İstanbul ili Bağcılar ilçesi Fatih Mahallesi sınırları içerisinde bulunan alanın riskli alan ilan edilmesine ilişkin 2597 sayılı Karar, bölgedeki taşınmaz malikleri, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından kentsel dönüşüm sürecini başlatan bir işlemdir. Sürecin doğru okunması için önce iki kavramın ayrılması gerekir.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Aynı Şey Değildir
Riskli yapı, tek tek binalar için teknik tespitle belirlenir ve tespit sonucuna karşı başvuru yolu vardır. Riskli alan ise bir bölgenin bütününe ilişkin bir statüdür ve idari kararla ilan edilir. Bir binanın riskli yapı tespiti bulunmasa dahi, alan statüsü nedeniyle dönüşüm sürecinin içinde kalması mümkündür. Bu ayrım, hangi başvuru yolunun kullanılacağını doğrudan belirler.
Karar Sonrası Malikleri Bekleyen Aşamalar
- Alanda hak sahipliği tespiti ve taşınmaz envanterinin çıkarılması.
- Uygulama modelinin belirlenmesi ve maliklerle görüşmelerin başlaması.
- Anlaşma sağlanan ve sağlanamayan malikler bakımından farklı süreçlerin işlemesi.
- Tahliye, yıkım ve yeni yapının teslimine ilişkin takvimin oluşturulması.
Hak Sahipliği Kaydının Doğruluğu
Dönüşüm süreçlerinde en çok mağduriyet, hak sahipliğinin eksik veya hatalı belirlenmesinden doğar. Tapuda paylı mülkiyet, mirasçılık, kat irtifakı, kayıt dışı ilaveler ve fiilî kullanım farkları bu tespiti karmaşıklaştırır. Bu nedenle malikin ilk yapması gereken, tapu kaydı, imar durumu, yapı ruhsatı ve varsa iskân belgesini eksiksiz toplayıp kendi durumunu belgelemektir.
Sözleşme İmzalamadan Önce Bakılacak Maddeler
- Verilecek bağımsız bölümün konumu, brüt ve net alanı ile katının açıkça yazılması.
- Teslim süresi ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım.
- Kira yardımı veya geçici konut desteğinin kim tarafından, ne süreyle karşılanacağı.
- Ortak alanlar, otopark ve eklentilerin paylaşımı.
- Yükleniciden alınacak teminat ve devir yasağına ilişkin hükümler.
Karara Karşı Başvuru
Alan ilanına ilişkin idari işlemin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, iptali istenebilir. Burada tartışma genellikle alanın belirlenmesinde esas alınan teknik verilerin yeterliliği ve sınırların çizilme biçimi üzerinde yoğunlaşır. Başvuruda, kişinin taşınmazının alan sınırıyla ilişkisinin açıkça gösterilmesi gerekir.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme sağlar. Kentsel dönüşümde imzalanan sözleşmelerin sonuçları uzun yıllara yayıldığından, metinlerin imza öncesinde bir hukukçu tarafından incelenmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.