2535 sayılı Karar, Tatlıpınar rüzgâr enerji santralinin yapımı amacıyla Balıkesir ilinde yer alan bazı taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Rüzgâr enerjisi projelerinde kamulaştırma, tek bir büyük parsel yerine geniş bir alana dağılmış çok sayıda küçük parçayı kapsar: türbin oturma alanları, şalt sahası, iletim hattı direk yerleri ve ulaşım yolları. Bu dağınık yapı, malikler açısından hem tespit hem de bedel bakımından kendine özgü sorunlar doğurur.
Parçalı Kamulaştırmanın Yarattığı Sorun
Bir maliğin arazisinden yalnızca birkaç yüz metrekarelik türbin temeli ile ona ulaşan yol güzergâhı alınabilir. Alınan alan küçük görünse de, arazi ikiye bölünür, tarım makinelerinin dönüş imkânı azalır ve parselin bütünlüğü bozulur. Bedel hesabında yalnızca alınan metrekarenin karşılığının dikkate alınması, gerçek kaybı yansıtmayabilir. Kalan kısımdaki değer düşüklüğü iddiasının, ölçülü ve teknik verilere dayalı biçimde ileri sürülmesi gerekir.
Arazi Vasfı Tartışması
Rüzgâr santralleri çoğunlukla yüksek rakımlı, mera veya hazine arazileriyle iç içe geçmiş bölgelerde kurulur. Bu bölgelerde özel mülkiyete konu parsellerin vasfı, bedeli belirleyen ilk unsurdur. Tapuda tarla görünen ancak fiilen zeytinlik veya bağ olarak kullanılan arazilerde, dikili alan değerlemesinin talep edilmesi gerekir. Zeytin ağaçlarının yaşı, sayısı ve verimi ayrı ayrı belgelenmelidir.
İletim Hattı ve İrtifak Farkı
Türbin alanları için mülkiyet kamulaştırması yapılırken, enerji nakil hattı için genellikle irtifak hakkı kurulur. İrtifakta tapu malik üzerinde kalır, ancak hat altında yapı yasağı ve kullanım kısıtı doğar. Tebliğ edilen belgede hangi parselde mülkiyet, hangisinde irtifak öngörüldüğü ayrı ayrı okunmalı; irtifak bedelinin kısıtın gerçek ağırlığına göre hesaplanıp hesaplanmadığı denetlenmelidir.
Bilirkişi Raporuna Karşı Etkili İtiraz
- Emsal olarak alınan satışların, konum ve vasıf bakımından gerçekten benzer olup olmadığını sorgulayın.
- Gelir yöntemi kullanıldıysa, esas alınan verim ve fiyat verilerinin bölgeye uygunluğunu tartışın.
- Objektif değer artırıcı unsurların (yola cephe, sulama, dikili alan) rapora yansıyıp yansımadığını gösterin.
- Hesap tablosundaki aritmetik ve alan hatalarını sayısal olarak ortaya koyun.
- İtirazlarınızı süresi içinde ve gerekçeli olarak sunun; genel ifadelerle yetinmeyin.
Birden Fazla Malikin Durumu
Aynı projede çok sayıda malik bulunduğunda, dosyaların ayrı ayrı yürümesi bedeller arasında farklılık doğurabilir. Komşu parsellerde verilen kararların takip edilmesi ve benzer nitelikteki taşınmazlar arasındaki farkın gerekçelendirilmesinin istenmesi, savunmayı güçlendirir. Hisseli taşınmazlarda ise her paydaşın kendi payı bakımından ayrı hak sahibi olduğu unutulmamalıdır.
Bu değerlendirme genel bilgilendirme amaçlıdır ve her dosyaya doğrudan uygulanamaz. Taşınmazınızın projedeki yeri ile size tebliğ edilen belgeye göre yapılacak işlem değiştiğinden, süre işlemeye başlamadan hukuki destek almanız önerilir.