6173 sayılı Karar, İslahiye Organize Sanayi Bölgesinin sınırlarının genişletilmesi amacıyla bazı taşınmazların belediye başkanlığı eliyle acele kamulaştırılmasını konu alır. Sanayi alanı genişlemelerinde kamulaştırılan araziler çoğunlukla tarımsal nitelikli olduğundan, buradaki asıl hukuki gerilim tarım arazisi değeri ile sanayi parseli beklentisi arasında oluşur. Bedel, kamulaştırma tarihindeki fiilî ve hukuki duruma göre belirlenir; ileride sanayi parseli olacağı varsayımı kendiliğinden bedele yansımaz.
Kamu Yararı Kararının Denetlenebilirliği
OSB genişlemesi tipik bir kamu yararı gerekçesidir; ancak bu gerekçe denetimden muaf değildir. İdari yargıda tartışılabilecek başlıklar arasında genişlemenin plan bütünlüğüne uygunluğu, alternatif alanların değerlendirilip değerlendirilmediği, aciliyet unsurunun gerçekten bulunup bulunmadığı ve kamulaştırılan yüzölçümünün ihtiyaçla orantılı olup olmadığı yer alır. Aciliyetin somut olarak ortaya konulamaması, acele usulün en zayıf noktasıdır.
Tarımsal Değerin Doğru Hesaplanması
Gelir yöntemiyle değerlendirilecek arazilerde şu veriler dosyanın belkemiğini oluşturur:
- Son yıllara ait ürün deseni ve dekar başına verim kayıtları
- Sulu-kuru arazi ayrımı, sulama imkânı ve su kaynağına mesafe
- Zeytinlik, meyve bahçesi gibi çok yıllık dikili alanlarda ağaç yaşı ve sayımı
- Depo, sera, sundurma gibi yapıların yapı sınıfı ve yaşı
Dikili arazilerde ağaçların ayrı bedellendirilmesi ve kesim/nakil kaybının gündeme getirilmesi, toplam bedeli belirgin biçimde etkiler.
Kısmen Kamulaştırma ve Artık Parça Sorunu
Genişleme sınırı bir parselin ortasından geçtiğinde geriye kalan kısım şekli, büyüklüğü veya yola erişimi nedeniyle ekonomik olarak kullanılamaz hâle gelebilir. Böyle durumlarda kalan kısmın da kamulaştırılmasını talep etmek mümkündür; ancak bu talebin teknik raporla desteklenmesi ve süreç içinde zamanında ileri sürülmesi gerekir. Ayrıca kalan parselde oluşan değer kaybı ayrı bir kalem olarak istenebilir.
Kamulaştırmasız El Atma Riski
Uygulamada altyapı çalışmaları bazen kamulaştırma tamamlanmadan başlar. Arazinize fiilen girilmiş, yol veya hafriyat yapılmışsa bu durum tarih ve fotoğrafla tespit edilmelidir; bu tespit hem el atmadan doğan talepler hem de ecrimisil bakımından temel dayanaktır. Zilyetliğin ne zaman kaybedildiği, faiz başlangıcı yönünden de belirleyicidir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel niteliktedir. Sanayi bölgesi genişlemelerinde her parselin plan içindeki konumu farklı sonuç doğurduğu için, teklif edilen bedeli imzalamadan önce bağımsız bir hukuki ve teknik değerlendirme almanız yararınıza olur.