709 sayılı Karar, Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulunun teşkiline ilişkindir. Boğaziçi alanı, Boğaziçi Kanunu ile özel bir imar rejimine tabi tutulmuş, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgeleri şeklinde ayrılmıştır. Bu alanda yapılacak her işlem, genel imar mevzuatının yanında özel rejimin süzgecinden geçer.
Koordinasyon Kurulunun İşlevi
Kurul, farklı kurumların yetki alanına giren konularda karar birliği sağlamayı amaçlar. Malik açısından bunun anlamı şudur: talebin reddi tek bir belediye işleminden değil, birden fazla makamın katkısıyla oluşan bir süreçten doğabilir. Bu durumda hangi işlemin dava konusu edileceği ayrı bir değerlendirme gerektirir.
Ruhsat ve Tadilat Taleplerinde Kritik Noktalar
- Taşınmazın hangi bölgede kaldığının resmi belgeyle tespiti
- Yapının tescilli kültür varlığı niteliği taşıyıp taşımadığı
- Mevcut yapının imar affı ya da eski tarihli ruhsat durumu
- Silüet ve gabari sınırlarına ilişkin kısıtların projeye yansıtılması
Ret veya Sessizlik Halinde Yol Haritası
- Başvurunun kayıt tarihini gösteren belgenin alınması
- Ret gerekçesinin hangi makamdan ve hangi dayanakla geldiğinin ayrıştırılması
- Cevap verilmemesi halinde zımni ret süresinin takvime işlenmesi
- İdari yargıda iptal davası ve gerekiyorsa yürütmenin durdurulması talebi
Uygulamada sık karşılaşılan hata, cevap beklenirken sürenin işlemesidir. Sözlü olarak verilen olumlu izlenimler, hukuken bir işlem doğurmaz.
Yıkım ve Para Cezası Riski
Boğaziçi alanında ruhsata aykırı yapılaşma, yalnızca imar para cezasıyla sonuçlanmaz; yıkım kararı da gündeme gelebilir. Bu nedenle projede yapılacak küçük değişikliklerin bile önceden onaya bağlanması, sonradan telafisi güç sonuçları önler. Yapı tatil tutanağı düzenlenmesi halinde tutanağın tebliğ tarihi, itiraz ve dava sürelerinin başlangıcı bakımından belirleyicidir.
Malik ve Yüklenici İlişkisi
Kat karşılığı sözleşmelerde, özel imar rejiminden kaynaklanan gecikmelerin kime yükleneceği çoğu kez düzenlenmemiştir. Sözleşmeye izin süreçlerine ilişkin açık bir kayıt konulması, tarafların beklentisini uyumlu hale getirir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Boğaziçi alanındaki her parsel farklı kısıtlara tabi olabildiğinden, işleme başlamadan önce parsele özgü hukuki inceleme yaptırılması yerinde olur.