Büyükşehir belediyelerinin kendi imar yönetmelikleri, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 3194 sayılı İmar Kanunu ile çizilen çerçevenin içinde kalmak kaydıyla yerel yapılaşma koşullarını ayrıntılandırır. Van Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği de parsel ölçeğinde çekme mesafesi, kat yüksekliği, bahçe ve otopark düzeni gibi başlıklarda uygulamayı yönlendirir. Uyuşmazlıkların büyük kısmı ise yönetmeliğin kendisinden değil, ruhsat aşamasında yapılan yorum farklarından doğar.
Yerel Yönetmelik ile Üst Mevzuat Çatıştığında Ne Olur?
Normlar hiyerarşisi gereği yerel yönetmelik, İmar Kanunu'na ve Bakanlık düzenlemelerine aykırı hüküm getiremez. Ruhsat başvurunuz yerel bir hükme dayanılarak reddedildiğinde ilk sorulacak soru, o hükmün üst mevzuatta karşılığı bulunup bulunmadığıdır. Aykırılık iddiası, idari davada hem işlemin iptali hem de dayanak düzenlemenin uygulanmaması talebiyle birlikte ileri sürülebilir.
Ruhsat Dosyasında Sık Görülen Eksiklikler
- Tapu kayıtları ile aplikasyon krokisi arasındaki yüzölçümü farkının giderilmemiş olması
- İmar durumu belgesindeki çekme mesafelerinin mimari projeye yansıtılmaması
- Kat malikleri arasındaki muvafakatin eksik veya usulüne uygun düzenlenmemiş olması
- Zemin etüt raporunun güncel olmaması
Yapı Tatil Tutanağı ve Para Cezası Sonrası Süreç
Ruhsata aykırılık tespit edildiğinde yapı tatil tutanağı düzenlenir, mühürleme yapılır ve encümen kararıyla idari para cezası uygulanabilir. Bu noktada iki ayrı işlem vardır: tespit tutanağı ve encümen kararı. Her ikisinin de kendi dava süresi bulunduğundan, yalnızca para cezasına odaklanıp yıkım kararını süresinde dava etmemek en maliyetli hatadır. Ruhsata uygun hale getirme imkânı varsa, bu yönde yapılan başvuru ve teknik rapor dosyaya erken kazandırılmalıdır.
İdari Başvuru mu, Doğrudan Dava mı?
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, dava açma süresi içinde idareye başvurma imkânı tanır; bu başvuru süreyi durdurur ve idarenin yanıtına göre süre yeniden işler. Belediyeye yapılacak düzeltme başvurusu, teknik bir yanlış anlaşılmanın dava açılmadan çözülmesini sağlayabilir. Ancak başvurunun cevapsız kalması halinde zımni ret sonrası kalan sürenin hesabı dikkat ister; bu hesabın yanlış yapılması dava hakkının kaybına yol açar.
Dosyayı Güçlendiren Belgeler
- İmar durumu belgesi ve onaylı mimari proje takımı
- Yapı tatil tutanağının tebliğ tarihini gösteren belge
- Encümen kararının tam metni ve dayanak maddeleri
- Komşu parsellerdeki emsal uygulamaları gösteren fotoğraf ve kayıtlar
Yukarıdaki açıklamalar genel nitelikte olup her parselin imar durumu, plan notları ve tespit tarihine göre sonuç değişebilir. Ruhsat veya yıkım işlemiyle karşılaşan malikin, süreleri kaçırmamak adına dosyayı bir hukukçuyla birlikte incelemesi yerinde olur.