Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2011/915 K.2011/2698

BORÇLAR KANUNU (818) Madde 213

İMAR KANUNU (3194) Madde 18

TÜRK MEDENİ KANUNU (4721) Madde 725

TÜRK MEDENİ KANUNU (4721) Madde 724

"İçtihat Metni"ÖZET: TAŞKIN VEYA HAKSIZ İNŞAAT NEDENİYLE İKAME OLUNAN TEMLİKEN TESCİL DAVALARININ KABUL EDİLEBİLMESİ İÇİN İYİNİYET ÖN KOŞULDUR. EĞER HAKSIZ YAPILANMADA KİŞİ İYİNİYETLİ DEĞİLSE, DİĞER KOŞULLARIN ARAŞTIRILMASINA GEREK YOKTUR.

BİR KİMSENİN BAŞKASINA AİT OLAN KADASTRAL ÇAP KAPSAMINA HAKSIZ YAPILANMASI O KİŞİNİN İYİNİYETLİ OLARAK KABUL EDİLMESİNE ENGELDİR. GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ İLE PAY EDİNİLMEDEN TAŞIN­MAZDA YAPILANMA HUKUKEN KORUNMAZ. DAVALININ TAŞINMAZDA SONRADAN GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İLE PAY SATIN ALMIŞ OLMASI DA BAŞLANGIÇTA VAROLMAYAN İYİNİYET UNSURUNU SONRADAN GEÇERLİ HALE GETİRMEZ.

AYNİ VEYA KİŞİSEL HAKKIN BULUNDUĞU KADASTRAL PARSEL ÜZERİNE İNŞA EDİLEN BİNANIN ÜZERİNDE BULUNDUĞU ZEMİNİN, BİNA İLE BİRLİKTE İMAR UYGULAMASI SONUNDA BAŞKASINA ÖZGÜLENMESİ VE ONUN ADINA SİCİL KAYDININ OLUŞMASI HALİNDE, BİNADAN KAYNAKLANAN KAİM BE­DELE HAK KAZANILACAĞI ASILDIR. DAVALININ İSE, BİNAYI YAPTIĞI SI­RADA İMAR ÖNCESİ KİŞİSEL VEYA AYNİ HAKKI BULUNMADIĞI GİBİ, KENDİSİNE DAHA ÖNCE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ İLE TEMLİK EDEN ŞAHISLARIN DA YAPININ İNŞA EDİLMESİNDE BİNA İLE İLGİLİ BİR HAKLARI BULUNMADIĞINDAN DAVALI, BU YAPI NEDENİYLE ÖNGÖRÜLEN KAİM BEDELE HAK KAZANAMAZ. VAROLMAYAN BİR HAKKIN SATIŞINA DA DEĞER VERİLEMEZ.

Taraflar arasında birleştirilerek görülen davada;

Davacılar, imar uygulaması ile miras bırakanları adına tescil edilen ve daha sonra kendilerine intikal eden 787 ada 2 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından bina yapmak suretiyle işgal edildiğini ileri sürerek, elatmanın ön­lenmesi ve yıkım istemişlerdir.

Davalı, imar uygulamasından önce hisseli olan taşınmazdan satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı arsada iyiniyetle ev yaptığını, Türk Medeni Ka­nunu’nun 724. maddesinin tüm koşullarının oluştuğunu belirtip, asıl davanın reddini savunarak keşfen belirlenecek arsa bedeli karşılığında temliken tescilini istemiştir.

Mahkemece, birleşen dosyanın davacısı Hayati’nin satın alma ve zil­yetliğe dayalı olarak iyiniyetli malik konumunda olduğunun anlaşıldığı gerek­çesiyle asıl davanın reddine, birleşen temliken tescil davasının kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; tetkik hakiminin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

Asıl dava, elatmanın önlenmesi ve yıkım, birleşen dava, temliken tescil isteklerine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1263 ada 3 parsel sayılı ta­şınmazın 1978 yılında paylı mülkiyet üzere davacıların miras bırakanı Hüsne ve müşterekleri adına tespit edildiği, 05.06.1989 tarihinde 3194 sayılı Yasa ge­reğince yapılan imar uygulaması neticesinde 787 ada 2 parsel olarak Hüsne adına özgülendiği ve onun adına müstakilen sicil kaydının oluştuğu anla­şılmaktadır.

Davacılar asıl dava ile taşınmaz üzerinde bulunan yapıyı kullanan davalı aleyhine elatmanın önlenmesi ve yıkım talebinde bulunmuş, davalı ise birleşen davasında taşınmazda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile pay satın aldığını ve üzerine yapılandığını savunarak Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmü uyarınca temliken tescil isteğinde bulunmuştur.

Gerçekten de, birleşen davanın davacısı Hayati savunmasının esasına dair 23.08.1989 tarihli noterce Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi hükmü uyarınca düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini ibraz etmiştir. Anılan sözleşmenin tetkikinden ve dosya içeriğinden taşınmazın 1978 tarihinde kadastro ile oluşan 1263 ada 3 parselin dayanağı tapu kaydında paydaş olan kişinin mirasçısı Osman’ın elbirliği mülkiyeti halindeki payını 1973 tarihinde kadastrodan önce Ali’yle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik ettiği, onun tarafından da 1985 tarihinde Selahattin’e yine aynı şekilde satış vaadi sözleşmesi ile temlik edildiği ve Selahattin’in de 23.08.1989 tarihinde yine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Hayati’ye intikal ettirdiği anlaşılmak­tadır.

Hemen belirtilmelidir ki, gerek Türk Medeni Kanunu’nun 725. mad­desinde öngörülen taşkın inşaat, gerekse 724. maddesinde öngörülen haksız inşaat nedeniyle ikame olunan temliken tescil davalarının kabul edilebilmesi için bazı koşullar öngörülmüştür. Bu koşulların en önde geleni iyiniyet un­surudur. Şayet haksız yapılanmada kişi iyiniyetli değil ise, diğer koşulların araştırılmasına gerek yoktur.

Somut olaya bu çerçevede bakıldığından dinlenilen tanıklar çekişme konusu taşınmaz üzerindeki yapının 1980’e tekabül eden tarihlerde davalı Hayati tarafından yapıldığını bildirmişlerdir. Bu tarih itibariyle davalı Hayati’nin taşınmazda ayni veya kişisel bir hakkının bulunmadığı sabittir. Kaldı ki, belirtilen yapılanma tarihinin kadastrodan sonraya rastladığı da açıktır.

Bir kimsenin başkasına ait olan kadastral çap kapsamına haksız yapılanması o kişinin iyiniyetli olarak kabul edilmesine manidir. Esasen yukarıda da de­ğinildiği üzere daha gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile pay edinilmeden ahara ait taşınmazı yapılanmanın hukuken korunamayacağı ve bu yapılan­maya hukuki sonuç bağlanamayacağı tartışmasızdır.

Anılan taşınmazda son­radan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile pay satın almış olması baş­langıçta varolmayan iyiniyet unsurunu sonradan geçerli hale getirmez.

Öyle ise, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinin öngördüğü ko­şulların davalı yararına gerçekleştiği kabul edilemez.

Diğer taraftan, bir kimsenin ayni veya kişisel hakkının bulunduğu ka­dastral parsel üzerine inşa ettiği binanın üzerinde bulunduğu zeminin, bina ile birlikte imar uygulaması sonunda başkasına özgülenmesi ve onun adına sicil kaydının oluşması halinde 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinde ön­görülen, binadan kaynaklanan kaim bedele hak kazanacağı asıldır. Oysa so­mut olayda, davalı Hayati’nin binayı yaptığı sırada imar öncesi 1263 ada 3 parselde kişisel veya ayni bir hakkı bulunmamaktadır. Kendisine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik eden Selahattin ile ondan öncesi Ali ve Osman’ın ise yapının inşa edilmesinde bir dahli bulunmadığı gibi bina ile ilgili bir hakları da bulunmamaktadır.

Bu durum karşısında davalı Hayati’nin 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinde yapı nedeniyle öngörülen kaim bedele müstahak bulunmadığı da açıktır.

Öte yandan, 3194 sayılı imar uygulaması ile taşınmazın tam mülkiyet olarak davacıların miras bırakanına ait olduğu ve imarın 05.06.1989 tarihinde yapılarak kesinleştiği, böylece Hüsne dışındaki diğer paydaşların taşınmazda mülkiyetten kaynaklanan bir haklarının kalmadığı gözetildiğinde davalı Hayati’nin bayii olan Selahattin’in de kişisel hak bahşeden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bir hakkı kalmadığından var olmayan bir hakkın satışına da değer verilemez.

Hal böyle olunca, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekirken, delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.