6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliği, kentsel dönüşüm sürecinin teknik ve idari adımlarını düzenler. Malik açısından süreç, çoğu zaman kapıya asılan bir riskli yapı tespit tebligatıyla başlar ve buradan itibaren atılacak adımların sırası, hem mülkiyet hakkının hem de kira yardımı gibi mali hakların akıbetini belirler.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Kime Tebliğ Edilir?
Tespit, yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapılan teknik inceleme sonucunda düzenlenir ve idarece onaylanarak tapu kütüğüne şerh edilir. Tebligat, tapu maliklerine yapılır. Adres değişikliği bildirilmemişse tebligatın usulüne uygun sayılabildiği durumlar vardır; bu nedenle taşınmazı olan kişilerin tapu ve adres kayıtlarını güncel tutması, itiraz hakkını kullanabilmenin ön koşuludur.
İtiraz Aşamasında Kritik Noktalar
- İtiraz, teknik bir rapora karşı yapıldığı için teknik gerekçe içermelidir
- Karşı teknik rapor ya da uzman değerlendirmesi itirazın gücünü artırır
- Yalnızca binanın sağlam göründüğü yönündeki beyanlar tek başına sonuç doğurmaz
- İtiraz süresinin başlangıcı tebliğ tarihidir; bu tarih mutlaka belgelenmelidir
Malikler Arasında Karar Alma ve Anlaşmazlık
Tespitin kesinleşmesinden sonra yapının yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar, kanunda öngörülen çoğunlukla alınır. Çoğunluğa katılmayan maliklerin payları bakımından öngörülen usul, uygulamada en çok ihtilaf doğuran alandır. Bu aşamada arsa payı, bağımsız bölüm değeri ve değerleme raporundaki yöntem farkları titizlikle incelenmelidir; çünkü paylaşım oranı doğrudan bu verilere dayanır.
Tahliye, Yıkım ve Mali Haklar
- Tahliye bildirimini aldığınızda taşınma tarihini ve eşya durumunu belgeleyin.
- Kira yardımı veya kredi desteği başvurusunu, öngörülen başvuru dönemi içinde yapın.
- Kiracı iseniz sözleşmenizin akıbetini ve tahliye sonrası taleplerinizi ayrıca değerlendirin.
- Yıkım sonrası ortak karar süreçlerine katılımınızı yazılı olarak kayda geçirin.
Süreçte En Sık Yapılan Hata
Malikler çoğu zaman itiraz süresini, müteahhitle görüşmelerin sonucunu bekleyerek geçirmektedir. Ancak idari süreç, özel hukuk müzakerelerinden bağımsız işler. Görüşmeler sürerken de idari süreler işlemeye devam eder ve kaçırılan bir süre, sonradan telafi edilemeyebilir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Yapının durumu, malik sayısı ve yapılan sözleşmenin içeriği sonucu değiştirebilir; bu nedenle dönüşüm sürecinde erken aşamada hukuki değerlendirme almak, sonradan yapılacak düzeltmelerden çok daha etkilidir.