Kastamonu ve Sinop'ta yaşanan sel ve heyelan afetinin ardından yeni yapılaşmanın hızla gerçekleştirilebilmesi amacıyla özel mülkiyete konu bazı taşınmazlar, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı eliyle acele kamulaştırma kapsamına alınmıştır. Bu rehber, taşınmazı böyle bir karara konu olan malikin karşılaştığı somut soruları ele alıyor: mülke ne zaman fiilen el konulur, bedel nasıl belirlenir ve karara karşı hangi kapı çalınır.
Acele kamulaştırma olağan usulden nerede ayrılır
Olağan kamulaştırmada idare önce satın alma usulünü dener, anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açar. Acele usulde sıralama değişir: mahkemece yaptırılan kıymet takdiri ve tespit edilen bedelin bloke edilmesiyle idare taşınmaza el koyabilir, bedel tartışması ise sonrasında sürer. Afet sonrası konut üretiminde bu yolun seçilmesinin nedeni budur. Malik açısından sonucu şudur: taşınmaz fiilen elinizden çıkmış olsa bile bedel meselesi kapanmış değildir.
El koyma öncesinde toplanacak belgeler
- Güncel tapu kaydı ile varsa zilyetlik, muhdesat (ağaç, sera, yapı, tesis) durumunu gösteren belgeler.
- Taşınmazın el koyma öncesi halini tarih bilgisi görünecek biçimde gösteren fotoğraf ve video kayıtları; afet bölgesinde arazi görünümü kısa sürede değişir.
- Kira geliri, tarımsal üretim ya da işletme faaliyeti varsa gelir ve üretim belgeleri.
- Tebliğ edilen her evrakın zarfı ve tebliğ tarihi.
Bedel tespiti yargılamasında kritik eşik
Bedel, asliye hukuk mahkemesindeki yargılamada bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Afet bölgesinde en çok tartışılan nokta, değerlemenin hangi koşullar esas alınarak yapıldığıdır; heyelan riski gerekçe gösterilerek düşürülen değerlendirmelere karşı somut emsal satışlar ve arazinin gerçek kullanım şekli dosyaya konulmalıdır. Rapora itiraz için tanınan süre kısadır ve itirazın soyut kalmaması, hangi kalemin neden hatalı hesaplandığını göstermesi gerekir.
Kararın kendisine karşı idari yargı yolu
Acele kamulaştırma kararı bir idari işlemdir ve iptali istenebilir. Burada tartışılan konu bedel değil, aceleliğin gerçekten bulunup bulunmadığı ve kamu yararının usulünce ortaya konup konmadığıdır. Dava açma süresi işlemin öğrenilmesi ya da usulüne uygun ilanıyla işlemeye başlar ve kaçırıldığında telafisi güçtür. Bedel davası ile iptal davasının ayrı yargı kollarında yürüdüğü, birinin diğerini kendiliğinden beklemediği gözden kaçırılmamalıdır.
Süreci uzatan tipik hatalar
- Bloke edilen bedeli çekmenin itiraz hakkından vazgeçmek anlamına geldiğini sanmak.
- Paylı mülkiyet veya intikal görmemiş tapu varken tüm paydaşlara tebligat yapılıp yapılmadığını denetlememek.
- Ağaç, sera ve yapıları ayrı değer kalemi olarak dosyaya taşımamak.
Buradaki açıklamalar yol gösterici niteliktedir; taşınmazın konumu, tapu durumu ve tebligat tarihleri dosyadan dosyaya farklı sonuç doğurabileceğinden karar vermeden önce hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.