Bitlis Tatvan ilçesi Çayırönü (Yeşilmezra) Mahallesindeki bazı alanların kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesine dair 3873 sayılı Karar sonrasında yaşanan sorunların büyük bölümü, bedelin miktarından değil, kimin muhatap alındığından kaynaklanır. Kayıtlarda görünen kişi ile taşınmazı fiilen kullanan kişinin farklı olduğu yerleşimlerde, süreç doğru kişiye ulaşmadığında hak kaybı doğar ve bu kayıp çoğu zaman geç fark edilir.
Hak sahipliği nasıl belirleniyor?
İdare, kural olarak tapu kaydı, kadastro paftası, yapı ruhsatı ve varsa yapı kayıt belgesi üzerinden çalışır. Kayıtla fiilî durum örtüşmüyorsa, hak sahipliğini kanıtlama yükü çoğunlukla iddia sahibindedir. Bu nedenle sürecin başında, elinizdeki belgelerin idarenin baktığı kayıtlarla uyumlu olup olmadığını görmek gerekir.
Tapusuz, hisseli ve miras yoluyla intikal etmemiş taşınmazlar
- Hisseli mülkiyette her paydaş bağımsız olarak muhataptır; bir paydaşın imzası diğerlerini kural olarak bağlamaz.
- Mirasçılar arasında intikal yapılmamışsa, işlemler murisin kaydı üzerinden yürür ve tebligat sorunları büyür; intikalin tamamlanması çoğu zaman ilk yapılması gereken iştir.
- Tapusuz yapılarda zilyetlik, vergi kayıtları, abonelik belgeleri ve komşu beyanları önem kazanır; ancak bunlar mülkiyet ispatının kendisi değil, destekleyici delillerdir.
Tebligatın gecikmesi neden bu kadar kritik?
Tüm başvuru ve dava süreleri, kural olarak işlemin yazılı bildirimi ile başlar. Adresin güncel olmaması, taşınmazın uzun süredir başkası tarafından kullanılması veya köyden kente göç nedeniyle ilgilinin başka ilde bulunması hâlinde bildirim usulüne uygun yapılmış sayılabilir; kişi haberdar olmasa dahi süreler işlemeye başlamış olur. Bu nedenle alan ilanının yayımlandığını öğrenen ilgililerin, kendilerine henüz bir yazı gelmemiş olsa bile adres kayıt bilgilerini güncellemesi ve idareye yazılı bildirimde bulunması pratik bir koruma sağlar.
Kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri ne yapmalı?
- Kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını ve işyeri ise faaliyet belgelerini bir arada toplayın.
- Taşınma, iş kaybı ve demirbaş kalemlerini belgelendirin; bu talepler malikin bedelinden ayrı değerlendirilir.
- İpotek, intifa veya haciz gibi şerhler varsa ilgili alacaklıyı sürecin dışında bırakmayın; şerhler karşılık üzerinde etkisini sürdürebilir.
- Yazışmalarınızda taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisini mutlaka belirtin.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve her dosyaya doğrudan uygulanamaz. Hak sahipliği tartışmalı taşınmazlarda, henüz uzlaşma aşamasına gelmeden kayıtların düzeltilmesi için hukuki destek almak, sonradan açılacak davalardan çok daha etkili bir yoldur.