2644 sayılı Tapu Kanunu, taşınmaz mülkiyetine ilişkin tescil işlemlerinin usulünü ve bazı özel sınırlamaları düzenleyen temel metinlerden biridir. Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline ilişkin hükümleriyle birlikte okunduğunda, uygulamadaki sorunların büyük kısmının şekil ve yetki eksikliğinden doğduğu görülür.
Tescilin Kurucu Etkisi ve Şekil Şartı
Taşınmaz mülkiyetinin devri, resmî senedin tapu müdürlüğünde düzenlenmesi ve tescilin yapılmasıyla gerçekleşir. Harici satış sözleşmesi, adi yazılı taahhüt ya da yalnızca ödeme dekontu mülkiyeti geçirmez. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi ve mümkünse tapu kütüğüne şerh edilmesi, alıcının konumunu güçlendiren en somut adımdır.
Yabancıların Taşınmaz Edinimi
Kanunun 35. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesini karşılıklılık ve kanuni sınırlar çerçevesinde düzenler; 36. madde ise yabancı sermayeli şirketlerin edinimlerine ilişkin özel bir rejim öngörür. Bu işlemlerde askerî yasak bölge ve güvenlik bölgesi sorgusu, edinim sınırı ve idari izin süreçleri işlemin geçerliliğini doğrudan etkiler. İzin süreci tamamlanmadan yapılan ödemeler, satıcı temerrüde düşmese bile alıcı için ciddi bir kilitlenme yaratır.
Uygulamada En Çok Uyuşmazlık Doğuran Başlıklar
- Vekâletnamenin kapsamı: satış yetkisi içermeyen genel vekâletle yapılan devirler.
- Muvazaalı devirler ve mirasçıdan mal kaçırma iddiaları.
- Şerh ve beyanlar hanesinin okunmaması sonucu, kısıtlı taşınmazın alınması.
- Kadastro tespitine itiraz süresinin kaçırılması ve sonradan mülkiyet iddiasında bulunulması.
- Aile konutu şerhi bulunan taşınmazda eşin rızası aranmadan işlem yapılması.
Devir Öncesi Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydını, takyidat listesiyle birlikte aynı gün içinde alın.
- İpotek, haciz, intifa ve şerhlerin kimin lehine ve hangi tutarda olduğunu ayrı ayrı yazın.
- Belediyeden imar durumunu ve yapı kayıt belgesi bulunup bulunmadığını sorun.
- Satıcının kimliği ile tapu kaydındaki malik bilgisinin örtüştüğünü doğrulayın; temsilci varsa yetki belgesinin aslını isteyin.
- Ödemeyi banka kanalıyla ve açıklamalı biçimde yapın; nakit ödeme ispatı zorlaştırır.
Tescilin İptali Gündeme Geldiğinde
Yolsuz tescil, muvazaa veya ehliyetsizlik iddialarında açılacak dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve taşınmazın aynına ilişkin olduğundan bu yetki kuralı kesindir. Talep dilekçesinde tapu kaydının iptali ile tescilin birlikte istenmesi, sonradan ıslah ihtiyacını ortadan kaldırır. İyiniyetli üçüncü kişiye devir gerçekleşmişse tartışma tazminat eksenine kayabileceğinden, dava açılırken tedbir talebi ihmal edilmemelidir.
Buradaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır. Tapu uyuşmazlıklarında kayıt geçmişi ve taraflar arasındaki ilişki sonucu değiştirdiğinden, işlem öncesinde dosyanızı bir avukatla değerlendirmeniz önerilir.