6960 sayılı Karar, Kocaeli 380 trafo merkezi ile Köseköy trafo merkezi arasındaki bağlantıdan ayrılan Kartepe Sınai trafo merkezi enerji iletim hattı projesi kapsamında gösterilen taşınmazların TEİAŞ Genel Müdürlüğü tarafından acele kamulaştırılmasını konu alır. Sanayi bölgelerine yakın hatlarda taşınmazlar çoğunlukla yüksek değerli arsa niteliğindedir; bu da bedel farkını ve koridor kısıtından doğan kaybı daha görünür hâle getirir.
Direk Yeri, Koridor ve Yapılaşma Yasağı
İletim hatlarında iki tür kısıt aynı anda gündeme gelir. Birincisi direk temellerinin oturduğu ve fiilen kullanılamayan alan, ikincisi ise iletkenlerin altında kalan ve yapılaşmaya kapalı koridordur. Sanayi ya da imarlı arsalarda ikinci kısıt, birincisinden çok daha büyük ekonomik etki doğurur; çünkü emsal inşaat hakkının kullanılamaması doğrudan arsa değerine yansır. Bedel tartışmasında koridorun parselin imar hakkına etkisi sayısal olarak ortaya konmalıdır.
Kamulaştırma Yapılmadan El Atılmışsa
Uygulamada hat çalışmalarının, ilgili parsel için kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan başladığı görülebilir. Bu durum kamulaştırmasız el atma tartışmasını doğurur ve izlenecek yol, normal kamulaştırma sürecinden farklıdır. Böyle bir ihtimalde malikin öncelikli işi, el atmanın başladığı tarihi ve kapsamını belgelemektir: tarihli fotoğraflar, tespit tutanağı ve varsa muhtarlık ya da kolluk kayıtları bu belgelemenin omurgasını oluşturur.
Değerlendirmede Öne Çıkarılacak Veriler
- Parselin imar planındaki kullanım kararı, emsal ve yükseklik değerleri
- Organize sanayi bölgesi ya da sanayi alanına mesafe ve ulaşım bağlantısı
- Hat koridorunun parselin hangi bölümünden geçtiği ve kalan yapılaşabilir alan
- Aynı bölgedeki gerçek satış işlemlerinin tarih ve bedelleri
İrtifak Bedelinde Oran Tartışması
İrtifak kamulaştırmasında bedel, mülkiyetin tamamının değerine göre değil, kısıtın yarattığı değer kaybına göre belirlenir. Raporlarda bu kaybın oran olarak ifade edildiği görülür. Malikin sorgulaması gereken nokta, kullanılan oranın parselin gerçek kullanım kaybını yansıtıp yansıtmadığıdır. Yapılaşmanın tümüyle imkânsız hâle geldiği durumlarda düşük oran uygulanması, itiraz gerekçesi olarak açıkça yazılmalıdır.
Süreç Takibi İçin Öneriler
- Tebligatları ve tarihlerini eksiksiz arşivleyin.
- İmar durumu belgesini kamulaştırma tarihine göre alın.
- Keşifte koridorun sınırlarının ölçülerek tutanağa geçmesini isteyin.
- Rapora itiraz süresini kaçırmayın; itirazı gerekçeli ve belgeye dayalı sunun.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; iletim hattı kamulaştırmalarında sonucu belirleyen unsurlar parselin imar durumu ve koridorun konumu olduğundan, adım atmadan önce dosyanızın hukukçu tarafından incelenmesi tavsiye edilir.