Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/20623 K.2014/8646

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve yıkım davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davalıların pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 30 ada 181 parsel sayılı taşınmazın davacı Maliye Hazinesi adına kayıtlı olduğu; komşu 30 ada 170 parselde davalı siteye ait iki blokta toplam 28 bağımsız bölüm bulunduğu; davacının, dava konusu taşınmaza davalı şirketin duvar yapmak, diğer davalı site yönetiminin ise bu duvarın ön tarafında bulunan yeri, bahçe ve otopark olarak kullanmak suretiyle müdahale ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açtığı; mahkemece yapılan keşif sonucu duvar, bahçe ve otopark olarak kullanılan kısımların dava konusu taşınmaz içinde kaldığının belirlendiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceği, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça maddede sayılan işlerin yönetici tarafından yerine getirileceği açıklanmıştır.

Anılan maddenin (b) bendinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması”, (g) bendinde ise, “Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydana vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması”, (h) bendinde “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” yöneticinin görevleri arasında sayılmış; yasanın 38. maddesinde ise yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olduğu düzenlenmiştir.

Diğer taraftan ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişmeler ile nüfus artışının doğurduğu iş yeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla inşa edilen, toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılarda, kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gerektiği de açıktır.

Bu anlamda, yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurmaktadır. Oysa aslolan modern şehir hayatının getirdiği toplu site yapılaşmalarında ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi olmalıdır.

Bu nedenle benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarda öngörülen düzenlemeler kıyasen uygulanmak suretiyle hak ve adalete, hakkaniyet ve usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm bulunması gerektiği kuşkusuzdur.

Somut olayda, davacıya ait taşınmazın bir kısmının site yönetimi tarafından ortak kullanıma tahsis edildiği ve bu kısmın duvar yapılmak suretiyle otopark ve bahçe olarak ayrıldığı, anılan fiillerin kat malikleri adına site yönetimince yapıldığı veya yaptırıldığı özellikle de davanın tapu iptal ve tescil davası gibi doğrudan kat maliklerinin mülkiyet hakkını ilgilendiren bir dava da olmadığı gözetildiğinde, taşınmazın gayesine uygun olarak kullanılması ve korunması için kat malikleri yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri almakla görevli olan yöneticinin, site yönetimine karşı açılan bu tür davalarda kat malikleri adına temsilci sıfatıyla hareket edebileceğinin ve bunun için sitenin tüzel kişiliğinin bulunmasının da gerekmediğinin kabulü gerekir.

Bu durumda, site yönetiminin kat maliklerini temsilen eldeki davada, taraf ehliyeti bulunduğundan husumetin site yönetimine yöneltilmesi doğrudur.

Hâl böyle olunca; işin esasının incelenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.