Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/19284 K.2015/4921

Taraflar arasında görülen el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece, davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 07.04.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılardan Ö.. A.. ile temyiz edilen vekili Avukat A... E... B..geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin ve asilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Davacı, kayden paydaş olduğu 6477 ada 7 parsel sayılı taşınmazdaki binanın bodrum katında bulunan depoyu davalının haksız olarak kullandığını ileri sürerek, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Davalılar vekili, davalılardan Öztürk'ün dava dışı S.S. Ö.... Yapı Kooperatifin'den hisse satın alarak ortak olduğunu, sonradan hissesini satarak elde ettiği para ile kooperatifin A,B ve C bloklarının altındaki tüm bodrum katları satın aldığını, bu satış işleminin koopertifin karar defterine yazıldığını belirterek reddi savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu 6477 ada 7 parsel sayılı taşınmazda davacının paydaş olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulu olmadığı ve davaya konu yerlerin binaların altındaki bodrum katlar olduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece, davalının taşınmazdaki binaların bodrum katındaki depoyu haklı ve geçerli bir neden olmaksızın kullandığı benimsenmek suretiyle el atmanın önlenmesi davasının kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davalının bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının reddiyle hükmün bu yönden ONANMASINA.

Davalıların diğer temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK'nın 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; mahkemece mahallinde keşif yapılması neticesinde alınan bilirkişi raporlarının hüküm vermeye yeterli olmadığı, davacının taşınmazdaki payına isabet eden ecrimisil miktarının hesaplanmadığı gibi, dosyada mevcut bulunan tapu kaydından davacının 08.03.2007 tarihinde taşınmazdan satış suretiyle pay edindiği, nevarki mahkemece 16.05.2006 tarihinden itibaren hesaplanan ecrimisile hükmedildiği görülmektedir.

Hâl böyle olunca, yukarıda belirlenen ilkeler ve açıklanan olgular çerçevesinde inceleme ve araştırma yapılması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, davaya konu taşınmazın önceki tedavüllerini içeren tapu kayıtlarının getirtilerek davacının taşınmazda paydaş olduğu tarihten itibaren payı oranında belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerikirken bu huhusların göz ardı edilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.