9279 sayılı karar, Diyarbakır'da kurulacak depolamalı güneş enerjisi santrali için belirlenen taşınmazların Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Malikin pratikte en çok fark yarattığı aşama, kararın kendisi değil bedelin nasıl hesaplandığı aşamasıdır. Bu metin, kıymet takdirinde belirleyici olan verilere ve delil eksikliği riskine odaklanır.
Depolamalı santral parseli neden farklı değerlendirilir
Depolama üniteleri, trafo alanı, iletim hattı ve servis yolu gibi bileşenler taşınmazın tamamını değil bir bölümünü etkileyebilir. Bu durumda parselin kalan kısmının kullanılabilirliği azalıyorsa, bu kayıp ayrıca gündeme getirilmelidir. Aynı parselin bir bölümünde mülkiyet, diğer bölümünde irtifak kurulması da mümkündür; hangi bileşenin hangi alana denk geldiği krokiyle karşılaştırılmadan bedel tartışması eksik kalır.
Arazi niteliği tespiti: tarım arazisi mi, arsa mı
Kıymet takdirinin yönünü belirleyen ilk ayrım, taşınmazın arazi mi yoksa arsa mı sayılacağıdır. Arazi kabul edilen parsellerde net gelir esaslı yöntem, arsa kabul edilenlerde emsal karşılaştırması ön plana çıkar. Sulu-kuru arazi ayrımı, ekilen ürün deseni, sulama imkânının fiilen var olup olmadığı bu değerlendirmenin somut girdileridir ve çoğu dosyada tartışma tam bu noktada düğümlenir.
Delil eksikliğinin bedele yansıması
Keşif günü arazide görünmeyen hiçbir şey, sonradan kolayca kanıtlanamaz. Sık rastlanan kayıplar şunlardır:
- Sökülmüş ya da mevsim gereği görünmeyen dikili varlıkların hesaba katılmaması
- Sulama borusu, kuyu ve depo gibi yatırımların envantere geçmemesi
- Ürün deseninin tek yıla bakılarak belirlenmesi
- Emsal olarak gösterilen satışların niteliğinin taşınmazla örtüşmemesi
Bilirkişi raporuna itirazın hazırlanışı
Rapora itiraz, sonuca katılmamaktan ibaret olamaz. Etkili itiraz; hangi verinin eksik alındığını, hangi hesaplama adımının dosyadaki belgeyle çeliştiğini ve doğru veri kullanıldığında sonucun nasıl değişeceğini gösterir. Bu nedenle itiraz dilekçesi, ziraat ve değerleme yönünden ayrı ayrı gerekçelendirildiğinde daha somut hale gelir.
Dosya hazırlığı için sıralama
- Kamulaştırma sınırını gösteren krokiyi parsel haritasıyla çakıştırın.
- Arazideki mevcut durumu keşiften önce tarihli biçimde kayıt altına alın.
- Ürün ve gelir verilerini birden fazla yıla yayarak toplayın.
- Emsal satışları, taşınmazla benzerlik ölçütlerini belirterek sunun.
Yukarıdaki çerçeve yol gösterici olup her parselin niteliği ve konumu farklı sonuç doğurabilir. Bedel tespiti duruşmalı ve teknik bir süreç olduğundan, keşif öncesinde hukuki ve teknik desteği birlikte planlamakta yarar vardır.