Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/12694 K.2014/17166

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arası ecrimisil istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 26 ada 8 parsel sayılı taşınmazda tarafların kayden paydaş oldukları, davacının taşınmazdaki dükkanı davalının önce kiraya verdiğini, sonrasında da kendisinin kullandığı gibi kullanımına da engel olduğunu, 04.06.2007 tarihinde ecrimisil istekli ihtarname keşide etmesine rağmen sonuç almadığını ileri sürerek payına isabet eden aylık 750,00 TL olmak üzere 2006 yılı Eylül ayından 2011 yılı mayıs ayına kadar toplam 42.750 TL ecrimisilin davalıdan tahsili isteği ile eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Gerçekten de; çekişmeli taşınmazdaki dükkanın davalı tarafından kullanıldığı ve davacı tarafından keşide edilen 04.06.2007 tarihli ihtarname ile intifadan men olgusunun oluştuğu belirlenmek suretiyle ecrimisile karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle, arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; ecrimisil hesabı yapılan ilk dönem için kira parasının yukarıdaki ilkeler uyarınca belirlenmesi, sonraki dönemler için ecrimisil hesabının ise ÜFE artış oranı kullanılarak bulunması gerekirken her yıl için emsal kira sözleşmeleri kullanılarak ayrı ayrı hesaplama yapılması doğru değildir.

Kabule göre de, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26. (1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 74.). maddesine göre, hakimin tarafların talep sonuçları ile bağlı olup, ondan fazlasına veya başka birşeye karar veremeyeceği kuralı gözardı edilerek dava dilekçesinde aylık 750-TL ecrimisil isteğinde bulunulmasına rağmen bilirkişiler tarafından 2010 yılı için aylık kira bedeli olarak belirlenen 780,00 TL ve 2011 yılı için belirlenen 850,00 TL üzerinden hüküm kurulması da isabetsizdir.