Kayseri Kocasinan ilçesi Cırkalan Mahallesi sınırları içindeki bazı alanların kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesine ilişkin 473 sayılı Karar, bölgedeki mülkiyet ve imar düzeninin planlı biçimde yeniden kurulacağını gösterir. Bu ilan, riskli alan uygulamasından farklı bir hukuki zemine dayanır ve öncelikli olarak imar planı, uygulama imar planı ve parselasyon işlemleriyle yürür.
Proje Alanı İlanı Neyi Başlatır
İlan, belediyenin alanda plan yapma, kamulaştırma, takas ve anlaşma yoluyla dönüşüm gerçekleştirme yetkisini fiilen harekete geçirir. Malikin karşısına ilk çıkacak belge çoğunlukla bir anlaşma teklifi ya da askıya çıkarılan plan olur. Bu belgelerin her biri ayrı süre ve ayrı itiraz mercii doğurur; hepsini tek bir dosya gibi ele almak yaygın bir hatadır.
Askı Süreci ve Plan İtirazı
- Nazım ve uygulama imar planlarının askıya çıkarıldığı tarihi belediyeden yazılı olarak teyit edin.
- İtirazınızı parselinizin plandaki fonksiyonuna, emsal ve yükseklik değerlerine, yola veya donatı alanına terk oranına dayandırın.
- Genel nitelikli itiraz yerine, parsel numarası üzerinden somut aykırılık gösterin.
- İtirazın reddi veya sessiz kalınması hâlinde yargı yoluna geçiş takvimini hemen kurun.
Anlaşma Görüşmelerinde Değer Dengesi
Dönüşümde malike sunulan teklif genellikle yeni yapıdan bağımsız bölüm verilmesi, nakit ödeme veya bunların bileşimi biçimindedir. Burada kritik nokta, mevcut taşınmazın değeri ile teklif edilen karşılığın hangi kabullerle eşitlendiğidir. Arsa payı, hisse oranı, mevcut yapının ruhsatlı olup olmadığı ve kat mülkiyeti durumu, teklifin adil olup olmadığını belirleyen unsurlardır. Yazılı teklif almadan sözlü mutabakatla süreç yürütmek, sonradan ispat sorunu doğurur.
Kiracılar ve Ruhsatsız Yapı Sahipleri
Hak sahipliği yalnızca tapulu malikle sınırlı değildir; kiracılar, işyeri işletenler ve tapu tahsis belgesi bulunanlar için farklı imkânlar gündeme gelebilir. Ruhsatsız yapılarda ise durum yapının hukuki statüsüne göre değişir ve peşin kabullerden kaçınılmalıdır. Bu gruplar için elektrik, su, abonelik kayıtları ve vergi kayıtları, alanda fiilen bulunmayı gösteren temel delillerdir.
Zamanlama Riski
- İlan ve askı tarihlerini tek bir takvimde toplayın.
- Belediyeye yaptığınız her başvurunun evrak kaydını alın.
- Tapu kaydınıza düşülen şerhleri düzenli aralıklarla kontrol edin.
- Kamulaştırma aşamasına geçilirse bedel tespiti sürecine ayrı hazırlık yapın.
Bu açıklamalar genel bilgi vermek içindir. Parselinizin plandaki konumu ve hisse yapınız sonucu değiştirdiğinden, askı süresi içinde dosyanızı hukuki incelemeye açmanız yerinde olacaktır.