Yabancı ortaklı şirketlerin Türkiye'de taşınmaz alması, sıradan bir tapu işlemi gibi görünse de ayrı bir izin rejimine tabidir. 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik, bu iznin kimden, nasıl ve hangi ölçütlere göre alınacağını düzenler.
Hangi Şirketler Kapsama Girer?
Ölçüt şirketin unvanı veya kuruluş yeri değil, sermaye ve yönetim yapısıdır. Yabancı yatırımcıların pay sahipliği veya yönetim çoğunluğu bakımından belirli bir eşiği aşan Türkiye'de kurulu şirketler bu kapsamda değerlendirilir. Aynı durum, bu şirketlerin iştirakleri bakımından da geçerli olabilir. 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile kurulan çerçeve, pay devirleri sonrasında şirketin statüsünün değişebileceğini de gösterir; yani bugün kapsam dışında olan bir şirket, bir pay devriyle kapsama girebilir.
İzin Süreci Nasıl İşler?
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğe başvuru yapılması
- Şirketin ortaklık yapısını gösteren güncel belgelerin sunulması
- Taşınmazın konumunun askeri ve özel güvenlik bölgeleri yönünden değerlendirilmesi
- Komisyon değerlendirmesi sonucunda olumlu veya olumsuz karar verilmesi
- Olumlu karar üzerine tapu müdürlüğünde tescil işleminin tamamlanması
En Sık Yapılan Hatalar
- Satış vaadi sözleşmesi imzalandıktan sonra iznin alınamayacağının anlaşılması
- Ortaklık yapısındaki değişikliğin edinim öncesinde bildirilmemesi
- Faaliyet konusuyla bağdaşmayan taşınmaz taleplerinde gerekçenin belgelenmemesi
- İzin kapsamının dışında kalan sınırlı ayni hak tesislerinin ihmal edilmesi
İzinsiz Edinimin Sonucu ve Başvuru Yolu
Kapsamdaki bir şirketin gerekli izin olmaksızın taşınmaz edinmesi halinde, taşınmazın tasfiyesine yönelik idari süreç işletilebilir. Bu, ticari planlamayı doğrudan bozan ağır bir sonuçtur. Olumsuz izin kararına karşı ise idari yargıda iptal davası yolu açıktır; dava süresi kararın tebliğinden itibaren işlediğinden, süreç ticari müzakerelerle birlikte değil, ayrı bir takvimde izlenmelidir.
Bu metin genel bilgi sunar; şirketin pay yapısı, taşınmazın konumu ve planlanan kullanım amacına göre değerlendirme değişeceğinden, alım kararından önce ön inceleme yaptırılması ileride telafisi güç sonuçların önüne geçer.