3194 sayılı İmar Kanunu, yapılaşmanın planla ilişkisini, ruhsat düzenini ve aykırılık halinde uygulanacak yaptırımları belirleyen temel metindir. Uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıkların büyük bölümü kanunun kendisinden değil, plan ve ruhsat sürecinin doğru izlenmemesinden doğar. Bu rehber, süreci malik ve yapı sahibi gözünden ele alır.
Plandan Ruhsata Uzanan Zincir
Bir parselde ne yapılabileceğini belirleyen ilk halka imar planıdır; ardından imar durumu belgesi, projelerin onayı ve yapı ruhsatı gelir. Yapı tamamlandığında ise yapı kullanma izni alınması gerekir. Bu zincirin herhangi bir halkasında oluşan eksiklik, sonraki aşamaları da sakatlar. Örneğin ruhsat aşamasında fark edilmeyen bir plan aykırılığı, yapı kullanma izni aşamasında ya da satış sırasında karşınıza çıkar.
İmar Planına İtiraz: Kaçırılmaması Gereken Aşama
İmar planları belirli bir süre askıya çıkarılarak ilan edilir ve bu ilan süresi içinde itiraz edilebilir. Askı süresi, planın ilgililerce öğrenildiği anın belirlenmesi bakımından kritik bir eşiktir. Planın kendi parselinize etkisini ilan aşamasında değerlendirmemek, yıllar sonra yapılaşma talebiyle gidildiğinde geri dönülemez bir sonuçla karşılaşmak anlamına gelebilir. Belediyeden plan paftası ve plan notlarının birlikte istenmesi gerekir; plan notları çoğu zaman paftadan daha belirleyicidir.
Ruhsatsız veya Ruhsata Aykırı Yapı
Kanunun 32. maddesi, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılar bakımından izlenecek usulü düzenler. Süreç yapının mühürlenerek durdurulmasıyla başlar; verilen süre içinde aykırılık giderilmez veya ruhsata uygun hale getirilmezse yıkım kararı gündeme gelir. 42. madde ise aynı fiiller için idari para cezası öngörür. Burada sık yapılan hata, yalnızca para cezasının ödenmesiyle yapının hukuka uygun hale geldiğinin sanılmasıdır; ceza ödemesi, aykırılığın giderilmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Tespit Tutanağı ve Encümen Kararı Aşamasında Yapılması Gerekenler
- Yapı tatil tutanağının bir örneğini alın; tutanakta tarif edilen aykırılığın somut olarak ne olduğunu netleştirin.
- Aykırılık giderilebilir nitelikteyse, verilen süre içinde tadilat ruhsatı veya uygun hale getirme yolunu işletin.
- Encümen kararının tebliğ tarihini kaydedin; yıkım ve para cezası kararlarına karşı süreler ayrı ayrı işler.
- Yapının ruhsat ekleriyle karşılaştırmalı ölçüm ve fotoğraf dosyasını hazırlayın.
Kat Malikleri ve Alıcılar Açısından Kontrol
Taşınmaz alırken yalnızca tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Yapı kullanma izninin bulunup bulunmadığı, projeye aykırı bir bölüm olup olmadığı, bağımsız bölümün projedeki niteliğiyle fiili kullanımının örtüşüp örtüşmediği belediye arşivinden kontrol edilmelidir. Projede depo görünen bir yerin konut olarak kullanılıyor olması, sonradan hem idari yaptırım hem de satıcıya karşı ayıp tartışması doğurur.
Bu metin genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; her parselin plan durumu ve her yapının ruhsat geçmişi farklıdır. Size tebliğ edilmiş bir imar işlemi varsa süre kaybetmeden hukuki değerlendirme almanız önerilir.