Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/20710 K.2014/9486

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabul kısmen reddine ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, çekişmeye konu taşınmazların kira gelirlerini murisin öldüğü tarihten beri başta Kasım olmak üzere davalıların tahsil ettiklerini, payına karşılık kendisine herhangi bir şey ödemediklerini, taşınmazlarla ilgili Kasım'ın açtığı ortaklığın giderilmesi davasının kabul edilip satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiğini ve satış aşamasında olduğunu ileri sürerek, murisin ölüm tarihinden itibaren şimdilik 10.000.-TL ecrimisilin birikmiş faizi ile birlikte tahsili istekli eldeki davayı açmış, yargılama sırasında ecrimisil miktarını 68.000.-TL olarak ıslah etmiş, davalılar ise;

zamanaşımı süresinin geçtiğini, iddiaların doğru olmadığını, yurtdışında ikamet etmeleri sebebi ile taşınmazlarla ilgilenemediklerini, kiracıların genellikle kira bedelleri ile elektrik ve su gibi giderleri ödemeden yerleri boşalttıklarını, taşınmazların büyük bir kısmının da kirada olmadığını, öte yandan dairelerden birinin davacının tasarrufunda bulunduğunu belirterek davanın reddini istemişler, savunma yolu ile de terekeye yaptıkları masrafların gözetilerek takas mahsup talebinde bulunmuşlardır.

Mahkemece, taşınmazların tamamı ile davalı Kasım'ın ilgilenip kiraya verdiği, yalnızca onun yararlandığı gerekçesi ile davalı Kasım yönünden davanın kısmen kabulüne, diğer davalılar yönünden reddine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından Kasım hakkında kurulan hükme hasren temyiz edilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; talebe konu konu 223 ada 20, 21 ve 54 nolu parseller ile kat mülkiyeti kurulu 1654 ada 360 parseldeki 20 nolu işyerinin tarafların miras bırakanı Hasan Basri Bucak adına kayıtlı iken, murisin 20.12.1999 tarihinde ölümü ile 23.12.2010 tarihinde mirasçıları adına payları oranında intikal yapıldığı ve taşınmazlarda davacının 1/8 pay sahibi olduğu anlaşılmaktadır.

Bilindiği ve gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; mahkemece hükme yeterli araştırma ve inceleme yapılmış değildir.

Şöyle ki; taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmediği, emsal araştırması yapılmadığı, öte yandan hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın ecrimisili belirleme yönteminin açıkça ortaya konulmadan ve saptamada esas alınan kriterler gösterilmeden soyut bir takım belirlemeler ile ecrimisil hesapları yapıldığı, taşınmazlar üzerinde bulunan ve ayrı ayrı kiraya verildiği belirtilen bölümlerinin getireceği kira bedelinin ayrı ayrı belirlenecek yerde binanın tamamı üzerinden ecrimisil hesaplamaları yapıldığı,

Adana Vergi Dairesi Başkanlığı ile yapılan yazışma neticesinde evrak arasına alınan ve çekişme konusu yerlere ait olduğu iddia edilen kira sözleşmeleri ile muhtasar beyannamelerinin bilirkişilerce irdelenmediği, çekişmeye konu taşınmazlardan 20 nolu parsel üzerindeki dairelerden birini (3. kattaki) davacının kullandığı savunulduğu halde, davalıların bu iddiaları üzerinde de durulmadığı görülmektedir.

Hâl böyle olunca; davalıların savunmaları üzerinde durulması benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri getirtilerek emsal araştırması yapılması, ondan sonra mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılarak, yukarıda açıklanan ilkeler ve olgular gözetilmek suretiyle, hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.