Samsun ili Tekkeköy ilçesi Asarağaç Mahallesi sınırları içindeki alanın riskli alan ilan edilmesine dair 9875 sayılı Karar, bölgeyi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun rejimine sokar. Bu, tek tek yapıların değil bütün bir alanın dönüşüm kapsamına alınması anlamına gelir ve maliklerin karar alma düzenini değiştirir.
Riskli Yapı ile Riskli Alan Aynı Şey Değildir
Riskli yapı tespiti tek bir binanın teknik durumuna dayanır ve malik başvurusuyla da yapılabilir. Riskli alan ilanı ise zemin ve yerleşim bütünü esas alınarak idari kararla gerçekleşir. Sonuç olarak, yapısı sağlam olan malik de alan bütününe ilişkin dönüşüm sürecinin içinde yer alır. Bu ayrım, itirazın hangi mercie ve hangi gerekçeyle yapılacağını doğrudan belirler.
Süreç Hangi Aşamalardan Geçer
- Alanın ilanı ve tapu kayıtlarına ilgili şerhin işlenmesi.
- Hak sahipliği tespiti; malik, hisse oranı ve varsa muhdesat kayıtlarının çıkarılması.
- Uzlaşma görüşmeleri; anlaşma sağlanamayan hisseler bakımından kanunda öngörülen özel usullerin işletilmesi.
- Tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşaması.
Malikin En Çok Zorlandığı Nokta: Uzlaşma Teklifi
Sunulan teklifin değerlendirilmesinde metrekare eşdeğerliği, kat ve cephe konumu, kira yardımı ya da geçici konut desteğinin süresi ve teslim takvimi ile gecikme yaptırımı ayrı ayrı incelenmelidir. Sözlü verilen taahhütlerin sözleşme metnine yazılmaması, sonraki uyuşmazlıklarda ispat sorunu doğurur. Teklife itiraz için tanınan süre kısadır; bu sürenin kaçırılması, malikin sürecin dışında kalmasına yol açabilir.
Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri
Alanın dönüşüme girmesi, kiracılar bakımından tahliye sonucunu doğurur. Kiracının konumu malikten farklıdır: hak sahipliği doğmaz, ancak kanunda öngörülen taşınma ya da kira desteğinden yararlanma imkânı ile kira sözleşmesinden doğan talepleri gündeme gelebilir. İpotek, intifa ve şerh sahiplerinin hakları da yeni oluşan bağımsız bölümler üzerinde devam eder.
Riskli Alan Kararına Karşı Dava
Karar idari nitelikte olduğundan idari yargıda iptali istenebilir. Davada tartışılan başlıklar genellikle alanın belirlenmesinde esas alınan teknik raporun yeterliliği, sınırların çizilme ölçütü ve kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengedir. Dava açılmış olması tek başına idari işlemleri durdurmadığından, yürütmenin durdurulması talebi ayrıca değerlendirilir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır. Hisse yapısı, muhdesat ve tebligat tarihleri her taşınmazda farklı sonuç doğurduğundan, uzlaşma teklifi eline ulaşan malik ve kiracıların süre işlemeye başlamadan hukuki değerlendirme alması önemlidir.