Büyükşehir belediyelerinin imar yönetmelikleri, parsel ölçeğinde ne yapılabileceğini belirleyen en somut düzenlemelerdir. Aydın Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği de yapı ruhsatı, çekme mesafeleri, kat yükseklikleri ve yapı kullanma izni gibi başlıkları kapsar. Taşınmaz sahibi için kritik olan, plan ile yönetmelik arasındaki ilişkiyi doğru kurabilmektir.
Plan mı Yönetmelik mi Belirleyici?
Bir parselde yapılaşma koşulları önce imar planı ve plan notlarıyla belirlenir; yönetmelik bu koşulların uygulanma biçimini düzenler. Uygulamada sıkça görülen hata, plan notunu okumadan yalnızca yönetmelik hükmüne dayanarak proje hazırlanmasıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu bu kademeli yapının temelini oluşturur.
Ruhsat Başvurusunda Kontrol Edilmesi Gerekenler
- İmar durum belgesindeki yapılaşma koşulları ile projenin birebir örtüşmesi
- Yol, komşu parsel ve arka bahçe çekme mesafelerinin doğru ölçülmesi
- Otopark ve sığınak yükümlülüklerinin projeye işlenmiş olması
- Parsel üzerinde kadastral ihtilaf, şerh veya irtifak bulunup bulunmadığı
Kaçak Yapı ve Yıkım Kararı Riski
Ruhsata aykırı imalat tespit edildiğinde önce yapı tatil tutanağı düzenlenir, ardından belediye encümeni para cezası ve gerektiğinde yıkım kararı alır. Burada belirleyici olan, aykırılığın ruhsata aykırı mı yoksa ruhsatsız mı sayıldığıdır; sonuçları farklıdır. Tutanağın yapıya asıldığı tarih, sonraki tüm sürelerin başlangıcı bakımından belgelenmelidir.
İdari İtiraz ve Yargı Yolu
- Yapı tatil tutanağı sonrası verilen süre içinde aykırılığın giderilmesi ya da ruhsata bağlanması imkânını değerlendirin.
- Encümen kararının tebliğinden itibaren idari yargıda iptal davası açma seçeneğini gözden geçirin.
- Yıkım kararlarında yürütmenin durdurulması talebi ihmal edilmemelidir; yıkım gerçekleştikten sonra iptal kararı fiilî sonucu geri getirmez.
- Bilirkişi incelemesine esas olmak üzere yapının mevcut durumunu tarihli fotoğraf ve ölçülü krokiyle tespit ettirin.
Komşu Parsel Uyuşmazlıklarında Menfaat İlişkisi
Komşu parsele verilen ruhsata karşı dava açan malikin, güneşlenme, manzara, çekme mesafesi ya da yoğunluk artışı gibi somut bir menfaat ihlali ortaya koyması beklenir. Soyut şikâyet yerine ölçülebilir etki anlatımı, dosyanın seyrini değiştirir.
Burada anlatılanlar genel uygulama çerçevesidir. İmar mevzuatı yerel plan notlarıyla birlikte okunduğundan, parselinize özgü belgelerle bir değerlendirme yaptırmanız faydalı olacaktır.