3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen ek maddelerin uygulanmasını gösteren yönetmelikler, kanun hükmünün idare tarafından nasıl hayata geçirileceğini belirler. Bu tür bir uygulama yönetmeliği, başvurunun hangi kuruma yapılacağını, hangi belgelerin isteneceğini ve hangi teknik kriterlerin aranacağını düzenler. Malik ve yatırımcılar bakımından en sık yaşanan kayıp da burada ortaya çıkar: dosyanın yetkisiz bir idareye sunulması.
Yetkili İdarenin Belirlenmesi
İmar uygulamalarında yetki, taşınmazın konumuna ve niteliğine göre büyükşehir belediyesi, ilçe belediyesi, il özel idaresi ya da ilgili bakanlık birimleri arasında dağılır. Özel statülü alanlarda (koruma bölgeleri, kıyı, orman sınırı komşuluğu) ek kurum görüşleri zorunlu olabilir. Yetkisiz idareye yapılan başvuru:
- İşlem tesis edilmeden dosyanın iade edilmesine,
- Aylarca süren gereksiz bir bekleme dönemine,
- Bu arada mevzuat değişikliğinden doğan hak kaybına yol açabilir.
Başvuru Dosyasının Kurulması
- Tapu kaydı, çaplı kroki ve güncel imar durumu belgesini temin edin.
- Yönetmeliğin aradığı teknik projeleri ve raporları eksiksiz hazırlayın.
- Gerekli kurum görüşlerini (altyapı, koruma, ulaşım) başvurudan önce toplayın.
- Dosyayı evrak kaydıyla teslim edip kayıt numarası ve tarihini alın.
Eksik Evrak Yazısına Yaklaşım
İdare çoğu zaman doğrudan ret yerine eksiklik bildirir. Bu yazı, dava açma bakımından belirsiz bir alan yaratır: kimi hâllerde ara işlem, kimi hâllerde fiilen ret sonucu doğurur. Doğru yol, eksikliği süresi içinde ve yazılı olarak tamamlamak, tamamlandığını belgelemek ve sonrasında idarenin nihai kararını beklemektir. Eksikliğin haksız istendiği düşünülüyorsa, bu itiraz da yazılı olarak dosyaya girmelidir.
İdarenin Sessiz Kalması
Başvuruya cevap verilmemesi hâli, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda düzenlenen zımni ret kurumu kapsamında sonuç doğurur. Belirlenen süre içinde cevap alınamazsa, başvuru reddedilmiş sayılır ve dava açma süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Beklemeyi sürdürmek, çoğu dosyada süre kaybının asıl nedenidir.
Ruhsat ve Yapı Aşamasına Etkisi
Ek madde uygulamasına dayanan bir işlem, sonradan alınacak yapı ruhsatının hukuki temelini oluşturur. Dayanak işlem iptal edilirse, ruhsat ve buna bağlı imalatlar tartışmalı hâle gelir. Bu nedenle inşaata başlamadan önce dayanak işlemin kesinleşip kesinleşmediği, üçüncü kişilerce dava açılıp açılmadığı kontrol edilmelidir.
Bu rehber genel bilgi sunar. İmar mevzuatı sık değiştiği ve yerel plan hükümleri belirleyici olduğu için, taşınmazınıza özgü durumu güncel mevzuat ve plan notlarıyla birlikte bir hukukçuya inceletmeniz gerekir.