Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülen sosyal konut projesi kapsamında Artvin ili Merkez ilçesi Seyitler Mahallesindeki bazı taşınmazların acele kamulaştırılmasına dair 9874 sayılı Karar, malikler bakımından hızlı işleyen ve süre baskısı yüksek bir süreç başlatır. Olağan kamulaştırmadan farkı, idarenin taşınmaza el koyma aşamasının öne alınmasıdır.
Acele Kamulaştırma ile Olağan Kamulaştırmanın Farkı
Kamulaştırma Kanunu, olağan usulde bedel tespiti ve tescil davasının tamamlanmasını bekler. Acele kamulaştırmada ise mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesiyle belirlenen bedelin bloke edilmesi üzerine idare taşınmaza el koyabilir. Bedelin nihai olarak tespiti ise ayrıca görülen bedel tespiti ve tescil davasında yapılır. Yani el koyma ile bedelin kesinleşmesi aynı an değildir.
Malikin Karşısına Çıkan İki Ayrı Dosya
- Acele el koyma dosyası: Asliye hukuk mahkemesinde görülür; burada tespit edilen bedel avans niteliğindedir.
- Bedel tespiti ve tescil dosyası: Taşınmazın gerçek değerinin belirlendiği asıl aşamadır; keşif, bilirkişi raporu ve rapora itiraz burada belirleyicidir.
Ayrıca kamulaştırma kararının kendisine karşı idari yargıda iptal davası açılması mümkündür; bunun için kamu yararı kararının ve acelelik koşulunun tartışılması gerekir.
Bedeli Etkileyen Somut Unsurlar
- Taşınmazın imar durumu ve arsa mı arazi mi sayıldığı.
- Üzerindeki yapı, ağaç, tesis ve muhdesatın ayrı ayrı raporlanması.
- Kısmi kamulaştırmada kalan kısımda oluşan değer kaybı.
- Emsal satışların gerçekten benzer nitelikte olup olmadığı.
Bilirkişi raporundaki eksikliklere süresi içinde ve gerekçeli itiraz edilmemesi, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurur.
Tebligat ve Süre Riski
Bu dosyalarda en sık yaşanan kayıp, tebligatın adres kayıt sistemindeki eski adrese yapılması ve malikin duruşmaları kaçırmasıdır. Tapu kaydındaki adres bilgisini güncel tutmak, mirasçılar arasında ortak bir tebligat adresi belirlemek ve dosyayı düzenli takip etmek, en etkili koruyucu tedbirdir. Vekil aracılığıyla takip hâlinde tebligatların vekile yapılacağı da unutulmamalıdır.
Bloke Edilen Bedelin Çekilmesi
Bloke bedelin çekilmesi, kural olarak kamulaştırmaya rıza gösterildiği anlamına gelmez; ancak çekim sırasında imzalanan belgelerin içeriği önemlidir. Feragat ya da ibra anlamına gelebilecek metinler okunmadan imzalanmamalıdır.
Bu açıklamalar sürecin genel işleyişini anlatır. Her parselin imar durumu, hisse yapısı ve muhdesat kaydı farklı olduğundan, tebligatı alan maliklerin dosya özelinde değerlendirme yaptırması ve itiraz sürelerini bir takvimde takip etmesi önerilir.