6951 sayılı kararla, İzmir-Aliağa devlet yolu ile Nemport ve TCDD lojistik saha bağlantı kavşağı projesi kapsamında bazı taşınmazların acele kamulaştırılması öngörülmüştür. Sanayi ve lojistik yoğunluklu bir bölgede yapılan kamulaştırmalarda tartışma, çoğu zaman arsa bedelinden çok işletmenin uğradığı kayıp üzerinde yoğunlaşır.
Sınai taşınmazlarda değer tespiti neden farklıdır?
Boş bir arsada değer, emsal satışlarla belirlenebilirken; üzerinde fabrika, depo, rampa, vinç yolu veya soğuk hava tesisi bulunan taşınmazda değerleme çok katmanlıdır. Yapı, tesis ve makine bütünleyici parça mı yoksa taşınabilir eklenti mi olduğuna göre farklı değerlendirilir. Bu ayrım doğru kurulmazsa, sahibi taşınmazı devreder ama tesisin karşılığını alamaz.
Kısmi kamulaştırma ve artık alan sorunu
- Taşınmazın yalnız bir bölümü kamulaştırıldığında, kalan kısmın kullanılabilirliği ayrıca incelenmelidir.
- Kalan kısım, geometrisi bozulduğu ya da yola cephesi kesildiği için işe yaramaz hâle gelmişse bu durum değer kaybı olarak ileri sürülür.
- Kalan bölümün fiilen kullanılamayacak duruma gelmesi hâlinde, tamamının kamulaştırılmasının talep edilmesi gündeme gelebilir.
- Bölünme nedeniyle ortaya çıkan yeni erişim ve güvenlik maliyetleri belgelenmelidir.
Faaliyet kaybı ve taşınma maliyeti
Kamulaştırma bedeli, taşınmazın değerini karşılar; işletmenin gelecekteki kâr beklentisi kural olarak bu bedelin içinde yer almaz. Buna karşılık, tesisin sökülmesi, taşınması ve yeniden kurulması ile üretimin durduğu döneme ilişkin somut zararlar, dosyanın niteliğine göre ayrı ayrı ele alınabilir. Bu taleplerin kabul görmesi, zararın tahmine değil belgeye dayandırılmasına bağlıdır: sözleşmeler, sipariş kayıtları, üretim verileri ve muhasebe kayıtları burada belirleyicidir.
Kamulaştırmasız el atma ihtimali
Bazı projelerde idare, kamulaştırma tamamlanmadan taşınmazı fiilen kullanmaya başlayabilir. Böyle bir durumda malikin, işgalin başladığı tarihi ve kapsamını tespit ettirmesi gerekir; tespit yapılmadan geçen süre ispatı zorlaştırır. Fiilî el atma ile imar planından kaynaklanan hukuki el atma iddiaları farklı hukuki temellere dayandığından, talep en baştan doğru nitelendirilmelidir.
Öncelikli adımlar
- Tebligat tarihini ve dosya numarasını kaydedin, keşif gününü takvime alın.
- Keşiften önce tesisin fotoğraflı ve tarihli envanterini çıkarın.
- Bilirkişi raporundaki yapı ve makine kalemlerini kalem kalem kontrol edin.
- Kalan alandaki değer kaybını ayrı bir başlık olarak talep edin.
Yukarıdaki bilgiler yol gösterici niteliktedir; işletme yapısına ve taşınmazın konumuna göre sonuç değişeceğinden, dosyanızın erken aşamada bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.