7323 sayılı Karar ile Tekirdağ ili sınırları içindeki bazı taşınmazların, Türkiye Kömür İşletmeleri Kurumu Genel Müdürlüğü adına tescil edilmek üzere acele kamulaştırılmasına karar verilmiştir. Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmadan farklı olarak idarenin bedel tespiti tamamlanmadan taşınmaza el koyabilmesine imkân tanıdığı için malik açısından hızlı hareket etmeyi zorunlu kılar.
Acele Kamulaştırmayı Farklı Kılan Nedir?
Olağan usulde önce bedel tespiti ve uzlaşma görüşmesi yapılır, ardından el koyma gündeme gelir. Acele usulde ise sıralama tersine döner: mahkemece belirlenen bir bedelin depo edilmesiyle idare taşınmazı fiilen kullanmaya başlayabilir, bedelin nihai tespiti sonraya bırakılır. Bu nedenle malikin "nasıl olsa dava sürüyor" düşüncesiyle beklemesi, taşınmazın üzerinde geri dönüşü olmayan değişiklikler yapılmasına yol açabilir.
Malikin Önündeki İki Ayrı Hukuki Yol
- İdari yargı: Acele kamulaştırma kararının kendisine, yani kamu yararı ve acelelik şartının bulunmadığı iddiasıyla açılan iptal davası.
- Adli yargı: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasında bedelin düşük belirlendiğine yönelik itiraz.
Bu iki yolun karıştırılması, sürelerin kaçırılmasına neden olan başlıca hatadır. Bedel davasında kamu yararı tartışması yapılamaz; iptal davasında ise bedel yükseltilmez.
Kömür Sahalarına Özgü Değerleme Sorunları
Maden işletmeciliği amaçlı kamulaştırmalarda taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikte serbest piyasa satışı bulmak güçleşir. Bu durumda arazinin niteliği, ekilebilirlik durumu ve üzerindeki muhdesat belirleyici olur. Malikin sunabileceği en etkili deliller şunlardır:
- Tarımsal üretim kayıtları ve ürün desenini gösteren belgeler
- Taşınmaz üzerindeki yapı, kuyu, tesis ve ağaçların sayım tutanağı
- Aynı bölgedeki emsal satışlara ilişkin tapu kayıtları
- Kamulaştırma öncesi çekilmiş, tarihli fotoğraf ve krokiler
Kısmi Kamulaştırmada Artan Kısmın Durumu
Taşınmazın tamamı değil bir bölümü kamulaştırılıyorsa, geriye kalan kısmın kullanılamaz hale gelip gelmediği ayrıca incelenmelidir. Yola veya işletme sahasına yakınlık nedeniyle artık alanın ekonomik değerinin düşmesi, talep edilebilecek bir zarar kalemidir; ancak bu talebin dava sırasında açıkça ileri sürülmesi gerekir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma dosyalarında süreler kısa ve sonuçlar kalıcı olduğundan, tebligatı alan maliklerin gecikmeksizin dosya belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme alması önemlidir.