Yüksek gerilim enerji iletim hattı projeleri kapsamında yapılan acele kamulaştırmalar, çoğu zaman taşınmazın mülkiyetini tamamen almaz; hattın geçtiği koridor üzerinde daimi irtifak hakkı kurulmasıyla sonuçlanır. 380 kV iletim hattı projesi kapsamında bazı taşınmazların acele kamulaştırılmasına ilişkin 28 sayılı Karar da bu nitelikte bir işleme dayanak oluşturur. Malik için asıl mesele, mülkiyeti kaybetmemekle birlikte taşınmazın kullanımının nasıl sınırlandığıdır.
Mülkiyet Kamulaştırması ile İrtifak Kamulaştırması Farkı
Mülkiyetin kamulaştırıldığı halde taşınmaz tapuda idare adına tescil edilir ve malik bedelin tamamını talep eder. İrtifakta ise tapu malik üzerinde kalır, ancak hattın geçtiği koridorda kullanım kısıtlanır. Bu nedenle bedel, taşınmazın tamamının değeri üzerinden değil, kısıtlamanın yarattığı değer azalması üzerinden hesaplanır. Hesabın mantığı anlaşılmadan yapılan itirazlar sonuç vermez.
Değer Kaybını Belirleyen Unsurlar
- Direk yerlerinin taşınmaz üzerindeki konumu ve kapladığı fiili alan
- Hat koridorunun genişliği ile taşınmazın kullanılabilir kısmını bölüp bölmediği
- Tarımsal faaliyette makine kullanımına, sulamaya ve dikili tarıma getirdiği sınırlama
- İmarlı ya da imara açılabilir alanlarda yapılaşma imkânının daralması
- Kalan kısmın bağımsız kullanıma elverişliliğini yitirip yitirmediği
Dosya Hazırlığında Öncelik Sırası
- Kamulaştırma krokisini ve koridorun parsel üzerindeki izini tapu kaydıyla birlikte inceleyin.
- El koyma öncesindeki mevcut durumu, ağaç ve tesis envanterini tarihli olarak belgeleyin.
- Taşınmazın imar ve nitelik durumunu gösteren güncel belgeleri temin edin.
- Yakın tarihli, gerçekten karşılaştırılabilir emsalleri toplayın; niteliği farklı emsaller aleyhe sonuç doğurabilir.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Ederken
İtiraz, raporun sonucunu genel ifadelerle reddetmek yerine yönteme yöneltilmelidir. Hangi emsalin neden uygun olmadığı, hangi verim veya birim değerin hangi belgeye aykırı olduğu, direk yerlerinin fiili etkisinin neden eksik hesaplandığı somut biçimde gösterilmelidir. Kalan kısımda oluşan değer kaybının ayrıca değerlendirilmesi talebi, çoğu dosyada gözden kaçan bir başlıktır.
İzinsiz Kullanım ve Fiili El Atma İhtimali
Bazı hallerde inşaat faaliyeti, kamulaştırma işlemi tamamlanmadan ya da kamulaştırılan alanın dışına taşarak yürütülebilir. Böyle bir durumla karşılaşan malikin, taşma alanını ve tarihini fotoğraf, ölçüm ve tanık beyanıyla tespit ettirmesi gerekir; sonradan yapılacak inceleme çoğu zaman fiili durumu yansıtmaz.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. İrtifak bedeli hesabı taşınmazın konumu ve kullanım biçimine göre önemli ölçüde değiştiğinden, dosyanız özelinde teknik ve hukuki destek alınması yerinde olur.