, tebligatı aldığınız anda hukuki destek almanız önerilir.