2096 sayılı Karar ile Muğla ili Bodrum ilçesindeki Küdür Yarımadası doğal sit alanının koruma statüsü yeniden değerlendirilmiş ve alan, kesin korunacak hassas alan olarak tescil ve ilan edilmiştir. Yoğun taşınmaz hareketinin yaşandığı bir bölgede bu tür bir statü değişikliği, alım satım işlemlerinde bilgi asimetrisine ve sonradan doğan uyuşmazlıklara zemin hazırlar.
Satın Alma Öncesi Araştırma Yükümlülüğü
Bir taşınmazı devralan kişi, tapu kaydı ve ilgili idari kayıtlar üzerinden makul bir araştırma yapmakla yükümlüdür. Buna karşılık satıcı da taşınmazın niteliğine ilişkin bildiği önemli hususları açıklamak durumundadır. Koruma statüsü, taşınmazın kullanım imkânını doğrudan etkilediği için bu kapsamda değerlendirilebilecek nitelikte bir bilgidir. "İmara açılır" veya "yakında statü kalkar" gibi vaatlerin yazılı olmayan biçimde verilmesi, ispat aşamasında alıcı aleyhine sonuç doğurur.
Devir İşleminde Kontrol Listesi
- Tapu kaydındaki tüm şerh, beyan ve belirtmeleri güncel tarihli olarak alın.
- Parselin koruma alanı sınırındaki konumunu koordinatlı belgeyle doğrulayın.
- Yapılaşma imkânına ilişkin bilgiyi ilgili idareden yazılı olarak isteyin.
- Mevcut yapıların ruhsat ve iskân durumunu ayrıca sorgulayın.
- Sözleşmeye, statüye ilişkin beyanları ve aykırılık halinde sonuçlarını yazın.
Sözleşme Aşamasında Doğabilecek Talepler
- Taşınmazın kararlaştırılan nitelikleri taşımadığı iddiasına dayalı talepler
- Yapılaşma vaadinin gerçekleşmemesi halinde bedele ilişkin uyuşmazlıklar
- Ön ödemeli satışlarda cayma ve iade tartışmaları
- Emlak hizmeti sunan tarafın bilgilendirme yükümlülüğüne dayalı istemler
Mevcut Yapıların Durumu
Statü değişikliğinden önce hukuka uygun biçimde yapılmış bir yapının bulunması ile ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapının bulunması tamamen farklı sonuçlara yol açar. İkinci halde, statüden bağımsız olarak zaten mevcut olan aykırılık, koruma rejimi altında daha sıkı bir denetime tabi tutulur. Bu nedenle satın alma öncesi incelemede yalnızca tapu değil, yapı dosyası da görülmelidir.
Uyuşmazlık Doğduğunda İzlenecek Ayrım
Statü kararına ve idari işlemlere yönelik itirazlar idari yargıda; satıcı, aracı ya da yüklenici ile aranızdaki sözleşmesel talepler adli yargıda ileri sürülür. İki süreç birbirinden bağımsız işler ve kendi süre rejimine tabidir. İdari süreçten sonuç beklerken sözleşmeden doğan taleplerin zamanaşımına uğraması, uygulamada sık karşılaşılan bir kayıptır.
Buradaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Taşınmazın konumu, yapı geçmişi ve sözleşme metniniz sonucu değiştirebileceğinden, devir öncesinde dosyayı hukuki destekle incelemeniz önerilir.