Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/21236 K.2014/10481

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi,Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı kayyım vekili, dava konusu 538 Ada, 11 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazın paydaşlarının gaip olması sebebiyle, Sarıyer Sulh Hukuk Mahkemesinin 22/08/2005 tarih, 2005/820 esas, 2005/1216 sayılı kararı ile İstanbul Defterdarının kayyım olarak atandığını, idarece yapılan tahkikatta taşınmazın 132,00 m2'lik kısmının 1979 yılından beri Hüseyin Ergül varisleri olan davalılar tarafından konut ve bahçe olarak kullanıldığının tespit edildiğini, 2.340,00 TL ecrimisilin tahsili için 04/08/2010 tebellüğ tarihli ihbarname gönderildiğini, ancak davalılar tarafından bu güne kadar herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek,

3561 sayılı yasanın 2. maddesi gereğince işgalin başlangıç tarihi olan 01/01/2005 tarihinden 31/12/2008 tarihine kadar toplam 2.340,00 TL ecrimisilin, her dönem sonu işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar, davacı tarafından gönderilen ecrimisil ihbarnamesine karşı idare mahkemesinde iptal davası açıldığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, İstanbul 7. İdare Mahkemesinin kararı gözetilerek, davacı idarenin, dava konusu taşınmaz malın kayyım sıfatıyla idaresinde 2886 sayılı Yasanın 75. maddesinin Hazineye tanıdığı yetkileri kullanma olanağının bulunmadığı dolayısıyla ödeme emrinin iptal edilmesi karşısında, Defterdarlık Kayyımlık Bürosunca ecrimisil tahakkukuna ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle, ecrimisil istekli eldeki davanın reddine karar verilmiştir.

Dava konusu taşınmaza ilişkin olarak, davacı tarafından davalılara gönderilen ecrimisil ihbarnamesinin iptali istekli açılan dava sonucunda, İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 2010/1741 esas, 2011/456 karar sayılı kararıyla " davalı idarenin, dava konusu taşınmaz malın kayyım sıfatıyla idaresinde 2886 sayılı Yasanın 75. maddesinin Hazineye tanıdığı yetkileri kullanma olanağının bulunmaması karşısında, Defterdarlık Kayyımlık Bürosunca ecrimisil tahakkukuna ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı..." gerekçesiyle işlemin iptaline karar verildiği ve 28/03/2012 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidi ki, yukarıda sözü edilen İstanbul 7. İdare Mahkemesinin kararında, kayyımın, 2886 sayılı Yasanın 75. maddesinin Hazineye tanıdığı yetkileri kullanma olanağının bulunmadığı açıklanmış olup, bu nedenle yetkisiz olarak Defterdarlık Kayyımlık Bürosunca düzenlenen ecrimisil ihbarnamesinin iptaline karar verilmiş olduğu; bu durumun, usulüne uygun olarak 3561 sayılı yasa uyarınca tayin edilen kayyımın, davaya konu taşınmaza ilişkin olarak, ecrimisil isteği ile dava açmasına engel teşkil etmeyeceği tartışmasızdır.

Bilindiği üzere, ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.

Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Hal böyle olunca, işin esasına girilerek, iddia ve savunma doğrultusunda tarafların tüm delillerinin toplanması, mahallinde konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, yukarıda açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsallerde incelenerek hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı ,denetlenebilir rapor alınması, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.