Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/18950 K.2014/6764

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, satış bedelinin ödenmediği iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil olmadığı taktirde bedel istemine ilişkindir.

Mahkemece, iddianın kanıtlanmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının çekişme konusu 288 parsel sayılı taşınmazdaki payının bir kısmını resmi satış senedi ile 12/08/2010 tarihinde 250.00.-TL bedelle davalıya temlik ettiği anlaşılmaktadır.

Davacı satış işlemleri sırasında bir bedel konuşulmadığını ve davalınında bir bedel ödemediğini iddia etmiş, isticvap edilen davalı ise zor durumda kalan davacının taşınmazı satın almasını istemesi üzerine 10.000.00.-TL ödeyerek aldığını beyan etmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 706. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmenin esaslı noktalarının resmi şekilde düzenlenmiş olması ve taşınmaz mülkiyetini devir borcunun ve buna karşılık diğer tarafın borçlandığı bütün edimlerin resmi şekilde düzenlenen senette yer alması gereklidir.(Oğuzman K., Seliçi Ö., Özdemir S.O., Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 297 vd.)

Özellikle taşınmaz satış bedeli resmi sözleşmede doğru olarak gösterilmelidir. Bir satış sözleşmesindeki gerçek satış bedelinin resmi senette daha düşük veya daha yüksek gösterilmiş olması; böylece satış bedelinin doğru gösterilmemesi halinde hangi bedelin dikkate alınacağı önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada gerçek bedel senede yansıtılmamış olmakla, bu özelliği itibariyle, çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde de muvazaa hükümlerinden faydalanılması gereklidir.

Bilindiği üzere, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek durumu gizleyerek, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına muvazaa; bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir.(HGK’nun, 09.02.2005 gün 2005/1-19 E., 2005/42 K., HGK’nun 16.6.2010 gün, 2010/1-281 E., 2010/323 K.)

Muvazaada, daima görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur. Bazı durumlarda, bu ikisine ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur. Taraflar arasında bir gizli işlemin bulunup bulunmadığına göre bakılarak, muvazaanın iki türünden söz edilir:

Tarafların, kendi aralarında geçerli herhangi bir hukuki işlem yapmak istemedikleri halde, salt üçüncü kişilere, aralarında bir hukuki işlem varmış gibi görünmek için işlem yapmaları halinde mutlak (basit) muvazaa söz konusu olur.

Buna karşılık; nispi (mevsuf) muvazaada, taraflar arasında gerçek iradelerine uygun bir hukuki işlem bulunmakla birlikte, bu işlem, kendi iradelerine uymayan, dışa karşı yapılmış bir başka hukuki işlemle gizlenir.

Bu muvazaa türü; bir sözleşmenin; niteliğinde, taraflarının şahsında, konusunda ve koşullarında söz konusu olabilir.

Bir sözleşmenin konusunda ve koşullarında muvazaa halinde, görünüşteki hukuki işlem tarafların gerçek iradelerine uygundur. Ancak, görünüşteki işlemin bazı şartları ve konusunun belli bir bölümü, aralarındaki gizli işlemden farklı düzenlenmiştir. Bu muvazaa da taraflar görünüşteki sözleşmenin bazı koşullarını değiştirirken sözleşmenin tamamı, yani, niteliği değil, bazı koşulları gizli sözleşmeye uymaz. Örneğin daha az miktarda vergi ödemek için, taşınmazın tapudaki satış değerinin düşük gösterilmesi, şufa hakkının kullanılmasını önlemek kullandığı takdirde fazla kazanç elde etmek maksadıyla görünüşteki (resmi) sözleşmede satış bedelinin fazla gösterilmesinde bu tür bir muvazaa vardır.

Açıklandığı üzere taraflar görünüşteki sözleşmeyi yapmayı ciddi olarak istemekte ve niteliğinde (vasfında) da anlaşmaktadırlar. Ancak burada bedel, gerçek bedelden az veya fazla gösterilmektedir. Yani görünüşteki sözleşmenin sadece bedeli değiştirilmektedir. Muvazaa,sözleşmesinin tamamında değil bir bölümünde (bir unsurunda)dır. (Özkaya E., İnançlı İşlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, 2011, s.173 ).

Muvazaa sözleşmesinde şekil koşulu aranmaz. Yazılı veya sözlü yapılabilir. Görünüşteki sözleşme şekle bağlı olsa dahi muvazaa sözleşmesinin yazılı veya resmi şekilde yapılması gerekmez. Görünüşteki sözleşmenin şekle bağlı olması halinde muvazaanın yazılı delil ile ispat edilmesi kuralı muvazaa sözleşmesinin yazılı olmasının geçerliliği için değil ispat edilebilmesi için aranan bir kuraldır(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.,1947/6 K.).

Görünüşteki yazılı bir sözleşmenin aksini iddia eden tarafın Hukuk Muhakemeleri Kanunu(HMK)'nun 200 vd. ve Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddeleri uyarınca iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur. Muvazaa sözleşmesi görünüşteki sözleşmeyi değiştirdiğine veya hükümsüz kıldığına göre ispat gücü kazanabilmesi için yazılı olması değinilen kanunların açık hükümleri gereğidir. Örneğin, tapulu taşınmazların devri şekle bağlıdır. Görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değilse de ispatı ancak yazılı delil ile mümkündür(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.-1947/6 K.).

Tarafların tapu satış senedinde bedeli az göstermeleri bilindiği üzere az vergi ödemek amacıyla yapılan bir işlem olup taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olmasına neden olmayacaktır. Tarafların satış sözleşmesini yapmayı ciddi olarak istedikleri ve muvazaanın sözleşmenin tamamında değil bir kısmında gerçekleştiği anlaşıldığına göre davacı tarafın tapu iptal ve tescil isteminin yerinde olmadığı aşikardır.

Yukarıda izah edildiği üzere tapulu taşınmazların devri şekle bağlı ise de görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir; ancak, ispatı yazılı delil ile mümkün olacaktır. Buna göre davacı tarafın, resmi satış senedindeki bedelde muvazaa yapıldığı ve bedelin daha yüksek olduğu iddiasını ancak yazılı delille kanıtlaması mümkündür. Ancak satışın bedelsiz olduğuna yönelik iddiasının, aksini ispata elverişli herhangi bir delil gösteremediğinden resmi satış senedi karşısında bu tür bir iddiaya itibar edilmesi mümkün değildir.

Diğer taraftan davalı, 03.05.2012 ve 04.06.2013 tarihli celselerde alınan beyanında 10.000.00-TL satış bedelini ödediğini beyan etmekle temlik bedelinin 250.00-TL olmayıp 10.000.00-TL olduğunu ikrar ettiğinden artık satış bedeli olan 10.000.00-TL'nin ödendiğini ispat külfeti davalıya geçmiştir. Davalı bu bedelden 250.00-TL'sını ödediğini resmi satış akdi ile kanıtladığından bakiye 9.750.00-TL'nı ödediğini de HMK'nun 200 vd. maddeleri uyarınca kanıtlaması gerekir.

Buna karşılık, davalı tarafından ibraz edilen 12/08/2010 tarihli "gayrimenkullerimizi sattığımıza dair" başlıklı belgede davacının, 155, 288, 812 ve 813 parsellerdeki hak ve hisselerinin tamamını kendi rızası ile C.. K.. ve Ferdane Köse'ye sattığı, hak ve alacağının tamamını peşin ve defaten aldığı, bir alacağı kalmadığı ifade edildiğinden belgenin de bu kapsamda değerlendirilmesi gerekir. Bu durumda anılan belge içeriğine göre davalının, davacıya tüm borcunu ödediği anlaşılmaktadır.

Ne varki, davacı anılan belgeye yönelik imza inkarı ve sahtecilik iddiasında bulunmuştur. O halde imza inkarı ve sahtecilik iddialarının HMK'nun 164. maddesi gereğince önsorun olarak değerlendirilerek çözüme kavuşturulması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz gerekçe ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.