Karayolu yapımı amacıyla yürütülen kamulaştırmalarda, malike nakdî bedel yerine Hazineye ait bir taşınmazın verilmesi (trampa) mümkün olabilir. Bu yol, kâğıt üzerinde pratik görünse de mülkiyetin niteliği, taşınmazın değeri ve imar durumu bakımından ayrı bir hukuki inceleme gerektirir. Rehber, trampa tercihinin risklerine odaklanıyor.
Trampa Nakit Bedelin Yerine Geçer mi
Kamulaştırmada esas, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde belirlenen gerçek karşılığın ödenmesidir. Trampa, bu karşılığın ödenme biçimlerinden biridir; malikin rızası olmadan zorla dayatılamaz. Malik trampayı kabul ettiğinde, verilen taşınmazın değeri ile kamulaştırılan taşınmazın değeri arasındaki farkın nasıl kapatılacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Karşı Taşınmazı Değerlendirirken Bakılacaklar
- Tapu kaydındaki şerh, beyan ve irtifak hakları
- İmar durumu: parselin yapılaşmaya açık olup olmadığı, kısıtlılık bulunup bulunmadığı
- Fiilî kullanım: taşınmazın işgal altında olup olmadığı
- Yola cephesi, ulaşım imkânı ve altyapı bağlantısı
- Zemin ve topoğrafya nedeniyle kullanım değerinin düşük olup olmadığı
- Hisseli mi yoksa müstakil mi devredileceği
Değer Farkının Doğurduğu Uyuşmazlık
Uygulamada en çok tartışma, kamulaştırılan taşınmazın gerçek değeri ile teklif edilen Hazine taşınmazının değeri arasındaki dengesizlikten çıkar. Malik, yalnızca metrekare karşılaştırmasına bakarak karar verdiğinde, imar kısıtı veya erişim sorunu nedeniyle çok daha düşük değerli bir yeri kabul etmiş olabilir. Trampa sözleşmesi imzalandıktan sonra bu dengeyi tartışmak, kamulaştırma bedelinin tespiti davasına göre çok daha zordur. Bu nedenle imzadan önce bağımsız bir değerleme yaptırılması yerinde olur.
Uzlaşma Görüşmesinde İzlenecek Adımlar
- İdarenin uzlaşma davetine süresinde katılın; katılmamak sonraki aşamaları etkiler.
- Teklif edilen taşınmazı yerinde görün ve tapu-imar kayıtlarını çıkarın.
- Kabul veya ret iradenizi tutanağa açık yazdırın; muğlak ifadeler sonradan yorum farkı doğurur.
- Kısmi kamulaştırma varsa, kalan kısmın değer kaybını ayrıca gündeme getirin.
- Uzlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası sürecinin nasıl işleyeceğini önceden öğrenin.
Uzlaşma mı Dava mı
Trampa yoluyla uzlaşmak süreci hızlandırır ve yargılama giderlerinden kaçınmayı sağlar; buna karşılık bedelin yargısal denetimden geçme imkânını ortadan kaldırır. Dava yolu ise zaman alır ama bedelin bilirkişi incelemesiyle belirlenmesini sağlar. Bu tercih, taşınmazın niteliğine ve malikin somut ihtiyacına göre yapılmalı, aceleyle imza atılmamalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kamulaştırma dosyaları taşınmazın konumuna ve imar durumuna göre çok farklı sonuçlar doğurduğundan, teklif edilen trampayı kabul etmeden önce gayrimenkul ve kamulaştırma hukuku alanında çalışan bir avukattan görüş almanız önerilir.