Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/10396 K.2015/11832

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılardan Ümit ve Nagihan vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ......'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, müstakilen ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı, kayden paydaş olduğu 269 ada 5 parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın, paydaşlardan olan davalılar tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanıldığını, payına düşen bedelin verilmediğini, bu konuya ilişkin daha önce açtığı davanın kabulle sonuçlandığını ileri sürerek 2008-2012 dönemine ilişkin toplam 11.000-TL ecrimisilin her yıl için ayrı ayrı işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı Ümit, dairelerin uzun yıllar boş kaldığını, taşınmazdan kira geliri elde etmediklerini, dairelerden sadece bir tanesinin bir yıl önce kiraya verildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar da davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 269 ada 5 parsel sayılı kargir apartman niteliğindeki taşınmazda davacı E.. A.. ve davalıların murisi T..

O..’ın hem müşterek hem iştirak halinde pay sahibi oldukları, davacı Emine’nin müşterek payının 2025/57600, iştirak halindeki payının ise 6120/57600 olup, taşınmazdaki toplam payının 8145/57600 olduğu, taşınmaz üzerinde zemin+4 normal katlı betonarme bina bulunduğu, zemin katın dükkan, normal katların ise mesken olarak kullanıldığı, parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulu olmadığı,

davacı tarafından Ünye 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/99 E. sayılı dosyasında, dava konusu taşınmazla birlikte çok sayıda taşınmaza ilişkin, davalıların murisinin de bulunduğu kişilere karşı 1999-2003 yılları dönemi için ecrimisil istemi ile açılan davada, mahkemece dava konusu 269 ada 5 parsel yönünden kısmen kabule karar verildiği, kararın deracattan geçerek kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, taşınmazın zemin katının market olarak, 1.katının mesken olarak davalıların murisi paydaş Tahsin tarafından ölüm tarihine kadar, 3.katın Tahsin’e teban davalı Ümit tarafından, 4.katın Tahsin’e teban davalı Fatma tarafından kullanıldığı taraf tanık beyanları ile sabittir.

Ancak, taşınmazın 2.katının davacı tanıklarınca kirada olduğu, davalı tanıklarınca ise Tahsin’in annesi tarafından kullanıldığı ifade edilmiş olup, 2.katla ilgili bu çelişki giderilmeden sonuca ulaşılmıştır.

Yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca, paydaş aleyhine açılan ecrimisil davalarında intifadan men başka bir deyişle davacının kullanımının engellenmiş olması gerekir.

Davacının, taşınmazı paydaş ve paydaşa teban kullanan davalılara karşı zemin, 1, 3 ve 4. katlardan yararlanmak istediğini davalılara ilettiği davacı tarafından kanıtlanamamıştır. İntifadan men olgusu kanıtlanamadığına göre bu bölümler yönünden davanın kabulüne karar verilmiş olması isabetsizdir.

Hâl böyle olunca, dava konusu taşınmazın 2.katının davalılarca kiraya verildiği tereddüde yer bırakılmayacak şekilde, tanık beyanları arasındaki çelişkiler giderilerek saptanması, davalılarca kiraya verildiği belirlendikten sonra, kiraya verilerek hukuki semere getirdiği, bu durumda intifadan men aranmayacağı gözönünde tutularak; yine yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca talep edilen ilk dönem olan 2008 yılı ecrimisil bedeli belirlenip ÜFE uygulanmak suretiyle 2012 yılına kadar olan dönem için hesaplanacak ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.