Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilmesi, o alandaki taşınmaz maliklerini idareyle uzun bir müzakere sürecinin içine sokar. 4094 sayılı Karar ile Yalova Kazımiye çevresindeki bazı alanlar bakımından yapılan ilan sonrasında maliklerin en çok zorlandığı nokta, hangi aşamada ne yapmaları gerektiğini bilmemektir. Aşağıda süreç, malikin hazırlık yapması gereken sıraya göre anlatılmıştır.
İlanın Mülkiyet Üzerindeki Etkisi
Proje alanı ilanı, mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez; ancak taşınmaz üzerindeki tasarruf imkânlarını ve gelecekteki imar durumunu etkiler. Bu dönemde yapılacak satış, kira ve yapı işlemleri, projenin ilerleyişine göre değer kaybı veya kazanç doğurabilir. Bu nedenle ilanın hemen ardından atılacak ilk adım işlem yapmak değil, taşınmazın hukuki ve fiilî durumunu belgelemek olmalıdır.
Şimdi Toplanması Gereken Belgeler
- Tapu kaydı, varsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve varsa yapı kayıt belgesi
- Bağımsız bölümlerin fiilî kullanım durumu ve kiracı sözleşmeleri
- Taşınmazın mevcut hâlini tarihiyle gösteren fotoğraf ve ölçüm kayıtları
- Yapıya sonradan yapılmış eklerin ve iyileştirmelerin fatura ve belgeleri
Uzlaşma Görüşmelerine Hazırlık
Görüşmeye hazırlıksız girmek, sürecin en pahalı hatasıdır. Masaya oturmadan önce; taşınmazınızın bağımsız bir değer çalışmasına dayalı olarak neye karşılık geldiğini, size önerilecek yeni bağımsız bölümün konum ve büyüklük olarak ne anlama geldiğini ve teslim takvimindeki gecikme riskini yazılı olarak değerlendirmiş olmanız gerekir. Sözlü verilen teminatların sonraki aşamalarda ispatı güçtür; her taahhüdün metne geçmesi istenmelidir.
Uzlaşma Sağlanmazsa Ne Olur
- Kamulaştırma yolunun gündeme gelebileceğini ve bedel tespitinin ayrı bir süreç olduğunu bilin.
- Bedele esas alınacak veriler bakımından kendi değer çalışmanızı hazır tutun.
- Yapının niteliğine ilişkin tartışmalarda ruhsat ve izin belgelerinin belirleyici olduğunu gözden kaçırmayın.
- Süreye tabi bildirim ve tebligatları tek bir takvimde izleyin.
- Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin durumunu ayrıca planlayın.
İlan Kararına Karşı Dava Kararını Verirken
Her malik için dava açmak en uygun seçenek olmayabilir. Kararın kapsamına ilişkin teknik bir hata varsa ya da parselin projeyle ilgisiz bir kısmı kapsama alınmışsa iptal talebi güçlü bir zemine oturur. Buna karşılık amaç yalnızca daha iyi bir uzlaşma sağlamaksa, müzakere hattı ile yargı hattının birlikte yönetilmesi gerekir. Her iki hâlde de dava açma süresinin ilan veya öğrenme tarihine bağlı olarak işlediği unutulmamalıdır.
Bu rehber genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Dönüşüm süreçleri taşınmazın tapu ve ruhsat geçmişine göre çok farklı sonuçlar doğurduğundan, uzlaşma metnini imzalamadan önce dosyanızı hukuki incelemeye açmanız yararınıza olacaktır.